Como comprar imóveis na Suíça sem ser residente

Além de ser um atraente destino de férias, a Suíça encanta os estrangeiros por sua estabilidade política e jurídica, baixa taxa de criminalidade, medicina de excelência e a qualidade das suas ofertas educacionais e culturais. A demanda ainda é grande por parte de não residentes para a aquisição de imóveis na Suíça, e o mercado imobiliário do país está estável e em crescimento. Este artigo traz uma rápida visão geral dos principais aspectos legais e tributários relevantes para não residentes que pensam em comprar imóveis na Suíça.

Restrições legais

A compra de imóveis por não residentes na Suíça é restrita desde a década de 1960. Ao longo dos anos, estas regras estiveram sujeitas a várias mudanças e flexibilizações. Hoje, estão determinadas na “Lei federal para a Aquisição de Imóveis por Estrangeiros”, também conhecida como “Lex Koller”. A Lex Koller restringe a compra de determinados tipos de imóveis na Suíça por estrangeiros, empresas estrangeiras e empresas suíças controladas por estrangeiros (coletivamente chamadas neste artigo de “não residentes”). Há mais uma restrição importante, conhecida como “Lex Weber”. Promulgada em 2013, após um referendo ser aprovado por uma margem pequena em 2012, esta lei limita a um máximo de 20% o número de residências secundárias em áreas turísticas.

Neste artigo, nos concentramos principalmente na Lex Koller, que determina as principais restrições para estrangeiros que desejam comprar imóveis suíços. Segundo a Lex Koller, pessoas físicas não residentes são definidas como:

• Estrangeiros que moram fora da Suíça.
• Estrangeiros que moram na Suíça e não são cidadãos nem da União Europeia (“UE”), nem de estados-membros da Associação Europeia de Livre Comércio (“EFTA”, na sigla em inglês) e nem residentes permanentes da Suíça (portadores da autorização de residência tipo C).

Este artigo se concentra nos estrangeiros que moram fora da Suíça.

Já para entidades legais, a Lex Koller as considera estrangeiras se:

• Forem constituídas no exterior, mesmo que sejam de propriedade de cidadãos suíços.
• Estiverem registradas na Suíça, mas sob controle estrangeiro, seja no formato de corporações ou sociedades. O controle estrangeiro se configura quando não residentes são proprietários de mais de um terço do capital da empresa ou possuem mais de um terço do direito a voto. Além disso, presume-se que há controle estrangeiro quando não residentes aportam um capital de dívida significativo em uma entidade.

A Lex Koller distingue vários tipos de imóveis, entre eles as (i) residências primárias, (ii) casas de férias e os (iii) imóveis comerciais.

Residências primárias

Em geral, estrangeiros não residentes não podem adquirir terrenos e/ou imóveis para serem utilizados como residência primária.

Casas de férias

Não residentes podem adquirir uma casa de férias na Suíça se obtiverem uma autorização do cantão onde o imóvel está localizado. A aquisição também deve estar dentro da cota de licenças anuais do cantão e da comuna em questão. Ao todo, 1.500 cotas podem ser emitidas para casas de férias para não residentes, por ano, em todo o país. Esta cota é alocada todos os anos pelo governo suíço com base em vários fatores, incluindo o número de instalações turísticas e novos empreendimentos.

O cantão também precisa ter uma lei em vigor que permita a estrangeiros adquirir imóveis de férias e defina de maneira clara as regiões onde estas aquisições podem ser feitas. As casas de férias geralmente são limitadas a uma área construída máxima de 200m2 e terreno de 1.000m2 (segundo a prática atual, é possível chegar a 250m2/1.500m2 se a necessidade for comprovada). Limites maiores podem ser aprovados excepcionalmente. Para este fim, a área construída inclui todos os espaços habitáveis, corredores, salas de lazer, saunas e piscinas cobertas. Varandas, escadas, adegas e sótãos não são incluídos neste cálculo.

Não residentes podem adquirir uma casa de férias somente em seu próprio nome —ou seja, não é permitida a aquisição por meio de uma entidade. Além disso, a casa de férias pode ser alugada apenas ocasionalmente, de forma limitada. O não residente pode ter somente uma casa de férias na Suíça —para este fim, uma casa de férias de propriedade do cônjuge/parceiro(a) e de filhos menores de 18 anos também será levada em conta.

Residências secundárias

Há duas exceções limitadas em que o não residente pode adquirir uma residência secundária na Suíça. Na primeira, o cidadão da UE ou da EFTA que cruza a fronteira para trabalhar na Suíça pode adquirir uma residência secundária na área deste local de trabalho, o que está sujeito a algumas limitações. Na segunda, em alguns cantões, o não residente pode ser autorizado a adquirir uma residência secundária na Suíça com base em vínculos econômicos, científicos ou culturais excepcionalmente estreitos que sejam dignos de proteção. Esta exceção é extremamente limitada, e destacamos que os relacionamentos com pessoas na Suíça —por consanguinidade ou casamento— além de estadias para estudo, recuperação de saúde ou lazer não constituem laços excepcionais.

