España: Cómo comprar una propiedad residencial

Al igual que en otros países europeos regidos por el derecho civil, como Francia y Bélgica, el proceso de adquisición de bienes inmuebles en España es formal. Se gestiona a través de un contrato, que contiene todos los términos y condiciones de la transacción, y debe ser firmado ante un notario público y luego presentado en el Registro Oficial de la Propiedad. El documento incluye detalles e información adicionales sobre la propiedad, como el tamaño, ubicación, límites, detalles físicos, etc., y también puede ser encontrado en la oficina catastral de la autoridad local, conocida comúnmente como catastro. Las partes también pueden celebrar un acuerdo de preventa (contrato de arras o señal) en el que se establecen los principales términos de la transacción. 

Para reservar la propiedad y obtener el compromiso del dueño, el comprador realiza un depósito, cuya cantidad normalmente equivale al 10% del precio. Ninguno de los dos puede ser liberado del contrato, excepto si se produce el incumplimiento de las condiciones específicas de venta, en cuyo caso puede haber sanciones de acuerdo a lo previamente pactado.

En este artículo, examinamos las implicaciones fiscales clave involucradas en la compra de bienes inmuebles en España por parte de no residentes y la tributación de ingresos derivados de propiedades en alquiler.

Compra de bienes raíces

Al comprar una residencia en España, es importante calcular los impuestos locales. Como regla general, puede anticipar que los tributos y comisiones (por servicios profesionales prestados) ascenderán a aproximadamente al 10% del valor total de la propiedad.

En el momento de la compra/venta de una propiedad española por parte de un no residente, hay tres impuestos principales que considerar:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o impuesto de transferencia de propiedad): una persona que adquiera una propiedad usada debe pagar un impuesto de reventa, que generalmente tiene una tasa fija del 6%, aunque ésta puede variar dependiendo de la provincia y otros factores como edad del comprador, miembros de la familia, precio de compra, etc.
  Por su parte, la compra de residencias nuevas o en construcción está sujeta al 10% de Impuesto al Valor Agregado (IVA). También se debe pagar un impuesto del timbre del 0,5% (igualmente puede variar por región). A los terrenos, locales comerciales o plazas de aparcamiento en garajes se les aplica la tasa más alta, que es del 21%.

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o impuesto sobre la renta de no residentes sobre las ganancias de capital): al vender una propiedad con fines de lucro se debe pagar un impuesto a las ganancias de capital. Si se trata de una persona no residente, el comprador (a través del notario) retiene 3% del precio total para asegurar que el vendedor cumpla con sus obligaciones fiscales. Esta cantidad sirve como depósito sobre el pago final.
  La ganancia de capital es la diferencia entre el precio de venta declarado y el pagado cuando originalmente se compró la propiedad, más los gastos en reformas y mejoras realizadas desde entonces.
  Desde 2016, el tipo impositivo aplicable a los no residentes es del 19%.
  Todo vendedor que sea mayor de 65 años, residente legal en España y haya utilizado el inmueble como domicilio habitual está exento del pago de este impuesto.

• IVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Los vendedores también pagan un impuesto determinado por las autoridades locales (según dónde se encuentre la propiedad).

Adicionalmente, hay otros costos, relacionados principalmente con honorarios de abogados (aproximadamente 1% del precio final) y gastos de notaría y registro, los cuales son fijados por las autoridades españolas y cuyo importe final dependerá del valor de la propiedad. El notario debe de estar presente cuando se firman el contrato de compraventa y las escrituras.

En el pasado, los altos precios de las residencias existentes hacían que, a menudo, comprar solo el terreno fuera mucho más barato, aunque el proceso de compraventa es igual de complicado que cuando ya hay una propiedad construida. Sin embargo, desde entonces, los precios de las viviendas usadas han bajado, por lo que adquirir un terreno sin desarrollar puede ya no ser la estrategia más rentable.

Las leyes agrarias españolas son complejas. Es muy importante elegir el terreno adecuado para evitar problemas futuros como falta de permisos para obras y riesgo de revocación. Además, una vez comprado, deberá contratar a un arquitecto, enviar los planos de diseño para aprobación y obtener el permiso de planificación. También tendrá que encontrar una empresa constructora de confianza y supervisar los trabajos que ésta realice.

Arrendamiento de bienes raíces

Los residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en España tributan únicamente por “rentas de fuente española”, que son las obtenidas directa o indirectamente de bienes inmuebles, incluyendo las “rentas teóricas de disfrute” de propiedades.

Como principio general, cada elemento de renta tributa por separado en declaraciones específicas o trimestrales (no existe una anual). El impuesto se grava generalmente sobre los ingresos brutos sin deducciones por gastos. Existen algunos principios básicos de tributación para los no residentes:

• Si es propiedad directa de personas físicas, se gravará al propietario una renta de goce del 24% (2% del valor catastral, es decir, el valor asignado al inmueble por la oficina catastral, o del 1,1% si éste se ha actualizado en los últimos 10 años). Para los residentes de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, la tasa es del 19% desde 2016.
• Si la propiedad se ha adquirido a través de una sociedad extranjera con residencia fiscal o domiciliada en un país considerado paraíso fiscal, se grava un impuesto del 3% anual sobre el valor catastral. Si los activos/participaciones de la empresa en España representan más de 50% de su base patrimonial, a efectos fiscales será considerada española. Entre las posibles alternativas para evitar que esto suceda se encuentran migrar la empresa a otra jurisdicción o diluir la base de activos existentes en el país.

