Ganz gleich, ob Sie in ein Luxus-Chalet in den französischen oder Schweizer Alpen, in eine praktische Zweitwohnung in London, einen riesigen Landsitz oder in eine sonnenverwöhnte Traumvilla in Südfrankreich investieren: Man sollte stets das Ohr am Puls der aktuellen Marktentwicklungen haben.

Bei unserem Gespräch mit den Immobilienexperten von Knight Frank haben wir die folgenden Themen erörtert:

Großbritannien: Ist die Talsohle erreicht und sind Neubauten auf dem Vormarsch?

Bei Spitzenimmobilien in London ist die Talsohle möglicherweise bald erreicht, die politische Unsicherheit sorgt jedoch dafür, dass sich die Verkäufer in Zurückhaltung üben. Viele Transaktionen werden privat abgewickelt, d. h. ohne Makler. Die drei Beweggründe dafür sind Verschuldung, Scheidung und Todesfall oder der Verkäufer möchte sich räumlich verkleinern und Vermögen an die nächste Generation weitergeben. Es gibt Anzeichen für eine steigende Nachfrage (Abb. 1). In den zwölf Monaten bis zum Februar 2019 stieg die Anzahl der neuen potenziellen Kaufinteressenten in Prime Central London (PCL) und Prime Outer London (POL) um 6,3 %. Die Verkaufsangebote erhöhten sich in PCL und POL um 7,5 %. Laut Daten von LonRes ist die Anzahl der tatsächlichen Transaktionen im gleichen Zeitraum jedoch um 14 % zurückgegangen. Wenn sich der Brexit-Schleier lüftet, dürfte die aufgestaute Nachfrage die Preiserholung ankurbeln.

Abbildung 1: Nachfrage steigt

5-Jahres-Prognose der Häuserpreise in Großbritannien 2019–2023 Quelle: Knight Frank, Residential Market Update, 2019

Wer sind die Käufer?

Für Käufer in US-Dollar sind die Preise in Londoner Spitzenlagen gegenüber ihren Höchstständen im Jahr 2014 um 25 % eingebrochen, was darauf hindeutet, dass sich der relative Wert abzeichnet. Folglich ist die Nachfrage vonseiten der US-Käufer angestiegen, insbesondere im Super-Prime-Markt (über 30 Mio. GBP). Hier wurden 31 % der Immobilienkäufe von amerikanischen und nur 17 % von chinesischen Käufern getätigt.

Im Bereich zwischen 10 Mio. GBP und 20 Mio. GBP wird der Markt hauptsächlich von der inländischen Nachfrage (41 %) angetrieben, gefolgt von Käufern aus Russland und dem Nahen Osten, die insgesamt 35 % der Transaktionen ausmachen.

In der Spanne zwischen 20 Mio. GBP und 30 Mio. GBP ist die Nachfrage erneut auf Käufer aus den USA (22 % der Transaktionen), aber auch auf Käufer aus Europa zurückzuführen (22 % der Transaktionen). Letztere halten dabei insbesondere nach traditionellen Immobilien Ausschau.

London hält etwas für jeden Geschmack bereit

London hat einfach alles zu bieten: Neubauten, große Räumlichkeiten, die an Fünf-Sterne-Hotels angegliedert sind, oder traditionelle viktorianische oder georgianische Häuser in der Nähe herausragender Schuleinrichtungen. 

Auf dem Markt werden immer mehr moderne Immobilien im Stil von „One Hyde Park“ angeboten. Von meinem Büro aus kann ich beobachten, wie eines dieser Objekte frisch aus dem Boden gestampft wird: das Peninsula. Dabei handelt es sich um einen luxuriösen Wohnkomplex, der alle Annehmlichkeiten eines Fünf-Sterne-Hotels bietet. Man geht davon aus, dass dieser Komplex vollständig bei der Planung, und somit vor seiner Fertigstellung, verkauft wird. Man sollte jedoch bedenken, dass der Weiterverkauf dieser Objekte von den vorhandenen Alternativen abhängig ist. One Hyde Park, mit dem dieser Trend in London 2011 ins Leben gerufen wurde, ist nach wie vor gefragt, insbesondere die Apartments am Park. Wahrscheinlich werden die Käufer jedoch an den neuesten dieser Objekte interessiert sein.

