Las condiciones son favorables para invertir en el sector y, también, para comprar una vivienda. Lo analizamos.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR por sus siglas en inglés), entre abril de 2020 y mayo de 2021, las compras internacionales de propiedades residenciales en Estados Unidos superaron los 54 mil millones de dólares. México se ubicó como el segundo país de origen de los compradores, representando 7% de todas las adquisiciones. Argentina y Colombia, responsables de 3% y 2% de las transacciones, respectivamente, también se encuentran en la lista de los primeros 10 países. Los principales mercados de compra incluyen Florida (22% de todas las operaciones internacionales), California (16%), Texas (9%), Arizona (5%), Nueva York (4%) y Nueva Jersey (4%).1
Durante el último año, el mercado de bienes raíces en Estados Unidos ha pasado de prácticamente inactivo a estar al rojo vivo, y algunos factores importantes apuntan a que el aumento de los precios de las viviendas va a continuar. Las tasas hipotecarias han aumentado, pero siguen siendo históricamente bajas. El ritmo de construcción de nueva vivienda aún no logra satisfacer la demanda. Es probable que el trabajo a distancia mantenga atractivos los suburbios. Y, lo que es más importante, se espera que los millenials, la generación más grande en la historia de Estados Unidos, sigan comprando casas.
Ya sea que usted sea un comprador, inversionista o ambos, ahora puede ser un buen momento para considerar los bienes raíces en Estados Unidos para uso personal o, estratégicamente, dentro de su cartera.
- Si usted es un comprador de vivienda: sepa que las tasas de interés están subiendo poco a poco pero siguen siendo históricamente bajas. Los precios de la vivienda se han disparado durante los últimos 12 a 18 meses, y esperamos que en el corto plazo se mantengan en niveles aún más altos en vez de caer. Si está buscando comprar una casa nueva, las condiciones ahora pueden ser mejores que dentro de 12 meses, especialmente si está interesado en las zonas suburbanas o en la zona sur del mapa de Estados Unidos.
- Si usted es un inversionista: considere realizar una asignación al sector de la vivienda en Estados Unidos. La falta de construcción de viviendas nuevas desde 2008 ha sido tan severa que ahora hay escasez de viviendas disponibles para la venta. Si bien llevará tiempo revertir esta tendencia, esperamos que el ciclo de construcción actual, que ya se está calentando, continúe durante años.
La construcción de viviendas actualmente parece tener un precio razonable: se negocia con un descuento relativo de 3% respecto a su relación precio/ganancia promedio de 10 años frente al S&P2. Pero tenga en cuenta que los constructores que cotizan en bolsa no son los únicos que se beneficiarán. Le sugerimos que también busque empresas vinculadas a mejoras del hogar y otras actividades relacionadas con el sector.
¿Qué impulsará el mercado inmobiliario de Estados Unidos?
Es probable que las mismas cuatro fuerzas que ayudaron a revivir el sector de la vivienda en Estados Unidos recientemente continúen manteniéndolo activo: el apoyo del gobierno, el auge de la vida suburbana, la creciente popularidad del sur como lugar de residencia y el creciente número de millenials que está considerando formar una familia.
1. Apoyo gubernamental a la compra de vivienda
La Reserva Federal y la administración Biden están apoyando al mercado inmobiliario. La reactivación de la vivienda en el país podría haber comenzado antes, pero la Reserva Federal subió agresivamente las tasas de interés entre 2017-2018, lo que elevó el coste de los préstamos y deprimió la demanda.
Ahora, la Reserva Federal está del lado de fortalecer la vivienda: las tasas hipotecarias son bajas y, aunque están subiendo, se espera que la subida sea lenta. De hecho, creemos que el próximo ciclo de subida de tipos no empezará hasta finales de 2022 y la última tasa (en la que la Reserva Federal deja de aplicar subidas) será históricamente baja.
Si bien reconocemos que desde inicios de 2021 la tasa hipotecaria a 30 años aumentó de un mínimo histórico de 2,68% a 3,07% al 30 de noviembre, según Freddie Mac, no nos preocupa el que pueda frenar la recuperación de la vivienda en el corto plazo3.
Aunque las tasas hipotecarias están aumentando, todavía están por debajo de la tasa efectiva a la que los compradores financiaban la compra y alimentaban al mercado de la vivienda a finales de 2020.
Los constructores de viviendas señalan que las tasas hipotecarias tendrían que subir a alrededor de 3,8% (con un mínimo de 3,5% y un máximo de 4,25%) para que se empiece a frenar la venta de viviendas, según una encuesta realizada por ISI recientemente 4. Mientras la inflación a largo plazo se comporte bien (es decir, que no se descontrole), creemos que el movimiento alcista en las tasas a largo plazo tendrá lugar a un ritmo más lento a partir de este momento. Si quiere entender mejor nuestra visión sobre las tasas de interés, le recomendamos que consulte nuestro artículo ¿Preocupado por la inflación? Nosotros no.
