Más padres quieren ayudar a sus hijos a comprar una casa

Históricamente, muchos padres toman la decisión de ayudar a sus hijos a comprar casa. Sin embargo, en el ajustado mercado actual (con tasas de interés más altas, número récord de compradores jóvenes y escasez de vivienda en algunos lugares), la adquisición de bienes raíces residenciales se ha convertido, más que nunca, en un asunto familiar.

Para aquellos padres que desean apoyar a sus hijos financieramente en este tipo de compras, la pregunta pasa a ser: ¿cuáles son las opciones? Para ayudarle a decidir, repasamos algunas de las cuestiones clave que quizás desee explorar y analizamos las principales herramientas que los padres suelen utilizar para ayudar a sus hijos a comprar una casa: donaciones directas, préstamos, arrendamientos y donaciones a fideicomisos irrevocables.

La presión aumenta: tendencias demográficas e inmobiliarias

Últimamente, cada vez más clientes nos preguntan cuál es la mejor forma de ayudar a sus hijos a comprar su primera vivienda. Esto no nos sorprende, dada la fuerte competencia, los precios y las tasas hipotecarias tan altas.

Durante la pandemia, muchos mercados inmobiliarios locales en Estados Unidos experimentaron dramáticos aumentos de precios (el promedio nacional se ubicó en un sorprendente 39% entre junio de 2020 y agosto de 2022¹). Si bien en algunas áreas estos pueden haber bajado un poco, la disminución no ha sido significativa en la mayor parte del país, ni se espera que ocurra, porque:

• La demanda sigue siendo fuerte. Los millennials (personas entre 27 y 44 años) son ahora el grupo generacional más grande en Estados Unidos (alrededor de 72 millones) y representan el mayor porcentaje de compradores de viviendas nuevas (43%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios). Se espera que sean la fuerza dominante en el mercado interno en los próximos años².
• La oferta sigue siendo limitada. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el desarrollo de nuevas viviendas en Estados Unidos ha estado por detrás de la demanda. Estimamos que hoy esta brecha totaliza aproximadamente entre 2 y 2.5 millones de unidades³.

Además, el reciente aumento de las tasas hipotecarias está exacerbando la escasez –aunque parezca contraintuitivo-- , ya que los propietarios que refinanciaron cuando éstas eran bajas no tienen incentivos para mudarse y asumir una nueva hipoteca más cara (2020 registró el mayor número de refinanciamientos y 2021 el tercero, sólo por detrás de 2003)⁴.

Los hijos de nuestros clientes, acostumbrados a determinados estilos de vida, buscan distritos escolares con buenas calificaciones para la educación de sus hijos, que suelen estar ubicados en las zonas de mayor precio.

¿Cuánto puede (y/o quiere) ayudar?

Antes de decidir qué herramientas podría utilizar para ayudar a sus hijos a comprar una casa, le recomendamos que evalúe cuidadosamente el impacto potencial que podría tener sobre sus propios objetivos patrimoniales.

Por ejemplo, ¿quiere ayudar solo con el pago inicial o con el precio total de la compra? ¿Quién será responsable de los costos de mantenimiento y mejoras futuras? Si tiene varios hijos, ¿tiene la capacidad y voluntad de hacer lo mismo con todos?

Es importante que incluya sus respuestas en su plan patrimonial personal para asegurar que no está poniendo en riesgo ningún otro objetivo.

También le recomendamos que considere todas las posibles consecuencias familiares que podrían surgir a raíz de esta decisión. Por ejemplo: ¿qué tipo de política de regalos le gustaría adoptar y cómo la comunicaría? Hay muchas formas de hacerlo. Mientras algunos padres dicen a sus hijos "esta es tu herencia anticipada", otros establecen una cierta cantidad de dólares como regalo sin importar en qué la usen.

Independientemente de lo que decida, queda pendiente aún la cuestión de cómo, exactamente, puede ayudar a su hijo.

