¿Está pensando en comprar casa en España? Estas son algunas de las preguntas más frecuentes

* Importante: dependiendo del tipo de inmueble y su uso posterior, el IVA podría ser deducible fiscalmente mientras que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales siempre supone un mayor coste. 

b) Fiscalidad durante la tenencia del inmueble en régimen de propiedad:

En general, la tenencia directa por una persona física de un inmueble está sujeta a varios impuestos. Si el inmueble es destinado a uso propio, los dos impuestos principales serían:

• Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): 1.1% sobre el Valor Catastral a una tasa del 24%.¹
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto que recauda el Ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. Se calcula en función del valor catastral del inmueble.

Si el inmueble se destina al alquiler, la carga tributaria cambia. Los dos impuestos principales serían:

• Impuesto sobre la Renta de no residentes (IRNR): Los ingresos brutos del arrendamiento tributan al tipo del 24% (19% sobre los ingresos netos si el propietario es residente en la Unión Europea).
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Impuesto sobre el Patrimonio (IP): La tenencia de bienes inmuebles que radiquen en España puede suponer la sujeción al impuesto sobre el Patrimonio siempre y cuando el conjunto de los bienes y derechos que radiquen o puedan ser ejercitados en España superen un valor de 3.7 Millones de Euros.

c) Fiscalidad en la venta: La venta de un inmueble en España implica la necesidad de tributación En España de los siguientes impuestos:

• Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): Tributación al 19% por el beneficio obtenido (la diferencia entre valor de adquisición y el valor de venta).
• Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU): impuesto que se paga al ayuntamiento que se calcula en función de las normales locales, pudiendo ser un coste relevante si la operación se ha realizado con ganancia.

d) ¿Qué ocurre si el propietario del inmueble fallece?: En caso de fallecimiento del propietario del inmueble, hay dos tipos de impuestos que podrían llegar a aplicar:

• Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD): Es importante conocer donde radica el inmueble objeto de imposición y el grado de parentesco entre el fallecido y el heredero, ya que dependiendo de la región donde radique el bien inmueble el impuesto puede ser muy elevado o prácticamente nulo.
• Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU): impuesto que se paga al ayuntamiento que se calcula en función de las normales locales, pudiendo ser un coste relevante si la operación se ha realizado con ganancia.

Distintas maneras de enfrentar la misma inversión:  Inversión directa vs sociedad

Esta pregunta es muy común y no tiene una única respuesta, en último término dependerá de varios factores a tener en cuenta que tendrán que ser analizados en profundidad con carácter previo a la adquisición. Algunas cuestiones que es importante tener en cuenta:

• La tenencia de inmuebles para uso propio a través de sociedades es una práctica muy cuestionada por la Agencia Tributaria española, que en muchas ocasiones acaba generando regularizaciones ya que se considera que la persona física accionista de la sociedad tiene un derecho de uso y disfrute sobre el inmueble y por tanto la sociedad debe repercutir unos rendimientos al accionista.
• Desde 2022, el impuesto sobre el Patrimonio (IP) se aplica también en aquellos casos en los queo el activo de la sociedad propietaria del inmueble está compuesto principalmente por inmuebles situados en España. Por esta razón no hay grandes diferencias en la tributación de una inversión efectuada directamente (adquisición del inmueble por la persona física) o indirectamente (adquisición del inmueble por una sociedad).
• A raíz de este cambio legislativo muchas estructuras con este tipo de activo requieren una revisión completa para adecuar su fiscalidad a la nueva legislación.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de comprar?

Desde un punto de vista legal, la adquisición de un inmueble tiene diferentes fases:

a) Contrato de arras: Es el contrato privado que firman comprador y vendedor de un inmueble como compromiso previo a la formalización de la compra-venta. En virtud de este contrato, el comprador entrega al vendedor una cantidad que suele ser el 10% del precio total del inmueble.

Se utiliza para que el comprador busque la financiación necesaria para adquirir el inmueble o para que el vendedor solucione algunas cuestiones relacionadas con el inmueble (por ejemplo, licencias, formalización de herencias, cancelación de cargas…)

Es muy habitual firmar este tipo de contratos. La modalidad más común son las arras penitenciales y permiten a ambas partes (comprador y vendedor) desistir libremente del contrato sin necesidad de probar que se ha producido un daño. La consecuencia del desistimiento es la siguiente:

• Si quien desiste es el comprador pierde la cantidad entregada.
• Si quien desiste es el vendedor debe devolver el doble de la cantidad recibida como arras.

b) Escritura Pública otorgada ante Notario Público: es el documento público de carácter legal que certifica el título de propiedad y el modo en que adquiere el inmueble. Es el documento que proporciona seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor.

c) Impuestos: Dependiendo del uso, según los parámetros definidos más arriba dependiendo del uso y de las características del bien inmueble.

d) Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura es el documento que permite inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad. Este trámite no es obligatorio, pero si muy recomendable ya que otorga una serie de ventajas y garantías:

• Garantiza que el comprador es el propietario, siendo el único con derechos sobre el inmueble.
• Impide que el vendedor pueda revender la propiedad a terceros.
• Confirma la identidad del vendedor, sirviendo de protección ante determinados fraudes.
• Permite saber si el inmueble tiene deudas pendientes anteriores a la compra.
• Permite el acceso a la obtención de un préstamo hipotecario.

Por último, es importante destacar que, cuando un no residente quiere transferir fondos a España para adquirir un inmueble desde una cuenta bancaria en el exterior a una cuenta situada en España (ya sea propia o del vendedor) es necesario cumplir con las normas de prevención de blanqueo de capitales y el estricto cumplimiento de los requisitos de conocimiento del cliente (conocidas como “know your client” o “KYC”). Este trámite lleva tiempo y no depende del comprador o vendedor del inmueble, por lo que puede dilatar los plazos para formalizar la adquisición del inmueble. Es importante tener en cuenta esta circunstancia y en la medida de lo posible tenerlo en cuenta a la hora de establecer el plazo para escriturar en el contrato de arras.

¿Cómo me puede apoyar J.P. Morgan?

El equipo de asesoría patrimonial de J.P. Morgan puede acompañarle a revisar cuales son las consideraciones más importantes que debe tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble, y trabaja junto con sus asesores independientes para que apoyarle a lo largo de toda la transacción.  

¹ https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/renta-imputada-inmueble-urbano-uso-propio.html