Familienhäuser in Bezirken mit guten Schulen haben sich im letzten Jahr gut entwickelt. So sind die Kaufaktivitäten in Notting Hill und Holland Park deutlich nach oben gegangen. 

Die aktuelle Lebensphase und die kulturellen Gewohnheiten der Käufer sind ausschlaggebend dafür, welche Immobilie für die Käufer interessant ist. Europäische Familien sind eher auf der Suche nach traditionellen Objekten in der Nähe von Schulen und Parks. Dagegen halten internationale Käufer, die mit dem Service der US-amerikanischen Apartmenthotels vertraut sind, nach Immobilien Ausschau, die genau diesen Service bieten.

Wenn die Unsicherheit nachlässt, dürfte es zu einer Preiserholung kommen

Was könnte die Preise von Spitzenimmobilien in Großbritannien weiter stagnieren lassen? Der Brexit sorgt zweifellos für politische Unsicherheit und birgt zudem die Gefahr möglicher Unterhauswahlen. Das weniger offensichtliche Risiko besteht darin, dass die jeweils herrschende Regierung die Grund- und Vermögenssteuern ändern könnte. Zudem sind Zinserhöhungen möglich. Knight Frank stuft diese Faktoren als mittlere Risiken ein, und Rory ist der Ansicht, dass „die Angst scheinbar größer ist als das Risiko“. 

Diesen Schwierigkeiten wirkt entgegen, dass Großbritannien nach wie vor sehr stabil ist, über ein äußerst renommiertes Bildungssystem verfügt und die Gesetzgebung in Großbritannien den Betrieb von Unternehmen nach wie vor einfach macht, wobei englischsprachige Personen ein gewisses Nachfrageniveau aufrechterhalten dürften. Allerdings besteht der Konsens darin, dass sich die Märkte bestenfalls seitwärts bewegen werden, bis die Unsicherheit verschwunden ist.

Frankreich: Charakter, Tradition und geschichtsträchtige Architektur

Der französische Markt befindet sich insgesamt im Erholungsmodus. Die Preise von Spitzenimmobilien in Paris sind in den letzten zwei Jahren um 18 % gestiegen, da das Vertrauen der inländischen Käufer zugenommen hat. 

Hauptsächlich inländische Käufer, aber das internationale Interesse steigt

40 % der französischen Immobilien werden derzeit von Käufern aus Frankreich erworben. Diese sind entweder bereits in Frankreich ansässig oder kehren aufgrund des Brexit und des neu erstarkten Vertrauens in die französische Volkswirtschaft in das Land zurück. Auch Käufer aus Nordeuropa, dem Nahen Osten, den USA und Asien tummeln sich auf dem Markt. Die Briten sind nach wie vor äußerst präsent und machten 2018 im Prime-Segment 25 % der Immobilientransaktionen aus. Rekordkäufe an luxuriösen Standorten wurden hauptsächlich von Käufern aus den USA, der Ukraine und Norwegen getätigt. 

Mark Harvey rät dazu, sich nicht zu weit von Spitzenlagen zu entfernen, um das Risiko des Kapitalverlusts zu senken. Er erinnert uns daran, dass Immobilien – insbesondere in Südfrankreich – äußerst illiquide sind. Deshalb ist bei einem Zwangsverkauf mit hohen Abschlägen zu rechnen. Der Zeithorizont des Immobilienzyklus liegt normalerweise bei zehn Jahren. Deshalb wird es ausdrücklich empfohlen, gleich zu Beginn für die richtige Struktur zu sorgen, damit das Objekt in der Zukunft verkauft werden kann. 