Por qué creemos que el aumento de las tasas a largo plazo seguirá siendo lento
El gráfico muestra el rendimiento de los bonos del tesoro a 30 años, así como la proyección a largo plazo de la tasa de fondos federales del Comité Federal de Mercado Abierto.
Mientras tanto, la administración de Biden tiene una política acomodaticia hacia el sector inmobiliario. El plan ”Reconstruir mejor”, recientemente aprobado por el Congreso de Estados Unidos, incluye disposiciones por miles de millones de dólares para la construcción de viviendas asequibles.
2. El auge de la vida suburbana
La gente se está mudando del centro de las ciudades a los suburbios cercanos. El movimiento se aceleró durante los cierres por la pandemia, ya que la gente, por temor al COVID-19, quería salir de la congestión urbana y de los apartamentos pequeños. La posibilidad de trabajar de manera remota también ha facilitado que la gente viva más lejos de los centros urbanos.
Actualmente, casi la mitad de los trabajadores de oficina y sus empleadores parecen estar de acuerdo: dos o tres días de trabajo desde casa pueden ser ideales. Esta nueva norma puede mantener fuerte la demanda de viviendas suburbanas5.
3. La creciente popularidad del sur como lugar de residencia
Ya en marcha antes de que azotara la pandemia, el “vuelo hacia el sur” se aceleró enormemente durante la crisis de COVID-19 y creemos que es probable que continúe.
El problema es que las grandes ciudades del noreste y la costa oeste son caras. Y es probable que sus impuestos estatales y locales, que ya eran altos antes de la pandemia, se vuelvan aún más onerosos con el virus.
Los negocios están en auge en el sur de Estados Unidos
El gráfico muestra el cambio interanual de licencias de negocio nuevas en las distintas zonas geográficas de Estados Unidos: Noroeste, Oeste, Medio Oeste y Sur.
4. Millenials
¿Quién seguirá comprando viviendas? ¡Los millennials! No solo son la generación más grande en la historia de Estados Unidos, sino que también tienen muchas posibilidades de comprar. De hecho, su transición hacia la propiedad de viviendas apenas ha comenzado.
Los millennials han impulsado la tasa de “formación de hogares” de un mínimo de 600 mil en 2010 a 1,5 millones en la actualidad. Una vez que pase la crisis del COVID-19, se espera que mantengan un ritmo de "formación de hogares" de 1,5 millones a 1,75 millones anuales.6
Esto no es una burbuja inmobiliaria
Aquellos que recuerdan la burbuja inmobiliaria de 2006-2007 pueden estar nerviosos al ver que los precios de la vivienda en Estados Unidos se han disparado. Sin embargo, esa burbuja fue impulsada por compras especulativas, lo cual no creemos que sea el caso hoy. De hecho, actualmente:
- Los índices de apalancamiento permanecen bajos7
- La compra de vivienda ha sido racional (hasta ahora), ya que la mayoría de los préstamos hipotecarios se otorgan a aquellos con altos puntajes FICO y la calidad crediticia se ha mantenido sólida en relación a 2006-20078
- La actividad de construcción debería acelerarse ya que los altos precios de las viviendas hacen que las nuevas edificaciones sean atractivas, especialmente cuando hay escasez de inventario9
Podemos ayudar
En pocas palabras: esperamos que la vivienda en Estados Unidos siga siendo una fuente importante de fortaleza para los inversionistas durante los próximos años. Por supuesto, también existen riesgos potenciales: las tasas de interés podrían subir y la inflación resultará más rígida de lo esperado. Sin embargo, creemos que esos eventos serán manejables.
Por lo tanto, si está buscando mejorar su cartera, o pensando en comprar una casa, le sugerimos que hable con su equipo de J.P. Morgan. Podemos ayudarle a evaluar si una inversión en bienes raíces se alinea con los objetivos que ha establecido para usted y su familia.
1 Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, 2021. Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales de Estados Unidos.
2 Bloomberg Finance L.P. Información a marzo de 2021.
3 Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (mejor conocida como Freddie Mac). Información al 24 de marzo de 2021.
4 Evercore Inversión y estrategia internacional (ISI por sus siglas en inglés). Información al 19 de marzo de 2021.
5 PricewaterhouseCoopers. Información al 12 de enero de 2021. Encuesta de trabajo remoto en Estados Unidos.
6 Oficina del Censo. Información al 31 de diciembre de 2020.
7 Junta de la Reserva Federal del Panel de Crédito al Consumidor de Nueva York, Equifax, Oficina de Análisis Económico. Información al 31 de diciembre de 2020.
8 Ibíd.
9 Oficina del Censo. Información al 31 de diciembre de 2020.
