Oportunidades inmobiliarias en EE.UU. para los inversores internacionales

Comprar bienes raíces en Estados Unidos puede ser una inversión lucrativa. Sin embargo, para una persona extranjera, es crucial navegar las complejidades de las leyes fiscales del país, elegir la estructura de participación adecuada y evitar posibles obstáculos.

Impuestos estadounidenses

Impuesto sobre el patrimonio

Las personas no ciudadanas ni residentes de Estados Unidos pueden estar sujetas al impuesto sobre el patrimonio estadounidense si poseen determinadas propiedades en el país (como apartamentos, terrenos, edificios y casas) al momento de su fallecimiento. Las tasas impositivas son progresivas (alcanzan rápidamente un máximo del 40%) y solo el primer tramo de 60.000 dólares está exento de gravámen. Sin embargo, esto puede evitarse si el bien inmueble pertenece legalmente a una corporación extranjera.

EJEMPLO 1:

Roberto es argentino y reside en su país. No es residente fiscal en Estados Unidos, ya que solo va ocasionalmente de vacaciones. Hace cinco años, compró una casa en Miami (Florida) por cinco millones de dólares. Actualmente, la propiedad está valorada en ocho millones de dólares.

Roberto desea conservar la casa para sus herederos y no piensa venderla en el corto plazo. En este escenario, de llegar a fallecer, habría una exposición de alrededor tres millones de dólares al impuesto sobre el patrimonio estadounidense. Sin embargo, si una corporación extranjera fuese la propietaria evitaría este pago.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Las personas no ciudadanas ni residentes de Estados Unidos también están sujetas al impuesto sobre la renta estadounidense sobre la ganancia generada por la venta, u otra transferencia considerada como tal, de bienes raíces ubicados en el país.

La Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA por sus siglas en inglés) incluye un requisito de retención cuando una persona no ciudadana ni residente de Estados Unidos enajena directa o indirectamente bienes inmuebles estadounidenses. Generalmente, y a menos de que no haya ninguna ganancia en la transacción, el comprador está obligado a retener 15% de los ingresos brutos de la venta y a remitirlo al Servicio de Impuestos Internos (IRS por sus siglas en inglés) al momento de la adquisición. Posteriormente, si la obligación tributaria real resultante de la enajenación es menor al monto retenido, el vendedor puede solicitar un reembolso.

Si el inmueble es de propiedad directa (a nombre personal o a través de una entidad no considerada) o de un fideicomiso irrevocable, y se ha mantenido durante más de un año, la tasa impositiva máxima sobre las ganancias de capital es de 20%. Si se posee por menos de un año, se aplican tasas ordinarias progresivas del impuesto sobre la renta, hasta un máximo de 37%. Si perteneciese a una corporación extranjera sería de 21%.

EJEMPLO 2:

Volviendo a Roberto. Si vendiese la casa, obtendría una plusvalía de aproximadamente tres millones de dólares que estarían sujetos a un gravamen de alrededor de 600.000 dólares. En este caso, tener la propiedad a nombre personal ofrece la tasa impositiva más eficiente (20%). La diferencia en comparación con el impuesto corporativo no es significativa (21%), pero sí deja de obtener el beneficio adicional de protección contra el impuesto al patrimonio.

Impuesto sobre la renta a los ingresos por alquiler

En el caso de un inmueble en alquiler, el impuesto sobre la renta de Estados Unidos se aplica a los ingresos y las tasas impositivas varían según la estructura de propiedad y naturaleza y clasificación de esos ingresos, todo lo cual puede elegirse.

La clasificación predeterminada sería como ingreso periódico o anual determinable o fijo (FDAP por sus siglas en inglés), ya que, por defecto, los ingresos por alquiler son tratados como los de las inversiones pasivas. Si el inmueble es propiedad directa de una persona no ciudadana ni residente de Estados Unidos o de una corporación extranjera, la tasa impositiva y definitiva es de 30% sobre los ingresos brutos por alquiler obtenidos mediante retención.

Si se elige que los ingresos sean tratados como ingresos de negocios (definidos como ingresos efectivamente conectados, ECI por sus siglas en inglés), se aplica el impuesto sobre la renta ordinario sobre la entrada neta. Para las personas físicas, la tasa más alta es de 37%, mientras que para las corporaciones es de 21%. Sin embargo, ésta se impone sobre los ingresos netos por alquiler, lo que significa que el contribuyente puede utilizar deducciones para gastos tales como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, costos operativos, depreciación y reparaciones.

En algunos casos pueden aplicar impuestos estatales, locales y de otro tipo, que también deben de ser tenidos en cuenta.

Otras consideraciones

Protección de responsabilidad

Cuando una persona no ciudadana ni residente de Estados Unidos invierte en bienes raíces en el país, es aconsejable establecer una división clara entre sus activos personales y el bien inmueble para evitar posibles reclamaciones relacionadas con la propiedad. Un enfoque eficaz es adquirirla a través de una entidad que, por ley, proporcione responsabilidad limitada a sus miembros o accionistas, como una sociedad de responsabilidad limitada estadounidense.

En este caso, si el inquilino llegara a demandar por daños sufridos dentro de la propiedad, los activos personales del miembro/accionista fuera de la sociedad de responsabilidad limitada estadounidense estarían generalmente exentos de cualquier responsabilidad.

Sucesión

Con una propiedad en Estados Unidos, es esencial planificar la transferencia ordenada en caso de que el propietario llegara a fallecer. Transferir el título a los herederos normalmente implica un proceso público y largo, conocido como sucesión, que implica la supervisión judicial con implicaciones de costo y tiempo sustanciales.

Para mitigar estos desafíos y garantizar una transición más fluida, es aconsejable mantener la propiedad a través de una estructura fiduciaria que permita la transferencia fuera del proceso sucesorio estadounidense.

Si la propiedad pertenece a una corporación extranjera, se deben considerar las leyes de herencia locales aplicables a las acciones de la corporación. Por lo general, poseer acciones de una corporación extranjera mediante una tenencia conjunta con derechos de supervivencia o un fideicomiso mantendría la transferencia fuera del procedimiento de sucesión estadounidense. Alternativamente, si bien hacer un testamento en la jurisdicción local (si la opción está disponible según la ley) puede no eliminar el proceso sucesorio, sí debería simplificarlo.

Podemos ayudarle

Si bien J.P. Morgan no ofrece consultoría legal o fiscal, su equipo de asesoría patrimonial puede ayudarle a usted y a sus asesores a resolver los problemas potencialmente complejos que pueden surgir al adquirir bienes raíces en Estados Unidos.