Die Jagd nach geschichtsträchtiger Architektur

Die Nachfrage in Paris hält an und wird hauptsächlich von internationalen Käufern (90 %) angetrieben. Dabei sind in der Regel die Haussmann-Gebäude gefragt, die an breiten, belaubten Boulevards liegen und eine geschichtsträchtige Architektur aufweisen. Da die Stadt während des Zweiten Weltkriegs nur wenige Bombenschäden erlitt, gibt es für die Bauträger nicht so viel Spielraum wie in London, wo Baulücken nach wie vor beliebt sind und eine Tradition darstellen.

In den Alpen werden die Einschränkungen bei Bauprojekten aufgehoben, wobei der Trend dahin geht, größere, historische Chalets aufzuteilen. Hier werden pro Quadratmeter Preise zwischen 15.000 EUR und 30.000 EUR erzielt.

Hinter jedem Käufer steht ein Verkäufer. Der Haupttrend besteht laut Knight Frank darin, dass die ältere Generation britischer Eigentümer in Frankreich die Gelegenheit nutzt, um einen Kapitalgewinn zu erzielen und eine räumliche Verkleinerung vorzunehmen. Die relative Stärke des Euro gegenüber dem britischen Pfund Sterling ist ein weiterer Grund für den Verkauf. 

Französischer Markt insgesamt stark

Unter dem Gesichtspunkt des relativen Werts ist Europa insgesamt nach wie vor attraktiv. Kurz- bis mittelfristig könnte das politische und wirtschaftliche Umfeld eine Gefahr darstellen. Es könnten erneut Schulden aufgetürmt werden und auf den Märkten für Zurückhaltung sorgen. Der Ausblick für den französischen Markt ist insgesamt jedoch positiv, denn die Preise weisen nach wie vor einen relativen Wert auf, die Finanzierung ist zu historisch niedrigen Zinsen möglich und kleinere Ausreißer eröffnen potenzielle Chancen. In Paris haben sich die Preise im 16. und 17. Arrondissement (12.000 EUR pro Quadratmeter) nicht so schnell erholt wie jene im 6. und 7. Arrondissement (20.000 EUR pro Quadratmeter).

Abbildung 2: Die Kreditzinsen befinden sich nach wie vor auf historischen Tiefständen

Leitzins in der Eurozone ggü. USD, GBP und CHF Quelle: Bloomberg, Stand: April 2019

Schweiz: Der ewig sichere Hafen

Knight Frank war auf dem Schweizer Markt wie immer sehr aktiv. Die Immobilienpreise sind weiterhin relativ stabil. Eine Ausnahme hiervon sind die Super-Prime-Objekte am Genfersee, deren Preise kürzlich nachgegeben haben.

Sicherheit und Bildung stehen bei den Käufern hoch im Kurs

Der demografische Hintergrund der Käufer fällt unterschiedlich aus. Aber die Frage, warum man Immobilien in der Schweiz erwerben sollte, wird unisono beantwortet: Das Land ist nach wie vor ein sicherer Hafen. Die Kriminalitätsraten sind gering, das politische System ist stabil und das Weltwirtschaftsforum hat das Bildungssystem als weltweit führend eingestuft.

Aufgrund dem „Lex Weber“ und dem „Lex Koller“ gibt es in dem Land zwei unterschiedliche Märkte: Jene, in denen Ausländer Immobilien erwerben können (beispielsweise bestimmte Ski-Resorts), und jene, die nur Schweizer Käufern vorbehalten sind. Wenn sich Neuankömmlinge in der Schweiz mit der Frage beschäftigen, wo man Immobilien kaufen sollte, landen sie schnell im französischsprachigen Teil des Landes. Ausschlaggebend hierfür sind die guten Schulen, Überlegungen rund um die Steuerplanung und die gute Anbindung an Ski-Resorts und den internationalen Reiseverkehr.