1. Regalos: solo dé el dinero a sus hijos

Probablemente la opción más sencilla es dar el efectivo para el pago inicial de una casa o comprarla sin deudas. En Estados Unidos es casi seguro que tendrá que presentar una declaración de impuesto sobre donaciones. Podría estar exento de pagarlo si con el regalo excede el monto total de donaciones de por vida sujetas a impuestos, el cual, en 2023, es de 12.9 millones de dólares por persona⁵.

Si usted aporta sólo lo suficiente para el pago inicial, su hijo probablemente solicitará una hipoteca para el resto de la compra. Si los ingresos y/o bienes de éste no son suficientes por sí solos para calificar, usted podría actuar como co-prestatario o (bajo ciertas circunstancias) como garante⁶.

Esta estrategia de donación supone que su hijo será el propietario, ya sea solo o con su cónyuge. Esto significa que la casa podría estar sujeta a posibles acreedores, entre estos el mismo cónyuge en caso de divorcio (podría salvarlo de perderla si coloca el aporte en un fideicomiso bien redactado y administrado en lugar de darle el dinero directamente).

2. Préstamos: actúe como el banco de su hijo

También podría prestarle dinero a su hijo (incluso el monto total de la compra) y pedirle que ponga el título de propiedad solo a nombre de sí mismo (para protegerse contra las reclamaciones de potenciales acreedores, el préstamo podría otorgarse a un fideicomiso en beneficio de su hijo, quien pasaría entonces a ser el titular).

El préstamo debe quedar registrado en una nota. Para que el Servicio de Impuestos Internos (IRS por sus siglas en inglés) no trate parte alguna de este préstamo como un regalo, debe tener una tasa de interés mínima (Tasa Federal Aplicable o “AFR” por sus siglas en inglés), que casi siempre es más baja que la hipotecaria.

El interés que reciba de este préstamo sería un ingreso sujeto a impuestos para usted. Si éste está garantizado por una hipoteca, su hijo podría tratar los intereses de los primeros 750 mil dólares de la deuda como intereses hipotecarios deducibles.

En muchos casos, los padres optan por no cobrar intereses e, incluso, tienden a perdonar el aporte total hasta el monto de exclusión anual del impuesto sobre donaciones (en 2023: 17 mil dólares por cada padre/donatario o 34 mil dólares por pareja). En este caso, los intereses condonados siguen siendo ingresos para los padres y el impuesto se paga a tasas ordinarias⁷.

Es común que los padres utilicen su propio dinero en efectivo para la donación o préstamo intrafamiliar que permite al hijo comprar casa. Pero hay otra opción que brinda más flexibilidad: algunas empresas permiten usar activos (generalmente valores negociables) como garantía. A menudo, esta garantía es usada en lugar de un pago inicial y ofrece el beneficio de permitir que esos activos permanezcan invertidos y sigan creciendo con el tiempo, y evita cualquier implicación relacionada con donaciones.

3. Arrendamientos: alquile a su hijo

Si es propietario de la casa en la que vive su hijo, puede evitar las consecuencias del impuesto sobre donaciones alquilándosela por un monto que refleje el valor justo de mercado (puede ser determinado por un agente de bienes raíces). Estos ingresos estarían sujetos al impuesto sobre la renta. Si la vivienda es una propiedad comercial, los costos de mantenimiento ordinarios (como impuestos, mantenimiento, entre otros) pueden ser deducibles⁸.

Debido a que usted es el propietario, la casa formará parte de su patrimonio (o del de su cónyuge). Por lo tanto, querrá incluirla en sus planes patrimoniales generales.

4. Fideicomisos: opciones complicadas pero interesantes

Utilizar un fideicomiso irrevocable puede ser una forma elegante de brindar asistencia financiera, pero su implementación no es fácil ni económica. Es posible que usted ya tenga uno en beneficio de su hijo y posiblemente pueda usarlo para facilitar la compra de una casa.

Si elige seguir este camino, existen opciones:

• El fideicomiso irrevocable podría comprar la propiedad.

El fideicomiso podría comprar la casa al contado, tal vez después de vender algunos activos o pedir prestado contra estos.