Impuesto sobre el patrimonio: este impuesto aplica a activos y empresas inmobiliarias poseídas por personas físicas no residentes (no por entidades corporativas). La base imponible es el valor neto de la propiedad (valor real menos gravámenes y deudas relacionados con la inversión en dicho bien). La tasa máxima es de hasta el 2,5%, pero puede variar entre provincias. De hecho, en algunas, puede haber ciertas exenciones, créditos fiscales y beneficios disponibles, pero los criterios deben ser cuidadosamente analizados caso por caso.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles o impuesto anual sobre la propiedad): lo establecen las autoridades locales y depende tanto del valor de la tierra como de la propiedad. Es anual y se puede pagar directamente cuando se recibe el aviso o programar pagos automáticos desde una cuenta bancaria española (esta puede ser la mejor opción si el propietario no vive en el país todo el año). Uno de los documentos exigidos por ley en cualquier compraventa de inmuebles es el justificante de pago del año anterior, el cual debe ser entregado por el vendedor.
• Contribuciones locales: los propietarios en España también deben contribuir anualmente con el alumbrado público, mantenimiento de las instalaciones y recolección de basura. El importe depende de la zona y se paga al ayuntamiento.

Alquiler de su propiedad española

Si desea alquilar su propiedad, es una buena idea contratar los servicios de un agente de propiedad inmobiliaria (API), quien se encargará de los trámites legales del proceso. Su comisión es un porcentaje del alquiler semanal o mensual (de ser a corto plazo) o el equivalente a un mes de alquiler si es a largo plazo (al menos un año).

Si busca rentar a corto plazo (por ejemplo, a turistas), también deberá verificar que la propiedad tenga licencias para uso turístico y alquiler vacacional aprobadas por las autoridades locales. Quien opere sin éstas está sujeto a multas.

En general, la base imponible estará constituida por el importe total del alquiler sin deducción de gastos.

Para inmuebles arrendados, deberá computarse la totalidad del importe percibido (incluyendo todos los activos de la propiedad) como renta, más no el IVA. No obstante, en el caso de contribuyentes que residan en otro estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo en el que exista un intercambio efectivo de información para la determinación de la base imponible, podrán deducirse gastos cuando el contribuyente acredite que están directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisoluble con la actividad desarrollada en el país.

Si el inmueble está arrendado sólo por una parte del año, el contribuyente deberá determinar el valor para los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los demás, deberá calcular la parte proporcional de ingresos imputados (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) aplicable:

• Residentes Unión Europea, Islandia, Noruega y, desde el 7 de noviembre de 2021, Liechtenstein: 19%
• Otros: 24%

Impuesto sobre sucesiones y donaciones

El impuesto sobre sucesiones grava el valor de todos los activos considerados como españoles que sean propiedad directa de un extranjero al momento de su muerte. Desde 2022, las tasas impositivas varían desde 7,65% (hasta 8.000 euros) hasta un máximo de 34% sobre valores superiores a 800 mil euros. Estos impuestos pueden luego ser incrementados aplicando un multiplicador de 1,2 a 2,4. El tamaño depende de la riqueza existente de los herederos cuando ocurra la sucesión, así como la relación con el fallecido. En algunas circunstancias, el resultado podría ser de más de 70%.

Para reducir la aplicación de este impuesto, una opción es la adquisición de bienes inmuebles a través de una entidad corporativa. Sin embargo, sería necesaria una cadena de empresas, ya que si los únicos activos (en manos directas de un no residente) están situados en España debe ser pagado. Se recomienda precaución con este modelo, ya que requiere de un plan completo de adquisición, sin contar otras cuestiones fiscales que pueden surgir. Por ejemplo, cuando una propiedad pertenece a una empresa, se debe pagar por su uso.

En algunas provincias, ciertos créditos y beneficios fiscales podrían ser aplicables al impuesto sobre sucesiones y donaciones. Los criterios para determinarlos deberán ser cuidadosamente analizados caso por caso.

Inversiones en bienes raíces

Para personas físicas o jurídicas interesadas en invertir en inmuebles españoles, independientemente del tipo de propiedad (residencial, de alquiler, comercial, etc.), pueden ser beneficiosos otros esquemas más complejos y sofisticados.

Por ejemplo, una persona puede optar por invertir a través de una SOCIMI (Sociedad Cotizada de Inversión Inmobiliaria), similar a un grupo de inversión en activos inmobiliarios (REIT por sus siglas en inglés) de Estados Unidos, o de otros esquemas de inversión colectiva como los Fondos de Inversión Inmobiliaria.

Ambos esquemas de inversión reciben regímenes fiscales especiales con beneficios significativos tales como tasas impositivas reducidas y exenciones.

Adicionalmente, en el marco del Impuesto sobre Sociedades, las empresas españolas dedicadas al alquiler de viviendas pueden recibir un régimen fiscal especial cuando cumplan con algunos requisitos.

Para obtener más información acerca de estos vehículos de inversión, contacte con su representante de J.P. Morgan o con un miembro del Equipo Asesor de Patrimonio Internacional de J.P. Morgan.