Se espera que las distorsiones en el mercado surgidas durante la pandemia se acaben relativamente pronto. Sin embargo, la evolución de cada ciudad probablemente será muy diferente.
Joe Seydl, economista de mercados sénior
Dan Alter, líder del equipo de soluciones hipotecarias
El final de la volatilidad generada por el COVID-19 en el mercado inmobiliario de Estados Unidos parece estar a la vista.
La reciente y reveladora estabilización de las ventas de viviendas unifamiliares (que sorprende dadas las altas tasas hipotecarias), nos hace pensar que los precios terminarán de tocar fondo en todo el país a finales de este año o principios del que viene.
Creemos que para la segunda mitad de 2024, el mercado inmobiliario nacional volverá a la norma histórica previa a la pandemia, esa en la que los precios de las viviendas residenciales aumentan de manera constante y modestamente por delante de la inflación.1 Sin embargo, también esperamos que el camino de vuelta a la normalidad de cada ciudad sea muy diferente.
¿Qué significan todos estos factores para compradores y vendedores?
- Comprender que el inusual mercado inmobiliario actual no favorece a nadie. A los compradores les puede servir para cronometrar la llegada de la recesión, pero los precios solo están bajando desde los inflados máximos de la época de la pandemia y el inventario de viviendas existentes es aún escaso en la mayoría de los contextos.
- Saber que las valuaciones pueden bajar, pero la caída podría ser limitada. Los vendedores, por su parte, pueden ver caer aún más las valuaciones de sus casas a lo largo de este año. Pero, nuevamente, debido a la limitada oferta, es posible que el suelo del mercado no sea tan bajo como se prevé.
- Hacer la tarea. Tenga en cuenta que existen matices significativos en los mercados inmobiliarios de cada área. Sea comprador o vendedor, es importante recopilar la mayor cantidad de información posible sobre las tendencias actuales a nivel nacional y local.
El mercado inmobiliario general ha comenzado a estabilizarse
La agitación del mercado de la vivienda comenzó en marzo de 2020, cuando los cierres y las medidas de distanciamiento social incentivaron los movimientos de residentes desde áreas urbanas densamente pobladas a otras con casas más grandes y adecuadas para el trabajo remoto.
Muchos mercados locales experimentaron drásticos aumentos. A nivel nacional, los precios de las viviendas subieron un sorprendente 39% entre junio de 2020 y agosto de 2022, lo que generó temores de que estaba surgiendo una nueva burbuja inmobiliaria.
La inflación también comenzó a ascender significativamente y la Reserva Federal respondió implementando la serie más rápida de aumentos de los tipos de interés de los últimos 40 años. En 2022, elevó los tipos oficiales de 0% a 4,5% y la tasa hipotecaria fija a 30 años pasó de 3% a un máximo de más de 7% en los últimos meses del año.
Estos aumentos en las tasas desinflaron rápidamente la incipiente burbuja inmobiliaria y, el año pasado, la actividad del mercado se desplomó. Ahora, sin embargo, hay algunas señales tentativas pero claras que sugieren que el período de intensa volatilidad podría terminar pronto y que la estabilidad podría estar en el horizonte. De hecho, recientemente subieron las ventas pendientes de viviendas existentes y la confianza de los constructores sobre las ventas futuras (un indicador anticipado) está creciendo2
EL CAMINO HACIA LA RECUPERACIÓN COMIENZA CON EL RECIENTE REPUNTE DE LA VENTA DE VIVIENDAS PENDIENTES
Índice de Ventas de Viviendas Pendientes de Estados Unidos (2001 = 100)
As vendas pendentes de novos imóveis nos EUA aumentaram ligeiramente no início de 2023. Este gráfico de linhas apresenta o índice de contratos imobiliários residenciais assinados nos EUA (indexadas de 2001 a 100). O gráfico aumenta em 2023 e mostra o aumento nas vendas de novos imóveis.
Una recuperación de la vivienda puede llegar en 2024
Estos positivos indicadores recientes son un poco sorprendentes, dado que la tasa hipotecaria a 30 años se mantiene en niveles que muchos habrían considerado demasiado altos para promover cualquier estabilidad (6%-7%).
La mejora actual parece deberse en gran parte al hecho de que hay muy pocas viviendas unifamiliares a nivel nacional en relación con la presión demográfica. La buena noticia es que estos impulsores pueden continuar protegiendo al mercado inmobiliario estadounidense:
- Demanda: Más de 30% de los jóvenes entre 18 y 34 años todavía vive en casa con sus padres, según la Oficina del Censo de Estados Unidos. Mientras tanto, los llamados millennials (con edad entre 27 y 42 años en 2023) conforman la generación más grande, con aproximadamente 72 millones. El esfuerzo de estos grupos por tener casas propias crea una fuente de demanda que probablemente será un tema en los próximos años.
