Wie sich Zinsschwankungen und die derzeit volatilen Bedingungen auf den Immobilienmarkt auswirken

Da die Zinssätze schon vor dem Ausbruch von Covid-19 ein Rekordtief erreicht hatten und durch die jüngsten konjunkturfördernden Zentralbank- und Regierungsmaßnahmen noch weiter gesunken sind, sollten Sie vielleicht einen Blick auf Ihre Hypothek werfen. Möglicherweise können Sie Ihren Zinssatz festschreiben, den Anbieter wechseln, um sich einen besseren variablen Zinssatz zu sichern, oder eine Hypothek auf eine Immobilie aufnehmen, die bisher noch nicht belastet war. In Krisenzeiten ist es wichtig, optimistisch zu bleiben und möglichst nach dem Silberstreif am Horizont zu suchen.

Der Immobilienmarkt

Vor der Krise stiegen die Immobilienpreise in London, Paris, Genf und an der Côte d'Azur jeweils in unterschiedlichem Maße an. Inzwischen haben sich die Besichtigungen und Transaktionen natürlich drastisch verlangsamt.

Auch wenn wir nicht wissen können, wie sich Covid-19 langfristig auf unsere Volkswirtschaften auswirken wird, können wir uns einigermaßen sicher sein, dass sich unser Leben wieder normalisieren wird. Unsere Hoffnungen beruhen darauf, dass der Wohnimmobilienmarkt wahrscheinlich im Frühjahr 2021 wieder anziehen wird. Die Erholung im Sektor für Ferienimmobilien könnte länger dauern, wenn die Beeinträchtigung durch das Coronavirus letztlich nachlässt. Langfristig gesehen sind Immobilien eine performancestarke Anlageklasse, und da das Zinsniveau so niedrig ist, bleibt die Investition in Immobilien attraktiv.

Der Hypothekenmarkt

In Großbritannien, wo eine variabel verzinsliche Hypothek immer noch das bevorzugte Produkt im Bereich der Jumbo-Pfandbriefe ist, besteht ein Lichtblick darin, dass der Rückgang des Leitzinses direkt an die Kreditnehmer weitergegeben wurde.

Die Retailbanken ziehen bereits Tracker-Produkte zurück, und es besteht die Möglichkeit, dass die Margen steigen werden, genau wie nach 2008. Der Grund: Die Risikomanager könnten den Gürtel enger schnallen, wenn die Marktvolatilität auf diesem Niveau anhält, wie das schon während der Finanzkrise der Fall war. Zu diesem Zeitpunkt wiesen 95 % der Hypotheken eine Verzinsung auf, die weniger als 2 % über dem Leitzins der Bank of England lag, aber innerhalb eines Jahres sank dieser Wert auf lediglich 12 %.

Quelle: J.P. Morgan. Stand: März 2020.
Abbildung 1 – Die Grafik zeigt den Prozentsatz der Bruttoausleihungen und deren über dem Leitzins der BOE liegende Verzinsung. Die blaue Linie veranschaulicht die Zunahme der Darlehen, die weniger als 2 % darüber liegen.

Wie geht es jetzt weiter?

Da der Leitzins zuletzt gesunken ist, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt, um innezuhalten und Ihre Finanzierungsmodalitäten zu überprüfen. Könnten Sie Ihre Kosten senken, indem Sie Ihre Hypothek refinanzieren oder die Zinsen festschreiben? Oder wäre es sinnvoll, eine neue Hypothek aufzunehmen, um etwas Liquidität freizusetzen?

Quelle: J.P. Morgan. Stand: März 2020.
Abbildung 2 – Die Grafik zeigt den kontinuierlichen Rückgang der Refinanzierungssätze für Hypotheken in Großbritannien, Frankreich und der Schweiz

Selbst wenn Ihre Hypothek nicht in Kürze fällig wird, kann eine Refinanzierung sinnvoll sein. Die Konditionen variieren, und man sollte alle Gebühren und Modalitäten berücksichtigen, wenn man beurteilt, ob dies die richtige Entscheidung ist.

