Aquisição de imóveis residenciais no exterior: Espanha

Assim como em outros países europeus regidos pelo direito civil (p.ex., a França e a Bélgica), o processo para a aquisição de imóveis na Espanha é formalizado por meio de um contrato que contém todos os termos e condições da transação. Este contrato deve ser assinado na presença de um tabelião. A escritura é então arquivada no Registro de Propriedade. Detalhes e informações adicionais sobre o imóvel, como metragem, localização, limites, detalhes físicos, etc., também podem ser encontrados no Cadastro Imobiliário na autoridade local (Catastro).

As partes podem celebrar um contrato de promessa de compra e venda (Contrato de Arras o Señal) no qual são declarados os principais termos do contrato.

O comprador faz um depósito para reservar o imóvel e garantir o compromisso de venda por parte do vendedor (normalmente, o valor do depósito é de 10% do preço de compra). Nem o vendedor nem o comprador podem ser exonerados do contrato, exceto em caso de descumprimento de condições específicas de venda, caso em que penalidades previstas no contrato podem ser aplicadas.

Neste artigo, destacamos as principais implicações tributárias envolvidas na compra de imóveis na Espanha e examinamos a tributação dos rendimentos derivados do aluguel de imóveis cujos proprietários não sejam residentes.

Compra de imóveis

Ao comprar um imóvel residencial na Espanha, é importante fazer uma estimativa dos impostos locais que você terá que pagar. Como regra geral, os impostos e taxas (de serviços profissionais contratados) somam cerca de 10% do valor total do imóvel que você vai comprar.

Quando um não residente está envolvido na compra/venda de um imóvel nas Espanha, três impostos principais precisam ser considerados no momento da transação:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ou imposto sobre a transmissão de imóveis) – Os compradores de imóveis usados (em oposição a novas construções) devem pagar um imposto de compra de imóveis usados, em geral uma alíquota fixa de 6%. A alíquota exata dependerá da região específica em que o imóvel está localizado; algumas regiões estabeleceram alíquotas diferentes, abaixo ou acima de 6%, dependendo de fatores particulares (por exemplo, idade do comprador, membros da família, preço de compra, etc.). Compradores de imóveis novos ou em construção no momento da compra estão sujeitos a 10% de IVA (o imposto sobre o valor agregado). Também incide o imposto do selo, a uma alíquota de 0,5% (pode variar dependendo da região). Na compra de terrenos, espaços comerciais ou vagas de estacionamento em garagens, o IVA a pagar incide a uma alíquota superior, de 21%.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ou imposto de renda de não residentes sobre ganho de capital) – Na venda de um imóvel, com lucro, o vendedor deve pagar um imposto sobre ganho de capital. Se o vendedor não for residente, o comprador (por meio do tabelião) retém 3% do preço total da compra para garantir que o vendedor cumpra suas obrigações tributárias. O valor retido funciona como um depósito para o valor final a ser pago.

O ganho de capital é calculado como a diferença entre o preço de venda declarado e o valor pago na aquisição do imóvel pelo vendedor, acrescido do valor das alterações e benfeitorias efetuadas desde então.

A alíquota aplicável para não residentes é de 19% a partir de 2016.

Vendedores com mais de 65 anos, residentes legais na Espanha e que tenham utilizado os imóveis como residência habitual, podem estar isentos do pagamento deste imposto.

• IVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ou imposto sobre o incremento no valor de terrenos de natureza urbana) – Os vendedores também pagam um imposto local que é determinado pelas autoridades locais (dependendo da área onde a propriedade está localizada).

Quanto aos custos adicionais envolvidos, são principalmente honorários advocatícios (cerca de 1% do preço final), e taxas de cartório e de registro de imóveis. As taxas de cartório e de registro de imóveis são definidas pelas autoridades espanholas, e o valor final dependerá do valor da propriedade. O tabelião deve estar presente quando as partes envolvidas —comprador e vendedor — assinarem o contrato de venda e as escrituras.

No passado, imóveis residenciais que já tivessem uma casa construída custavam muito caro, e muitas vezes saía muito mais barato adquirir um terreno para construir —mesmo que a compra somente do terreno seja tão complicada quanto a compra de um imóvel já com uma casa construída. No entanto, os preços de imóveis residenciais vêm caindo desde então; logo, comprar terrenos sem construções pode já não ser a melhor estratégia para a compra de imóveis na Espanha.