- Oferta: Sin embargo, hay escasez de viviendas. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, la construcción en Estados Unidos ha estado por detrás de la demanda. Estimamos que, actualmente, esta brecha es de aproximadamente 2-2,5 millones de unidades. El reciente aumento de las tasas hipotecarias está paradójicamente exacerbando esta escasez, ya que los propietarios que refinanciaron cuando éstas eran bajas, ahora no tienen incentivos para mudarse y hacer una nueva hipoteca con un interés más alto (2020 registró la mayor cantidad de refinanciamientos y 2021 se ubicó en tercer lugar, por detrás de 2003).3
Creemos que estos impulsores no solo amortiguarán la caída de los precios durante el próximo año, sino que también pueden ayudar a acortar el tiempo entre que ocurre el punto mínimo de la transacción (cuando la actividad de ventas toca fondo) y los precios llegan a su nivel más bajo.4
En este momento, los precios agregados de la vivienda han bajado entre 4%-5% desde el pico nacional en 2022. Creemos que disminuirán, en promedio, alrededor de 10% desde el punto máximo cuando las consecuencias de la pandemia finalicen.
En otras palabras, esperamos que la caída sea menor y más rápida de la que experimentó el mercado inmobiliario después de la crisis financiera mundial, cuando el valor de las viviendas unifamiliares se depreció alrededor de 30% de máximo a mínimo. Esto se produjo dos años y medio después de que la actividad de compra tocara fondo a finales de 2008.
Además, a diferencia de la crisis de 2008, que deprimió los precios de las viviendas bastante uniformemente en todo el país, la volatilidad que experimenta una ciudad individual depende en gran medida de la particular y única dinámica local.
Las ciudades tienen caminos muy diferentes de vuelta a la normalidad
El otoño pasado, cuando el sector de bienes raíces se estaba enfriando, indicamos que las estadísticas nacionales, aunque si bien ofrecerían información, no contarían toda la historia. Esperábamos que las ciudades experimentaran caídas muy diferentes en los precios de las viviendas, en gran parte debido a lo sobrecalentados que estaban sus mercados inmobiliarios a principios de 2022—antes de que subieran las tasas de interés.
Las caídas posteriores de los precios de las viviendas se han dispersado y en la dirección que anticipábamos.
CONFIRMADO: NUESTRA EXPECTATIVA PARA 2022 DE QUE LAS CIUDADES VERÍAN CAÍDAS MUY DIVERGENTES DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Área metropolitana y puntaje z (basado en datos hasta final de 2021)
Com base na análise histórica do preço médio das residências em relação à proporção média da renda doméstica de grandes cidades dos EUA, fornecemos uma métrica de avaliação dos mercados imobiliários locais de tais cidades. Esta lista classifica um grupo seleto de grandes cidades por esta métrica de avaliação (pontuação Z) com grandes cidades com pontuações Z mais baixas (e, portanto, não tão supervalorizadas) no ponto máximo e pontuações Z mais altas (mais supervalorizadas) no ponto mínimo.
CONFIRMADO: NUESTRA EXPECTATIVA PARA 2022 DE QUE LAS CIUDADES VERÍAN CAÍDAS MUY DIVERGENTES DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
Cambio porcentual del precio máximo de la vivienda al actual por puntuación z (caída desde el máximo local)
O gráfico de dispersão apresenta as grandes cidades na tabela acima até a pontuação Z da avaliação de 2021 (eixo x) e a variação percentual no preço médio das residências desde o valor máximo pós-COVID até dezembro de 2022. O gráfico ilustra a relação entre a pontuação Z e a mudança de preço correspondente com um R^2 de 36%.
Para ver “por qué” ha habido una gran variedad entre los mercados inmobiliarios locales, es útil comparar Austin (una ciudad a la que los trabajadores remotos corrieron durante la pandemia) y Nueva York (una de las que huyeron).
Cuando finalmente se cierre este capítulo históricamente anómalo en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, esperamos que Austin haya experimentado una mayor volatilidad de los precios, con un retroceso de máximo a mínimo de 15%-20%. Sin embargo, las caídas de precios en Austin siembran las semillas para viviendas más asequibles a largo plazo que en Nueva York, donde esperamos que los precios experimenten menos volatilidad (probablemente una disminución de 5%-10% entre pico y mínimo).
Las razones clave de estas diferencias se deben a los impulsores de la oferta y la demanda, que generalmente son los mismos para cualquier ciudad.