Hier sind fünf Gründe, warum eine Umschuldung für Sie jetzt ratsam sein könnte:

  1. Senken Sie Ihre Finanzierungskosten. Die Umstellung auf einen niedrigeren Zinssatz sollte auch niedrigere Zinszahlungen bedeuten. Die potenzielle Gesamtersparnis hängt jedoch von sämtlichen Kosten ab, z. B. etwaigen Gebühren bei vorzeitiger Ablösung und Bearbeitungsgebühren (siehe Fallstudie). Alternativ können Finanzierungskosten durch eine Reduktion Ihres gesamten Hypothekenbetrags gesenkt werden.
  2. Nehmen Sie zusätzliche Mittel auf. Setzen Sie Kapital aus Ihrer Immobilie frei, um Renovierungsarbeiten durchzuführen, Ausgabenverpflichtungen zu erfüllen oder eine Anlageimmobilie zu erwerben.
  3. Schonen Sie Ihre Liquidität. Behalten Sie Ihre Anlagestrategie bei, ohne Bestände zu verkaufen.
  4. Mehr Flexibilität und Kontrolle. Verkürzen oder verlängern Sie die Laufzeit Ihrer Hypothek.
  5. Konsolidieren Sie Ihre Bankbeziehungen. Reduzieren Sie die Anzahl Ihrer Bankbeziehungen, indem Sie Ihre Kredite bei einem Anbieter bündeln.

Lohnt es sich?

Die Refinanzierung Ihrer Hypothek könnte sich finanziell rechnen, aber man sollte alle potenziellen Kosten und Gebühren berücksichtigen:

  • Wie hoch sind die Gesamtkosten der neuen Hypothek?
  • Wie viele Zinsen sind auf Ihre jetzige Hypothek noch fällig?
  • Wie viel Ihrer jetzigen Bearbeitungsgebühr bleibt ungenutzt?
  • Ist die vorzeitige Ablösung Ihrer bestehenden Hypothek mit Gebühren verbunden?
  • Wie unterscheiden sich die Konditionen Ihrer jetzigen und der neuen Hypothek?

Diese Überlegungen sind nicht allumfassend.

Nehmen Sie zum Beispiel eine Familie mit einer fünfjährigen tilgungsfreien Hypothek von 5 Mio. GBP zu einem variablen Zinssatz in Höhe des LIBOR + 2,8 % und einer Restlaufzeit von zwei Jahren. Ein anderer Hypothekenanbieter hat Konditionen für eine fünfjährige Hypothek in gleicher Höhe vorgeschlagen, jedoch zu einem niedrigeren Zinssatz in Höhe des LIBOR + 1,65 %.

Repräsentatives Beispiel: eine tilgungsfreie Standardhypothek auf eine vom Eigentümer selbst genutzte Immobilie in Höhe von 5.000.000 GBP, die über einen Zeitraum von fünf Jahren mit einer variablen Verzinsung zahlbar ist. Zur Veranschaulichung wird ein Zinssatz von 1,75 % angenommen, also 1,65 % über dem einmonatigen Sterling-LIBOR, der mit 0,1 % veranschlagt wird. Somit wären 60 Zahlungen in Höhe von 7.291,67 GBP erforderlich (insgesamt 437.500,00 GBP). Diese Beträge sind eine Beispielrechnung und können variieren, etwa wenn sich der Zinssatz ändert. Der zu zahlende Gesamtbetrag würde sich auf 5.474.500,20 GBP belaufen, einschließlich einer Bearbeitungsgebühr von 25.000 GBP, einer Schätzgebühr von 6.600 GBP und Notarkosten von 5.400 GBP. Die Gesamtkosten entsprechen zum Vergleich einem effektiven Jahreszins von 1,92 %. Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses haben wir angenommen, dass der Zinssatz nicht variiert; der tatsächliche effektive Jahreszins könnte davon abweichen, wenn sich der Zinssatz ändert.

