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Todos siguen preguntándose sobre el riesgo de impago que presentan los préstamos otorgados a los bienes raíces comerciales: ¿qué tan preocupados deberíamos estar? Es cierto, el segmento de oficinas enfrenta varios desafíos. Sin embargo, al ponerlo en perspectiva, representa solo una pequeña parte, 0,4% de la economía de Estados Unidos. Si analizamos los bienes raíces comerciales como un todo, vemos que otros espacios, como las propiedades industriales y las comerciales de clase A, tienen fundamentos sólidos y ofrecen oportunidades únicas a los inversionistas privados. 

Los retos.

1. Tasa de desocupación del segmento de oficinas es la más alta del subsector inmobiliario comercial. El aumento de espacios desocupados, que se inició con la pandemia, continúa en aumento y ejerce presión sobre el atribulado segmento de oficinas. Actualmente, la tasa de desocupación se encuentra por encima de la de 2010 (año de la crisis financiera mundial) y el volumen de ventas está deprimido (sólo se venden propiedades de oficinas clase A, con instalaciones y servicios de primer nivel).

¿Por qué está sucediendo esto? Fundamentalmente, por dos razones: aumento del trabajo remoto y la amplia oferta en el mercado de espacios de oficina. Y es, si bien más empleados han retomado el trabajo presencial, el remoto es cuatro veces más común que antes de la pandemia.

2.  Endurecimiento de la disponibilidad de crédito y tasas más altas generan problemas a algunos prestatarios. Aunque la tasa de liquidación en el segmento de oficinas es baja, esperamos que la liquidación acumulada de valores respaldados por hipotecas comerciales aumente significativamente en los próximos 10 años. En términos de la morosidad, el incremento se ha concentrado en las oficinas y centros comerciales regionales, debido a la gran cantidad de propiedades construidas hace décadas. Es importante notar que, en el caso específico de los centros comerciales regionales, el estrés no es nuevo, ya que, en las primeras etapas de la pandemia, los cierres de las tiendas y alza de las compras en línea dispararon los impagos.

3. El aumento de las tasas puede erosionar rápidamente las valuaciones. Los bienes raíces comerciales tienen, por naturaleza, una duración muy larga, por lo que sus valores son particularmente sensibles a las tasas de interés. Pero, si el ingreso neto operativo se mantiene constante, ¿cómo erosionan el valor de un edificio las tasas elevadas? Una tasa de capitalización más alta resulta en una valuación de la propiedad más baja. Si el prestatario quisiera refinanciar el préstamo a una valuación más baja (sin cambio en la relación préstamo/valor), tendría que aportar un tramo adicional de capital para poder hacerlo. Este es uno de los principales desafíos, porque, si bien las tasas de capitalización son actualmente más altas para todos los bienes raíces comerciales, son especialmente problemáticas para el segmento de oficinas en las zonas comerciales más céntricas.

América Latina tiene el mismo problema. Desde Ciudad de México hasta Buenos Aires, la situación que enfrentan los bienes raíces comerciales es muy similar y, al igual que en Estados Unidos, el desafío está en el segmento de oficinas, mientras que las propiedades industriales están en auge.

Como en el resto del mundo, la desocupación en el sector inmobiliario comercial de la región aumentó durante la pandemia. Entre el primer trimestre de 2020 y el de 2021, la superficie alquilada aumentó en 1.034 millones de metros cuadrados. Sin embargo, la recuperación ha dependido de cada país y segmento, con el de oficinas en general por detrás del industrial.

En 2022, el alquiler de oficinas comenzó a mostrar algunos signos incipientes de recuperación desde los mínimos de la pandemia, particularmente en Sao Paulo, Ciudad de México, Bogotá y Medellín, tendencia que ha continuado a lo largo de 2023. Sin embargo, aún hay mucho camino por recorrer, ya que, como en otros países, la resistencia al trabajo presencial, reconfiguración de proyectos y nuevas demandas laborales está dificultando la vuelta a los niveles de ocupación previos a la pandemia. En México, y particularmente en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, ha habido una baja demanda de espacio de oficinas y un exceso de oferta, lo que ha elevado la tasa de desocupación hasta 23,5%, 22,3% y 14,8%, respectivamente. Por su parte, en Lima, ya alcanza 28,7%, como resultado de la entrada al mercado de dos edificios nuevos en el primer semestre de 2022.

Luego tenemos el fenómeno del “vuelo hacia la calidad”, en el que la demanda ha estado principalmente concentrada en el segmento premium. Esto confirmaría que las empresas se están enfocando en la ubicación, especificaciones técnicas y distribución del espacio interno para generar eficiencias. En países como Colombia y Perú, este movimiento ha estado impulsado por empresas de subcontratación de procesos, mientras que México por las que buscan hacer negocios en la región con la deslocalización cercana.

En Buenos Aires, un sector inmobiliario en auge enmascara deficiencias económicas, ya que las empresas están invirtiendo en bienes raíces para salvaguardar su capital en medio del deterioro del entorno económico y el difícil sistema de tipo de cambio. Y es que no hay nada como los activos reales para protegerse de la hiperinflación. De hecho, en los últimos dos años se han registrado operaciones por más de 500 millones de dólares.

La otra cara de la moneda la presenta el subsector comercial industrial. El foco está en México y la deslocalización cercana. En el primer trimestre de 2022, la demanda de este tipo de espacios alcanzó ~400 mil metros cuadrados, que representa la mitad de la de 2021 y la total de 2020. En pocas palabras, la demanda neta de deslocalización cercana aumentó este año a una cifra récord de 40% sobre el total, en comparación con 21% el año pasado. En lo que respecta al origen, si bien viene mayoritariamente de China, Estados Unidos está ganando rápidamente participación de mercado. Como se puede esperar, la mayor parte de la demanda (90%) se dirige a los mercados del norte, principalmente Monterrey y Tijuana, donde los alquileres han aumentado ~20% interanual y la desocupación está en mínimos históricos de 2,4%. Entre los proyectos de deslocalización cercana en desarrollo se encuentran la inversión de 500 millones de dólares de LEGO (expansión de 33,8 km2) y de 50 millones de dólares de MATTEL, por encima de la realizada en China, Vietnam o Malasia.

La oportunidad que se presenta para los inversionistas proviene de un colapso del financiamiento de propiedades con fundamentos económicos sólidos. A pesar del contexto de escasez de vivienda en Estados Unidos, el subsector de apartamentos en general todavía se mantiene fuerte. Si bien las tasas de desocupación han aumentado recientemente, no es más que una normalización respecto a los niveles prepandémicos. El crecimiento de los alquileres sigue siendo sólido (en el último año subió 7%), pero las condiciones de financiamiento se han deteriorado significativamente. 

Y aquí es donde entran los prestamistas privados. En última instancia, la reducción de los préstamos bancarios se traduce en un crecimiento más lento, ya que actúan como oxígeno para la economía. Si las empresas no pueden financiar sus operaciones, o los consumidores sus compras más caras, entonces las ventas, el indicador relevante en este caso, disminuyen. Esto es lo que ha sucedido con los bienes raíces comerciales y a la ampliación sustancial de los diferenciales de los valores respaldados por hipotecas comerciales (ahora muy por encima de los de los bonos corporativos de alto rendimiento).

¿Qué significa esto para su cartera? En última instancia, los bienes raíces comerciales son una clase de activos compleja y las decisiones deben ser tomadas propiedad por propiedad. Los administradores externos de nuestra plataforma tienen una amplia experiencia en este sector y están en una posición única para aprovechar las oportunidades de inversión que presenta.