Imóveis comerciais

Não há restrições para a compra de imóveis com fins comerciais por não residentes. Não é obrigatório que o imóvel comercial seja utilizado para os negócios do comprador, e ele pode ser alugado para um terceiro. Além disso, imóveis comerciais podem ser adquiridos somente para investimento.

Impostos

Imposto sobre transmissão de imóveis

O imposto sobre transmissão de imóveis pode ser cobrado pelos cantões e/ou municípios sobre o preço de compra do imóvel e normalmente é pago pelo comprador. A alíquota do imposto varia de um cantão para outro, mas em geral fica entre 1% e 3,3%. Alguns cantões, como Zurique e Zug, não cobram imposto sobre transmissão de imóveis (mas, na prática, a não cobrança do imposto em geral é compensada com taxas mais altas para registrar a transação no registro de imóveis). 

Imposto predial

O imposto predial é cobrado anualmente por alguns cantões ou municípios sobre o valor tributável total do imóvel, sem considerar qualquer financiamento ou hipoteca do imóvel. É devido pelo proprietário inscrito no registro de imóveis. Em geral, a alíquota do imposto predial varia entre 0,01 e 0,03%.

Imposto de renda e imposto sobre patrimônio

Todos os proprietários de imóveis suíços, incluindo não residentes, estão sujeitos ao imposto de renda anual sobre a “renda considerada de aluguel” relativa ao imóvel. Este “valor considerado de aluguel” é estimado pelas autoridades municipais ou dos cantões. As alíquotas de imposto de renda variam entre os cantões e municípios.

Além disso, não residentes proprietários de imóveis na Suíça estão sujeitos ao imposto anual sobre patrimônio. Todos os cantões e comunas cobram o imposto sobre patrimônio com base no patrimônio líquido. Do ponto de vista imobiliário, o patrimônio líquido corresponde ao valor “tributável” do imóvel (geralmente um desconto do valor real) menos dívidas (hipotecas) para a cobrança do imposto sobre patrimônio.

Impostos sobre ganho de capital

A venda de imóveis localizados na Suíça e que sejam de propriedade direta (ou seja, sem uma entidade intermediária) normalmente é um fato gerador da cobrança de imposto sobre ganho de capital pelos cantões e, às vezes, também pelos municípios. O ganho tributável é calculado com base na diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição, incluindo o custo de alterações realizadas no imóvel. As alíquotas variam muito de acordo com o cantão, e as alíquotas efetivas são em grande parte influenciadas pelo valor do ganho, a localização do imóvel e o período durante o qual o vendedor foi proprietário do imóvel. Em particular, há sobretaxas para períodos curtos de posse, que podem fazer com que um lucro elevado realizado em um curto período de tempo seja taxado a uma alíquota de mais de 50%. Observamos que alguns cantões estabelecem um período mínimo de posse —geralmente cinco anos— durante o qual não residentes não podem revender seus imóveis.

Impostos sobre doações e heranças

No falecimento do proprietário não residente, ou se o proprietário doar o imóvel em vida, o imposto sobre herança/doações pode ser devido com base no valor do imóvel no momento do falecimento ou da doação. O imposto deve ser pago pelo herdeiro/donatário, conforme o caso. O imposto sobre heranças e o imposto sobre doações são cobrados pelos cantões e, em alguns casos, pelos municípios (e não pelo governo federal). Embora haja variações de alíquotas e leis, todos os cantões isentam o cônjuge sobrevivente de impostos sobre heranças e doações, e a maioria dos cantões também isenta descendentes diretos desses impostos. O Cantão Schwyz e o Cantão Obwalden não cobram impostos sobre heranças nem sobre doações, e o Cantão de Lucerna não cobra impostos sobre doações realizadas pelo menos cinco anos antes do falecimento.

O imposto suíço pode ser devido na transferência do imóvel para fins fiscais, mas observamos que, do ponto de vista do direito sucessório, a lei suíça, incluindo as regras do país para herança forçada, não deve ser aplicada no caso de não residentes no país que sejam proprietários de imóveis suíços no momento de seu falecimento. Nestes casos, deve-se consultar as leis do país do último domicílio do falecido.

Etapas transacionais

Os aspectos transacionais para se celebrar um contrato de compra de imóvel na Suíça são relativamente simples. O tabelião desempenha um papel importante, pois todos os contratos relativos à venda de imóveis devem ser autenticados para que tenham validade. Primeiro, as partes assinam um compromisso de compra e venda, descrevendo os termos da transação, e o comprador também fará um depósito que normalmente é recebido pelo corretor de imóveis ou pelo tabelião. Se necessário, o tabelião solicitará ao departamento responsável por imóveis do cantão uma licença para comprar o imóvel. Por fim, o contrato de venda deve ser assinado pelo tabelião, o vendedor e o comprador. A transferência de propriedade tem efeito somente quando o novo proprietário é inscrito no registro de imóveis.

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Este artigo é meramente informativo e tem como objetivo sinalizar algumas das questões a serem analisadas pelo não residente que deseja adquirir um imóvel na Suíça. O J.P. Morgan recomenda que os compradores busquem consultoria jurídica e tributária tanto na Suíça como em seu país de origem.

Seu consultor (Wealth Advisor) do J.P. Morgan está disponível para auxiliar estes consultores profissionais.