Festschreibung Ihrer Hypothekenzinsen:

Ähnliche Fragen sind zu beantworten, wenn Sie die historisch niedrigen Zinssätze festschreiben möchten. Wenn Sie Zinssicherheit bevorzugen und wissen, dass Sie dieses Darlehen zumindest für die Dauer der Hypothek nicht ablösen werden, kann ein fester Zinssatz eine Option sein.

Erwägen Sie zum Beispiel einen Risikokapitalgeber mit einer tilgungsfreien zehnjährigen Hypothek von 13 Mio. EUR zu einem variablen Zinssatz in Höhe des EURIBOR + 1,93 % bei einer Restlaufzeit von acht Jahren und drei Monaten. Ein anderer Hypothekenanbieter hat Konditionen für eine achtjährige Hypothek in gleicher Höhe vorgeschlagen, jedoch zu einem niedrigeren Zinssatz in Höhe des EURIBOR + 1,00 %. Der Kunde war daran interessiert, seinen Zinssatz festzuschreiben, was wir bei 1,27 % arrangieren konnten.

Repräsentatives Beispiel: eine tilgungsfreie Standardhypothek auf eine durch den Eigentümer selbst genutzte Immobilie in Höhe von 13.000.000 EUR, die über einen Zeitraum von acht Jahren und drei Monaten mit einer festen Verzinsung zahlbar ist. Zur Veranschaulichung wird ein Zinssatz von 1,27 % angenommen, sodass 99 Zahlungen in Höhe von 13.758,33 EUR erforderlich wären (insgesamt 1.362.075 EUR). Der zu zahlende Gesamtbetrag würde sich auf 14.448.674,67 EUR belaufen, einschließlich einer Bearbeitungsgebühr von 25.000 EUR, einer Schätzgebühr von 6.600 EUR und Notarkosten von 55.000 EUR.

Zur Einhaltung der Bestimmungen von Artikel L.314-1 et seq. des französischen Code de la consommation und Artikel L.313-4 des französischen Code monétaire et financier ist es nicht möglich, den effektiven globalen Zinssatz (TAEG: Taux Annuel Effectif Global) für die Dauer der Fazilität zu berechnen. Sie nehmen zur Kenntnis, dass das Beispiel des berechneten TAEG auf Annahmen im Hinblick auf den Periodenzinssatz (taux de période) und die Periodenlaufzeit (durée de période) sowie auf der Annahme beruht, dass der Zinssatz und alle anderen zahlbaren Gebühren, Kosten oder Aufwendungen ihr ursprüngliches Niveau beibehalten.

Es wird jedoch nur zur Veranschaulichung angegeben, dass für:

die auf EUR lautende Fazilität, auf Basis eines einmonatigen EURIBOR von 0,00 % am 23. März 2020 und einer Marge von 1,27 % pro Jahr, sich ein TEG von 1,354 % auf Basis eines Jahres von 365 bzw. 366 Tagen für die vollständige Nutzung der Fazilität mit einer Kapitalsumme von 13.000.000 EUR (dreizehn Millionen Euro) ergeben würde; demnach würde sich ein Periodenzinssatz (taux de période) von 0,113 % ergeben (bei einer Periodenlaufzeit (durée de période) von 1 (einem) Monat)*

*Der hier genannte TEG dient zur Veranschaulichung und kann sich ändern, da zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Beispielrechnung ein Informationselement fehlt: Versicherungsprämie

 

Das Team von J.P. Morgan ist für Sie da, um Ihnen dabei zu helfen, in diesen unruhigen Zeiten den erwähnte Silberstreif am Horizont zu finden – sowohl durch die Vermögenswerte, in die Sie investieren als auch durch Ihre Finanzierung. Passen Sie gut auf sich auf, und wenn Sie mehr über die hierin erläuterten Informationen oder das Hypothekenangebot der Private Bank von J.P. Morgan erfahren möchten, wenden Sie sich bitte an Ihren Kundenberater bei J.P. Morgan.

 

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