Pensando em comprar uma casa na Espanha? Reunimos aqui algumas das perguntas mais frequentes

Importante: dependendo do tipo de imóvel e seu uso posterior, o IVA pode ser dedutível fiscalmente, enquanto o imposto sobre transmissões patrimoniais sempre representa um custo maior.

b) Fiscalidade durante a posse do imóvel em regime de propriedade:

Em geral, a posse direta de um imóvel por uma pessoa física está sujeita a diversos impostos. Se o imóvel for destinado a uso próprio, os dois principais impostos seriam:

• Imposto de renda para não residentes (IRNR): 1,1% sobre o valor cadastral a uma taxa de 24%.¹
• Imposto sobre bens imóveis (IBI): É um imposto arrecadado pela prefeitura de onde o imóvel está localizado. É calculado com base no valor de avaliação do imóvel.

Se o imóvel for destinado a aluguel, a carga tributária muda. Os dois principais impostos seriam:

• Imposto de renda para não residentes (IRNR): Os rendimentos brutos do aluguel são tributados à taxa de 24% (19% sobre os rendimentos líquidos se o proprietário for residente na União Europeia).
• Imposto sobre bens imóveis (IBI).
• Imposto sobre o patrimônio (IP): a posse de bens imóveis localizados na Espanha pode acarretar a obrigação de pagar o imposto sobre o patrimônio, desde que o valor total dos bens e direitos situados ou que possam ser exercidos na Espanha exceda 3,7 milhões de euros.

c) Fiscalidade na venda: a venda de um imóvel na Espanha implica a necessidade de tributação no país dos seguintes impostos:

• Imposto de renda para não residentes (IRNR): Tributação a 19% sobre o lucro obtido (a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda).
• Imposto sobre o incremento do valor dos terrenos de natureza urbana (IIVTNU): imposto pago à prefeitura, calculado com base nas normas locais, podendo ser um custo significativo se a operação for lucrativa.

d) O que acontece se o proprietário do imóvel falecer?: Em caso de falecimento do proprietário do imóvel, há dois tipos de impostos que podem ser aplicados:

• Imposto sobre heranças e doações (ISD): é importante saber onde o imóvel está localizado e o grau de parentesco entre o falecido e o herdeiro. Dependendo da região onde o imóvel está situado, o imposto pode ser muito alto ou praticamente nulo.
• Imposto sobre o incremento do valor dos terrenos de natureza urbana (IIVTNU): imposto pago à prefeitura, calculado com base nas normas locais, podendo ser um custo significativo se a operação for lucrativa.

Diferentes formas de abordar o mesmo investimento:  Investimento direto vs. sociedade

Esta questão é muito comum e não tem uma única resposta. Em última análise, dependerá de vários fatores que precisam ser analisados em profundidade antes da aquisição. Confira algumas questões importantes a serem consideradas:

• A posse de imóveis para uso próprio por meio de sociedades é uma prática muito questionada pela Agência Tributária espanhola, que muitas vezes acaba gerando regularizações por ser considerado que o acionista pessoa física da sociedade tem direito de uso e usufruto sobre o imóvel e, portanto, a sociedade deve repassar rendimentos ao acionista.
• Desde 2022, o imposto sobre o Patrimônio (IP) também se aplica nos casos em que o ativo da sociedade proprietária do imóvel é composto principalmente por imóveis situados na Espanha. Por esse motivo, não há grandes diferenças na tributação de um investimento realizado diretamente (aquisição do imóvel por pessoa física) ou indiretamente (aquisição do imóvel por uma sociedade).
• Devido a essa mudança legislativa, muitas estruturas com esse tipo de ativo precisam passar por uma revisão completa para adequar sua tributação à nova legislação.

Quais aspectos devem ser considerados durante a aquisição?

Do ponto de vista legal, a aquisição de um imóvel passa por diferentes fases:

a) Contrato de promessa de compra com sinal (arras): Trata-se do contrato privado assinado pelo comprador e vendedor de um imóvel como um compromisso prévio à formalização da compra e venda. Por meio deste contrato, o comprador entrega ao vendedor uma quantia que geralmente corresponde a 10% do valor total do imóvel.

É utilizado para que o comprador busque o financiamento necessário para a aquisição ou para que o vendedor resolva aspectos referentes ao imóvel (por exemplo, licenças, questões relacionadas a heranças, cancelamento de ônus e outros).

É muito comum assinar este tipo de contrato. A modalidade mais comum são as arras penitenciais, que permitem a ambas as partes (comprador e vendedor) desistir livremente do contrato sem a necessidade de provar que houve um dano. A consequência da desistência é a seguinte:

• Se o comprador desistir, ele perde a quantia paga.
• Se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do valor recebido como sinal.

b) Escritura pública realizada perante um notário público: é o documento público de natureza legal que certifica o título de propriedade e como o imóvel é adquirido. Trata-se do documento que oferece segurança jurídica tanto ao comprador quanto ao vendedor.

c) Impostos: conforme os parâmetros definidos anteriormente, dependem do uso e das características do imóvel.

d) Inscrição no Registro de Propriedade: a escritura é o documento que permite registrar um imóvel no Registro de Propriedade. Este procedimento não é obrigatório, mas é altamente recomendado, pois oferece uma série de vantagens e garantias:

• Garante que o comprador seja o proprietário, sendo o único com direitos sobre o imóvel.
• Impede que o vendedor possa revender a propriedade a terceiros.
• Confirma a identidade do vendedor, servindo como proteção contra certos tipos de fraudes.
• Permite saber se o imóvel tem dívidas pendentes anteriores à compra.
• Facilita o acesso à obtenção de um empréstimo hipotecário.

Por fim, é importante destacar que, quando um não residente deseja transferir fundos para a Espanha para adquirir um imóvel de uma conta bancária no exterior para uma conta localizada na Espanha (seja própria ou do vendedor), é necessário cumprir com as normas de prevenção de lavagem de dinheiro e os rigorosos requisitos de conhecimento do cliente (conhecidos como know your client, ou KYC). O procedimento leva tempo e não depende do comprador ou vendedor do imóvel, o que pode atrasar os prazos para formalizar a aquisição do imóvel. É importante levar essa circunstância em conta e, dentro do possível, considerá-la ao estabelecer o prazo para a escritura no contrato de promessa de compra com sinal (arras).

Como J.P. Morgan pode me apoiar?

A equipe de consultoria patrimonial de J.P. Morgan pode ajudar avaliando quais são as considerações mais importantes a serem levadas em conta na aquisição de um imóvel. Trabalhamos em conjunto com seus consultores independentes para apoiá-lo no decorrer de toda a transação.

¹ https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/renta-imputada-inmueble-urbano-uso-propio.html