Traditionsanwesen nach wie vor gefragt, aber Hotel-Residenzen im Trend

Die Käufer in der Schweiz bevorzugen historische Gebäude, die vollständig renoviert sind. Es gibt jedoch auch eine Nachfrage nach einer modernen und energieeffizienten Architektur, insbesondere auf den Märkten für Wohnimmobilien. Dies gilt insbesondere für Genf, wo sich die Erschließung des Trois-Chêne-Gebiets und neue Luxusapartments in Cologny als attraktiv erweisen. Die Schweizer Riviera zwischen Montreux und Vevey ist bei Familien beliebt, die aufgrund ihres Lebensstils umziehen, denn diese Gegend bietet hervorragende Schulen und einen Ausblick auf den Genfer See – und das nur 75 Bahnminuten von der Stadt entfernt. 

Da das „Lex Weber“ die Anzahl an Zweitwohnsitzen in jeder Gemeinde auf 20 % des gesamten Immobilienbestands beschränkt, zeichnet sich in Ski-Resorts ein neuer Trend ab: Hotel-Residenzen. Diese Anwesen bieten dem Eigentümer ein Full-Service-Feriendomizil, zuweilen mit gemeinsam genutzten Spa-Einrichtungen und Concierge-Diensten (beispielsweise das Seven Heavens in Zermatt). Diese Objekte sind jedoch kleiner als ihre Pendants in London und müssen bestimmte Anforderungen bezüglich der Nutzung der Wohneinheiten befolgen.

Daneben gibt es den Mikro-Trend, dass die größeren Familienanwesen rund um den Genfersee im Zuge der frühzeitigen Nachfolgeplanung verkauft werden, da die Instandhaltung dieser Objekte kostspielig ist und die Verkaufserlöse leichter aufzuteilen sind als die Immobilie selbst.

Sicherer und stabiler Ausblick

Soweit der Schweizer Franken keinen größeren Schock erleidet und das politische System in der Schweiz weitgehend unverändert bleibt, dürften Schweizer Immobilien auch in Zukunft eine stabile und sichere Anlage darstellen. Wie in Frankreich befinden sich die Kreditzinsen auch hier auf historischen Tiefständen und bieten Kaufinteressenten auf dem Schweizer Markt potenziell eine günstige Gelegenheit.

Abbildung 3: Die sichere Währung

Der Schweizer Franken ggü. EUR, USD und GBP Quelle: Bloomberg, Stand: April 2019

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien gibt es neben den makroökonomischen Bedingungen zahlreiche Faktoren, die berücksichtigt werden sollten, um zu entscheiden, zu welchem Zeitpunkt welche Immobilie gekauft werden sollte. Lassen Sie sich gut beraten, wenn Sie diese wichtige Entscheidung treffen. 

Bitte setzen Sie sich mit Ihrem Berater bei J.P. Morgan in Verbindung, um den Immobilienausblick dieser Märkte zu besprechen, oder kontaktieren Sie unser Hypotheken-Team, das Ihnen in den angegebenen Ländern bei der Finanzierung helfen kann.

Ähnliche Quellen:
Video: Zusammenfassung der Trends auf den Märkten für Luxusimmobilien in Großbritannien, Frankreich und der Schweiz 

Der Wealth Report 2019 von Knight Frank beschäftigt sich mit verschiedenen Entwicklungen – von geopolitischen Veränderungen bis hin zu Ausgabentrends im Luxussektor.

 

Sämtliche Markt- und Wirtschaftsdaten entsprechen dem Stand vom März 2019 und wurden von Bloomberg und FactSet bezogen (soweit nicht anders angegeben). Wir halten die hierin enthaltenen Informationen für verlässlich, bieten jedoch keinerlei Gewähr für ihre Richtigkeit und Vollständigkeit. Die in diesem Dokument zum Ausdruck gebrachten Ansichten, Schätzungen, Anlagestrategien und Anlagemeinungen basieren auf den aktuellen Marktbedingungen. Sie stellen unsere persönliche Einschätzung dar und können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern.

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