Sei es ein Ferienhaus am Meer, ein Zweitwohnsitz in einer anderen Stadt, wenn Sie auf Geschäftsreise sind oder eine Wohnung für eines Ihrer Kinder, das im Ausland studiert – Auslandsimmobilien sind begehrter denn je. Dabei gibt es viel zu berücksichtigen, und damit Sie nicht den Überblick verlieren, haben wir uns auf vier der beliebtesten Länder Europas konzentriert.

Die Investition in Gewerbeimmobilien ist oft mit den gleichen Herausforderungen verbunden. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass einige praktische Aspekte beim Kauf von privaten Immobilien gern übersehen werden. Zum Beispiel müssen Sie unter Umständen lokale Steuern zahlen oder Ihre Familie mit unerwarteten Erbschaftsgesetzen konfrontieren.

Um sicherzugehen, dass Ihre Immobilienträume nicht zum Albtraum werden, sollten Sie Folgendes überdenken:

  • Werden Sie das Objekt selber nutzen, es vermieten oder beides?
  • Werden Sie den Kauf mit einem Darlehen oder aus eigenen Mitteln finanzieren?
  • Beabsichtigen Sie, die Immobilie vor Ihrem Tod auf eine andere Person zu übertragen?
  • Welche Art von Governance-Struktur möchten Sie einsetzen, falls einem Ihrer Angehörigen etwas Unerwartetes passiert?

Hier sind einige der praktischen Aspekte aufgeführt, die es beim Kauf einer Wohnimmobilie im Ausland zu berücksichtigen gilt:

  • Wie gut ist die Anbindung?
  • Interessiert sich Ihre Familie für den Standort?
  • Ist das Rechtssystem robust?
  • Stehen Dienstleister vor Ort zur Verfügung, um das Objekt zu verwalten und zu betreuen?
  • Wie hoch sind die voraussichtlichen Reise- und Instandhaltungskosten?
  • Welche örtlichen Steuer- und Eigentumsvorschriften bzw. Erbschaftsgesetze gelten für ausländische Eigentümer?

FRANKREICH

Ein Chalet in den Alpen, eine Villa an der Riviera, ein Chateau im Burgund oder eine Zweitwohnung in Paris. Frankreich bietet zahlreiche Immobiliengelegenheiten, obwohl die Steuer- und Erbschaftsgesetze des Landes recht kompliziert sein können. Eine Möglichkeit ist der Immobilienerwerb durch eine Gesellschaftsstruktur, wobei es hier verschiedene Optionen gibt.

Man sollte schon frühzeitig die richtigen Weichen stellen. Ihre Entscheidungen können erheblichen Einfluss auf Ihre Steuerverbindlichkeiten haben und es Ihnen erschweren, das Objekt auf die gewünschte Weise weiterzugeben.

Nach internationalem Privatrecht besteht ein Unterschied zwischen dem Besitz von unbeweglichem Vermögen (direkter Besitz) und beweglichem Vermögen (indirekter Besitz durch Gesellschaften). Rechtlich gesehen unterscheidet sich die gemeinsame Verwaltung eines Objektes grundsätzlich danach, ob es sich um Partner oder Miteigentümer handelt.

SPANIEN

Spanien bietet diverse Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen – von der nordkantabrischen Atlantik- und Mittelmeerküste bis hin zu den Balearen und Kanaren oder den atemberaubenden Landschaften in den Pyrenäen, Kastilien, Extremadura und Andalusien.

Das Land gehört nach wie vor zu den wichtigsten Touristenzielen Europas. Das liegt nicht nur an seiner Kultur, seiner Küche und seinem Klima, sondern auch an seinem Angebot für alle Golf-, Segel- und Polobegeisterten. Unterdessen wird Spanien auch bei Investoren immer populärer, vor allem bei jenen außerhalb Europas, die Gefallen an seinen goldenen Visaprogrammen finden.

Immobilienkäufe unterliegen dem Zivilrecht. Der formelle Vorgang wird durch einen Vertrag geregelt, der alle geschäftlichen Bedingungen enthält und im Beisein eines öffentlichen Notars unterzeichnet werden muss. Anschließend wird der Kaufvertrag beim Grundbuchamt hinterlegt. In der Regel schließen Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag. Da diese Transaktionen sehr komplex sind, ist eine örtliche Rechtsberatung unbedingt empfehlenswert.

ITALIEN

Der italienische Immobilienmarkt stößt auf großes Interesse, insbesondere bei wohlhabenden Ausländern auf der Suche nach einem Urlaubsdomizil. Auch das günstige Steuersystem macht Immobilienanlagen in Italien sehr attraktiv.