En Texas en general, pero especialmente en Austin, ha habido una respuesta rápida y sustancial de la oferta al aumento de la demanda de casas grandes con espacio para el trabajo remoto5 generado por la pandemia. Hoy, el inventario de Austin está entre 10%-15% por encima que antes que COVID-19. Una pronta respuesta en la oferta puede ayudar a mantener los precios asequibles en la ciudad a largo plazo.
Por el contrario, el inventario de Nueva York (gran parte con limitaciones de espacio) se encuentra actualmente significativamente por debajo (30%-40%) de su nivel previo a la pandemia. Curiosamente, los suburbios cercanos de Bridgeport, Connecticut y alrededores han experimentado aún menos oferta: ¡sus inventarios están 60% por debajo!
AUSTIN ESTÁ CONSTRUYENDO CASAS NUEVAS RÁPIDAMENTE, NUEVA YORK Y LOS SUBURBIOS CIRCUNDANTES NO
Población (millones)
Este gráfico de linha apresenta o estoque de moradias em Austin, Texas, na cidade de Nova York, Nova York e Bridgeport, Connecticut (média móvel de 12 meses, indexada em dezembro de 2019 = 100). A linha que representa Austin, Texas, aumenta significativamente após 2021, e mostra o aumento do estoque na cidade, enquanto o estoque em Nova York e Bridgeport fica para trás.
Los déficits de oferta en Nueva York (y la región metropolitana circundante) limitan cuánto pueden caer los precios, incluso cuando la actividad de compra se ha desacelerado considerablemente. El año pasado, las ventas de viviendas unifamiliares se redujeron un 38%.
Por otro lado, la incapacidad de la Gran Manzana para construir rápidamente y satisfacer la demanda, bloqueada por más regulaciones, mayores tarifas regulatorias y costes laborales más altos, podría continuar sofocando los precios.
Un efecto a largo plazo de esta dinámica puede ser la continua migración desde ciudades menos asequibles, como Nueva York, hacia lugares como Austin. Los que compran vivienda por primera vez, y adultos jóvenes en particular, no esperarán a que mejore la oferta de ciudades como Nueva York, seguirán optando por áreas metropolitanas más económicas que ofrezcan perspectivas laborales cada vez más atractivas y, en muchos casos, un clima más templado.
ESTADOS CAROS, COMO NUEVA YORK, SIGUEN PERDIENDO POBLACIÓN, MIENTRAS QUE LOS MÁS ASEQUIBLES, COMO TEXAS, LA GANAN
Población (millones)
Este gráfico de linhas mostra as populações do estado de Nova York e do Texas desde 2013. Como mostrado, a população de Nova York diminuiu enquanto a população do Texas continua aumentando.
Hablemos de su ciudad
¿Está pensando en comprar, vender o construir una casa? Su equipo de J.P. Morgan puede trabajar con usted y su agente inmobiliario para proporcionarle comparaciones de los mercados inmobiliarios de las principales áreas metropolitanas del país.
1Durante los 50 años previos a la pandemia, los precios de las viviendas usadas crecieron alrededor de 5% anual (un punto porcentual por encima de la inflación), debido al crecimiento de la población y escasez de tierras.
2La Encuesta Nacional de Constructores de Zonda preguntó: "¿Cómo se perfila enero (2023) hasta ahora para su operación local en comparación con sus expectativas?". El 37% de los 150-200 encuestados (desarrolladores más grandes que cotizan en bolsa) indicó “más fuerte de lo esperado” y 36% “en camino”, mientras que solo 13% dijo “más lento… pero no preocupante” y 14% “más lento… y preocupante.” Es importante destacar que, en la misma encuesta, 51% dijo haber visto una respuesta positiva de los consumidores a la caída de las tasas hipotecarias de 7% a 6 % en enero.
3Freddie Mac.
4Hay evidencia anecdótica que sugiere que los constructores están ofreciendo créditos para costes de cierre sustanciales y financiando las reducciones de las tasas hipotecarias de los compradores, para mover su exceso de existencias. Sin embargo, la construcción de viviendas nuevas representa menos del 1% del inventario total anual. Por lo tanto, el mercado inmobiliario en general permanece en un estado de escasez, a pesar de que algunos desarrolladores pueden tener un exceso de inmuebles nuevos que están tratando de reducir. Fuentes: Bloomberg y J.P. Morgan.
5El tamaño y participación remota fueron impulsores clave de la demanda inmobiliaria en las ciudades de Estados Unidos cuando comenzó la pandemia. Para ilustrar, ejecutamos una regresión multivariante con esas dos variables (también controlamos el crecimiento de la población) contra nuestra métrica de puntaje z sobre la valuación de la vivienda a nivel de ciudad. El r-cuadrado de la regresión fue de 0,42, siendo ambas variables de interés estadísticamente significativas y con signo positivo en los coeficientes estimados.