As leis fundiárias da Espanha são complexas. É muito importante escolher o terreno certo para evitar problemas futuros (por exemplo, falta de alvará de construção e risco de revogação). Além disso, uma vez adquirido o terreno, você precisa encontrar um arquiteto, enviar o projeto para aprovação e obter o alvará de construção. Finalmente, será preciso contratar uma empresa de construção com boa reputação e supervisionar a construção em si.

Aluguel de imóveis

Residentes estrangeiros sem estabelecimento permanente na Espanha são tributados apenas sobre “rendimentos de origem espanhola”, ou seja aqueles provenientes diretamente ou indiretamente de bens imóveis localizados no país, incluindo a “renda imputada” proveniente de imóveis.

Como princípio geral, cada item dos rendimentos é tributado individualmente em declarações específicas ou trimestrais (não há declaração anual). O imposto geralmente incide sobre o rendimento bruto, sem dedução de despesas. A tributação desse tipo de investimento mantido por não residentes segue alguns princípios básicos:

• Se o proprietário for uma pessoa física – Será atribuída ao proprietário uma “renda imputada” (2% do valor cadastral, ou seja, o valor atribuído ao imóvel no Catastro, ou 1,1% se o valor cadastral tiver sido atualizado nos últimos 10 anos) que será tributada a uma alíquota de 24%. A alíquota para residentes da UE ou do EEE é de 19% a partir de 2016.
• Se o proprietário for uma empresa estrangeira – Um imposto anual de 3% é cobrado sobre o valor cadastral do imóvel que seja de propriedade de empresa estrangeira com residência fiscal ou que seja domiciliada em um país considerado paraíso fiscal. Empresas estrangeiras, domiciliadas em paraíso fiscal ou em território de “imposto zero”, e sempre que seus ativos/participações localizados na Espanha representarem mais de 50% da base de ativos, serão consideradas como baseadas na Espanha e, consequentemente, serão tributadas como empresas espanholas. Possíveis alternativas seriam migrar a empresa para uma jurisdição menos prejudicial ou diluir a base de ativos espanhola.

Imposto sobre Patrimônio – Pessoas físicas não residentes (este imposto não é aplicável a entidades corporativas) estão sujeitas ao imposto sobre patrimônio tanto sobre ativos imobiliários como sobre empresas do setor imobiliário. A base de cálculo deste imposto é o valor líquido do imóvel (o valor real decrescido somente de encargos e dívidas inerentes ao investimento nesse bem). A alíquota máxima para o território espanhol é de até 2,5%, mas pode variar de uma região para outra.

Algumas regiões podem oferecer certas isenções, créditos tributários e benefícios. Os critérios para determinar os créditos e benefícios aplicáveis precisam ser analisados com cuidado para cada caso.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ou imposto predial anual) – O IBI é definido pelas autoridades locais e depende tanto do valor do terreno quanto do imóvel. Este imposto é pago anualmente e pode ser pago diretamente quando o proprietário do imóvel receber o aviso anual, ou o proprietário pode providenciar para que seja pago automaticamente a partir de uma conta bancária espanhola (esta pode ser a melhor opção se o proprietário não vive na Espanha o ano todo). Um dos documentos exigidos por lei em qualquer venda de imóvel na Espanha é o comprovante de pagamento do IBI do ano anterior, que deve ser apresentado pelos vendedores.
• Contribuições locais – Proprietários de imóveis na Espanha também devem pagar contribuições anuais para iluminação pública, manutenção de instalações e coleta de lixo. O valor depende da área e é pago à prefeitura.

Aluguel do seu imóvel espanhol

Caso queira alugar seu imóvel, é uma boa ideia contratar os serviços de um corretor imobiliário espanhol (Agente de la Propiedad Inmobiliaria, ou API), que cobra uma taxa para cuidar dos aspectos legais da locação. A taxa é uma porcentagem do aluguel semanal ou mensal, se você quiser alugar por um período curto, ou o equivalente a um mês de aluguel, se for alugar o imóvel por um período mais longo (ou seja, pelo menos um ano).