Wie in anderen Ländern des kontinentaleuropäischen Rechtssystems müssen in Italien alle Vereinbarungen über den Verkauf von Immobilien und die Entstehung von Eigentumsrechten formal schriftlich verfasst sein. Die Bestimmungen sind in erster Linie im italienischen Zivilgesetzbuch festgehalten, im Einzelnen können aber auch andere Regelungen gelten. Beim Kauf einer italienischen Immobilie unterzeichnet der Käufer zunächst einen vorläufigen Vertrag, der vom Verkäufer, einem Bevollmächtigten oder einem Anwalt aufgesetzt werden kann.

Bei diesem Vorvertrag kann es sich um ein Kaufangebot (compromesso) handeln, mit dem sich der Käufer rechtlich zum Kauf verpflichtet. Eine Registrierung ist möglich, damit der Käufer eine Garantie hat, dass nach der Registrierung und vor Abschluss der Transaktion niemand anderes Anspruch auf die Immobilie erheben kann.

Die meisten italienischen Immobilien sind Grundeigentum, das heißt, die Eigentumsrechte sind zeitlich unbegrenzt. Eine Anzahlung (caparra confirmatoria) von etwa 10 % ist in der Regel ausreichend und wird an einen Notar gezahlt. Beschließt der Verkäufer nach Unterzeichnung des Vorvertrags, das Objekt nicht zu veräußern, muss er dem Käufer die Anzahlung zurückerstatten und noch einmal den gleichen Betrag als Entschädigung zahlen.

Italienische Immobilien können zu günstigen Steuersätzen erworben, veräußert und vererbt werden, die überwiegend auch für ausländische Investoren gelten. Zum Beispiel gibt es nach einer Eigentumsdauer von fünf Jahren keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen, und bei einer direkten Erbfolge fallen 4 % Steuern auf den Katasterwert an (der in der Regel weitaus niedriger ist als der Marktwert).

SCHWEIZ

Für gut Betuchte ist die Schweiz seit jeher ein attraktiver Ort für einen Zweitwohnsitz. Von den Ufern des Genfer Sees bis hin zu weltberühmten Skigebieten hat das Land viel zu bieten, zum Beispiel einen hohen Lebensstandard, ein sicheres und politisch stabiles Umfeld, einen zentralen Standort in Mitteleuropa und ein günstiges Steuersystem.

Obwohl sie zum Schengen-Raum gehört, ist die Schweiz kein Mitglied der Europäischen Union (EU), und für Ausländer, die Wohnimmobilien kaufen möchten, gelten strenge Auflagen. Für Personen ohne Schweizer Pass ist das Verfahren durch spezielle Vorschriften (die so genannte „Lex Koller“) geregelt. In den Kantonen kann das ausländische Eigentum an Ferienobjekten rechtlich zulässig sein. Die Regionen, in denen der Immobilienerwerb möglich ist, sind dann klar definiert.

Diese Beschränkungen gelten nicht für Schweizer Staatsbürger und im weiteren Sinne auch nicht für Bürger von Mitgliedstaaten der EU bzw. der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) mit Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligungen „B“ oder „C“). Darin eingeschlossen sind Bürger anderer Länder mit der Bewilligung „B“. Die Einführung der so genannten „Lex Weber“ im Januar 2016 hat den Erwerb von Zweitwohnsitzen in der Schweiz jedoch grundsätzlich erschwert, indem Kontingente und Baubeschränkungen auferlegt wurden.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnimmobilie in der Schweiz interessieren, sollten Sie in jedem Fall vorab bei einem örtlichen Anwalt (Avocat) oder Notar (Notaire) deren rechtlichen Status überprüfen. Im Erfolgsfall profitiert man von etlichen Vorteilen. Im internationalen Vergleich ist die Erbschaftssteuer sehr niedrig oder nicht existent. Übertragungen unter Ehegatten sind in der Regel steuerfrei, was zumeist auch für die Überschreibung an Kinder gilt, obwohl dies je nach Kanton unterschiedlich gehandhabt wird.

Bitte wenden Sie sich an Ihren Berater bei J.P. Morgan, wenn Sie den Immobilienausblick an diesen Märkten erörtern möchten, oder an unser Hypothekenteam, das Ihnen gerne bei der Finanzierung in jedem dieser Länder und darüber hinaus behilflich ist.

Achten Sie darauf, dass Sie bei wichtigen Immobilienentscheidungen gut beraten werden. Die Auswahl des richtigen Expertenteams (einschließlich eines Notars, Anwalts und Steuerberaters) ist unverzichtbar.

 

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