También podría usar su propio efectivo para hacer un pago inicial y el resto del precio de compra se financiaría con una hipoteca. En este caso, el fideicomiso sería el prestatario, casi siempre respaldado por una garantía personal de un particular.

De cualquier manera, el fideicomiso irrevocable es dueño de la casa y pagaría todos los gastos que corresponden a un “propietario” (impuestos, seguro y cargos comunes), por lo que necesitará tener suficiente liquidez para ello. Su hijo (porque es beneficiario del fideicomiso) tendría derecho a vivir allí sin pagar alquiler, pero el cónyuge no tendría derecho actual o futuro alguno sobre la propiedad.

• El fideicomiso irrevocable hace una distribución para que su hijo y su cónyuge puedan comprar y ser propietarios de la vivienda de forma conjunta.

La ley estatal regirá cómo se tratará esta “propiedad conyugal”. Generalmente, una distribución fiduciaria a un beneficiario casado es solo de su propiedad. Sin embargo, si éste utiliza el monto distribuido para comprar una vivienda junto a su cónyuges, se puede considerar que, efectivamente, ha realizado una donación a su pareja.

Obtener su capital...

Cada individuo y familia son únicos. Dicho esto, muchos compradores jóvenes podrían encontrar que una hipoteca a tasa variable (ARM por sus siglas en inglés) tiene más sentido que una a tasa fija porque:

1. Creemos que es probable que las tasas bajen en los próximos años, por lo que podría pagar una ARM más baja ahora (en comparación con una hipoteca a tasa fija) y refinanciar más tarde, potencialmente a un producto fijo.
2. La mayoría de los compradores de entre 20 y 30 años no compran casa “para siempre” y es probable que la vendan en los próximos cinco a 10 años (el promedio histórico de este grupo para una hipoteca es de siete años).

Además, los hijos de padres con una relación establecida con la empresa financiera adecuada podrían:

• Obtener condiciones más favorables para las hipotecas.
• Disfrutar de un aval flexible (que puede ser importante para quienes carecen de un historial de ingresos y dependen de distribuciones fiduciarias).
• Proteger su privacidad: mediante el uso de entidades (por ejemplo, fideicomisos y compañías de responsabilidad limitada) para estructurar la hipoteca.

Podemos ayudarlo

Su equipo de J.P. Morgan está disponible para ayudarlo a usted y a sus hijos a analizar todas sus opciones y encontrar el enfoque que mejor se adapte a su familia.

¹Fuente: Standard & Poor's, Haver Analytics. Información al 31 de diciembre de 2022.

²Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Información al 30 de septiembre de 2023.

³Fuentes: Haver Analytics y Banco Privado de J.P. Morgan. Información al 30 de septiembre de 2023.

⁴Freddie Mac.

⁵Sólo Connecticut tiene un impuesto sobre donaciones y el límite para la exención es de 12.9 millones de dólares. Este material se distribuye no constituye asesoramiento contable, legal o fiscal. Consulte con su asesor legal o fiscal sobre dichos asuntos. Para discutir en detalle los riesgos asociados con cualquier inversión, revise el memorando de oferta y hable con su asesor de J.P. Morgan. JPMorgan Chase & Co. y sus subsidiarias no brindan asesoramiento contable, legal o fiscal.

⁶Si bien muchos asesores legales y fiscales consideran que la garantía de los padres sobre la hipoteca de un hijo no es un regalo, recomendamos confirmarlo con sus asesores fiscales.

⁷Fuente: Código de Rentas Internas, Sección 61(A)(5).

⁸Para obtener información adicional, consulte la publicación 527 del IRS, “Propiedad de alquiler residencial” en https://www.irs.gov/publications/p527. Este material se distribuye no constituye asesoramiento contable, legal o fiscal. Consulte con su asesor legal o fiscal sobre dichos asuntos. Para discutir en detalle los riesgos asociados con cualquier inversión, revise el memorando de oferta y hable con su asesor de J.P. Morgan. JPMorgan Chase & Co. y sus subsidiarias no brindan asesoramiento contable, legal o fiscal.