Se pretende alugar o imóvel por um período curto (por exemplo, para turistas), você também precisará verificar se o imóvel tem autorização para ser utilizado para fins turísticos e locação para temporada. As licenças para este fim devem ser aprovadas pelas autoridades locais, e o proprietário que se aventurar na locação para temporada sem licença está sujeito a multas.

Em termos gerais, a base de cálculo de impostos será o valor total do aluguel sem dedução de qualquer despesa.

No caso de imóveis alugados, o valor total recebido do locatário deve ser calculado como o rendimento, incluindo, se for o caso, o valor de todos os bens cedidos com o imóvel e excluindo o Imposto sobre o Valor Agregado. No entanto, para contribuintes residentes em outro Estado Membro da União Europeia ou em um Estado do Espaço Econômico Europeu em que exista uma efetiva troca de informações para a determinação da base de cálculo de impostos, algumas despesas poderão ser deduzidas se o contribuinte comprovar que está diretamente relacionado com os rendimentos obtidos na Espanha e que tem um vínculo econômico direto e indissociável com a atividade desenvolvida no país.

Se o imóvel for alugado apenas durante parte do ano, o contribuinte deve fazer a apuração, conforme o parágrafo anterior, para os meses em que houve locação; para os meses restantes, deve-se apurar a parte proporcional da “renda imputada” (1,1% ou, se for o caso, 2% do valor cadastral).

Alíquota do Imposto de Renda de Não Residente (IRNR):Para residentes da UE, Islândia, Noruega e, desde 7 de novembro de 2021, de Liechtenstein: 19%
Para outros contribuintes: 24%

Imposto sobre Donativos e Heranças

O imposto sobre heranças incide sobre o valor de todos os bens localizados na Espanha que sejam de propriedade direta de uma pessoa estrangeira no momento de sua morte. A partir de 2022, as alíquotas variam de 7,65% (até €8.000), até o teto de 34% (valores superiores a €800.000). As alíquotas podem então ser multiplicadas por um fator de 1,2 a 2,4, dependendo do patrimônio existente dos herdeiros no momento da sucessão e da relação com a pessoa falecida. Em alguns casos, a alíquota efetiva pode ultrapassar 70%.

A aquisição de imóveis por meio de uma entidade corporativa pode ser uma abordagem para reduzir o imposto sobre heranças; no entanto, normalmente seria necessária uma dupla cadeia de empresas, pois as ações de uma empresa (detidas diretamente por um não residente) cujos únicos ativos são imóveis situados na Espanha estão sujeitas ao imposto espanhol sobre heranças. É preciso cautela, pois o esquema para a aquisição deve ser robusto, e outras questões tributárias surgem durante a compra de imóveis espanhóis por uma empresa estrangeira. Por exemplo, quando uma empresa é proprietária do imóvel, a pessoa física precisará pagar pelo uso de “propriedade corporativa”.

Algumas regiões oferecem créditos e benefícios tributários para o imposto sobre herança e doações. Os critérios para determinar os créditos e benefícios aplicáveis precisam ser analisados com cuidado para cada caso.

Investimentos em imóveis

Para pessoas físicas ou jurídicas interessadas em investir em imóveis na Espanha, independentemente do tipo de imóvel (por exemplo, residencial, de aluguel, comercial, etc.), outros esquemas mais complexos e sofisticados podem ser interessantes.

Por exemplo, uma pessoa física pode optar por investir por meio de uma SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que é semelhante a um REIT americano, ou por meio de outros esquemas de investimento coletivo, como o FII (Fondos de Inversión Inmobiliaria ou fundos de investimento imobiliário).

Regimes tributários especiais são aplicáveis a estes dois tipos de investimento, com benefícios significativos tais como alíquotas reduzidas e isenções de impostos.

Além disso, empresas espanholas que se dediquem à locação de residências têm um regime tributário especial para o imposto de renda de pessoas jurídicas, desde que alguns requisitos sejam cumpridos.

Para mais informações sobre esses veículos de investimento, entre em contato com sua equipe do J.P. Morgan ou um membro da equipe internacional de consultoria de patrimônio do J.P. Morgan.