¿Qué necesita saber antes de comprar una vivienda de lujo?

Como comentamos en un artículo anterior, los precios más altos han exacerbado la crisis de asequibilidad de la vivienda en algunos mercados inmobiliarios clave de Estados Unidos.

Cambios en los patrimonios versus en las tasas

Un análisis que realizamos arroja algo de luz sobre las tendencias del mercado, ya que no encuentra una relación estadísticamente significativa entre las tasas hipotecarias y los costos de compra de las casas de lujo (utilizamos datos de la firma inmobiliaria Miller Samuel). Por otro lado, sí encontramos una correlación entre las tasas hipotecarias y el valor de las viviendas no lujosas, ya que cuando son más altas presionan a la baja los precios, mientras que cuando son más bajas los empujan hacia arriba.

Nuestro análisis concluyó que el movimiento de las tasas hipotecarias en los últimos años (de poco menos de 3% a poco más de 7%) causaría una caída de 8,2% en el valor total de las viviendas no lujosas (ver gráfico 4 en el apéndice,). Pero para el mercado de lujo, tal aumento en las tasas no afectaría materialmente los precios.

Los cambios en el patrimonio son una historia diferente. Como se muestra en el gráfico 5 del apéndice, estos impactan el valor tanto de las viviendas lujosas como el de las que no lo son². Y, desde cualquier punto de vista, la riqueza en Estados Unidos ha aumentado dramáticamente durante la última década.

Aviones privados, trabajo remoto y varias viviendas

Dos tendencias interconectadas y posteriores a la pandemia (aumento del trabajo remoto y de la aviación privada) han impulsado gran parte del alza de los precios de las viviendas de lujo. Aunque trabajar desde casa es ahora menos frecuente, todavía representa 28% de los días completos remunerados, frente a 7% antes de COVID³. Al mismo tiempo, el uso de la aviación privada ascendió drásticamente. En 2022, el total de horas de vuelo en aviones privados en Estados Unidos ya era 22% más alto que antes de la pandemia⁴.

El aumento del trabajo remoto y de la aviación privada han cambiado el cálculo mental de muchos compradores de viviendas de lujo. Puede que usted sea uno de ellos. Antes de la pandemia, tal vez pensó, por ejemplo, en adquirir una residencia cerca de una estación de esquí, pero descartó la idea porque pensó que no la usaría lo suficiente. Pero si un avión privado lo transporta a las pistas en tan solo unas horas y puede trabajar desde allí… ¿por qué no hacerlo? Cada vez más, los compradores se sienten más cómodos teniendo varias casas.

Existe otra tendencia, menos cuantificable, pero que parece estar claramente elevando los precios: instalaciones nuevas y mayor calidad en las propiedades de primera línea. Por ejemplo, los condominios de lujo en Manhattan ahora cuentan con restaurantes con estrellas Michelin. Otro lujoso edificio en Miami incluirá pronto ascensores privados para los múltiples automóviles que pueda tener un residente.

Diseñe un plan estratégico que maximice la eficiencia fiscal

A medida que los precios de las viviendas de lujo continúan aumentando, es especialmente importante asegurarse de contar con la estrategia óptima para todos los aspectos del proceso de compra. Entre las preguntas para considerar se encuentran:

• ¿Ha adoptado el enfoque fiscal más eficiente? Existen estrategias que pueden ayudarle a aumentar significativamente lo que puede deducir de su hipoteca y así reducir la tasa de interés efectiva. Esto puede cambiar materialmente el nivel de endeudamiento e impactar positivamente su balance.
• ¿Ha previsto la probabilidad de que las tasas bajen en el futuro previsible? Dada la expectativa de que las tasas podrían bajar, es prudente considerar la probabilidad de que tenga una oportunidad a corto plazo de refinanciar a una tasa más baja. Esto proporciona una gran opción y también puede ayudar a informar el tipo de producto hipotecario que seleccione. Las hipotecas de tasa variable son muy frecuentes en este tipo de entorno.
• ¿Tiene la estructura óptima para comprar y endeudarse? Existen varias consideraciones clave sobre cómo posee el título de propiedad de su casa y solicita préstamos. Estas pueden afectar materialmente su privacidad, responsabilidad y planificación patrimonial. Podemos trabajar con usted para identificar la estrategia más ventajosa para alcanzar sus objetivos.
• ¿Está la propiedad incluida adecuadamente en su plan patrimonial? Al comprar cualquier activo, especialmente si se trata de una casa de lujo, querrá considerar cómo le gustaría desvincularse de ella en el futuro. Algunas preguntas relevantes son: ¿Cómo afectará el hecho de ser propietario de la vivienda su obligación tributaria sobre el patrimonio y la capacidad de sus herederos para pagar esos impuestos? ¿La propiedad podría permanecer en la familia o necesitaría venderse? ¿De dónde vendrá el efectivo para hacer frente a los gastos corrientes?

En resumen, puede ser un buen momento para comprar una casa en el segmento de lujo. Los precios han superado al mercado en general, pero por razones que, además, no muestran signos de disminuir. Así como no vemos una burbuja en las acciones estadounidenses, tampoco la vemos en el subsector inmobiliario de lujo. Consulte con su equipo de J.P. Morgan sobre cómo trazar la mejor estrategia posible para adquirir su próxima vivienda.

¹Fuentes: Miller Samuel, Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y Haver Analytics. Información al 31 de diciembre de 2023.

²En términos estadísticos, el coeficiente de los cambios en el patrimonio es más del doble para los precios de las viviendas de lujo que para los de las que no lo son. Los resultados de la regresión para la tasa hipotecaria y coeficientes de patrimonio se muestran en el apéndice.

³Investigación de WFH. Información al 1 de febrero de 2024.

⁴Argus TraqPak. Información al 31 de diciembre de 2022.