Planejamento baseado em metas
O que você precisa saber antes de comprar uma casa de luxo
Agora é o momento ideal para comprar uma casa de luxo? Uma recente alta nos valores de casas de luxo, juntamente com taxas de hipoteca mais altas, tem feito com que algumas pessoas se perguntem se devem ficar de fora, pelo menos por um tempo.
Nossa visão: evite a cautela em excesso. Temos identificado um bom valor em todo o mercado dos EUA, em parte porque a dinâmica do mercado imobiliário de luxo mudou de formas que nem sempre são bem compreendidas.
A situação do mercado de luxo, definido como os 10% mais altos dos valores de imóveis residenciais, não é afetada pela variação das taxas de hipoteca como o mercado imobiliário, em geral. Em vez disso, as mudanças no patrimônio – o aumento do patrimônio líquido total – são os principais impulsionadores. Um aumento pós-pandemia na riqueza total dos lares de alta renda, juntamente com o maior uso da aviação privada e a ascensão do trabalho remoto, tem impulsionado ganhos consideráveis nos preços das residências de luxo.
Os preços das residências que não se enquadram na categoria de luxo também subiram, mas a um ritmo mais lento. Do quarto trimestre de 2019 ao quarto trimestre de 2023, os preços das residências de luxo aumentaram 65%, em comparação com um aumento de 40% para o mercado que não faz parte da categoria de luxo. Não é surpreendente notarmos uma considerável variação geográfica. Esses dados refletem uma variedade de fatores, incluindo diferenças nas taxas e regulamentações fiscais, bem como tendências na migração interna. Por exemplo, os preços medianos subiram 56% em Miami, na Flórida, enquanto os preços na cidade de Nova Iorque aumentaram 28%.1
Desde 2019, os aumentos nos preços das residências de luxo superaram o mercado geral
Aumento % no preço mediano de vendas do quarto trimestre de 2019 ao quarto trimestre de 2023
Fontes: Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) e Haver Analytics. Dados de 31 de dezembro de 2023. *Nota: os dados de luxo e não luxo são calculados usando a média de quatro áreas metropolitanas (Manhattan, Miami Beach, St. Petersburg-FL, Long Island-NY). Por “luxo”, referimo-nos à parcela 10% mais alta dos valores de imóveis residenciais por preço de venda, enquanto “não luxo” se refere à parcela 90% mais baixa dos imóveis residenciais por preço de venda.
Como discutimos em um artigo anterior, exacerbaram a crise de acessibilidade à habitação em alguns dos principais mercados imobiliários dos EUA.
Mudanças no patrimônio vs. mudanças nas taxas
Nossa análise lança luz sobre as tendências do mercado. Uma análise que realizamos não identificou uma relação estatisticamente significativa entre as taxas de hipoteca e os preços das residências de luxo (utilizamos dados da empresa imobiliária Miller Samuel). Por outro lado, encontramos uma relação entre as taxas de hipoteca e os preços das casas que não são de luxo, já que taxas mais altas exercem pressão negativa sobre os preços das casas, e taxas mais baixas elevam os preços.
Nossa análise conclui que a variação nas taxas de hipoteca nos últimos anos (de um pouco menos de 3% para um pouco mais de 7%), causaria uma queda de 8,2% nos valores das residências em geral, mantidas todas as outras variáveis iguais (ver Apêndice, gráfico 1). Porém, para o mercado de luxo, esse aumento nas taxas de hipoteca não afetaria materialmente os preços das residências.
Mudanças no patrimônio – alterações no patrimônio líquido – são outra história. Conforme indicado no Apêndice, gráfico 2, nossa análise determina que mudanças no patrimônio têm o dobro do impacto nos valores das residências de luxo em comparação com as que não são de luxo.2 E, independentemente da métrica utilizada, o patrimônio das famílias nos Estados Unidos aumentou consideravelmente ao longo da última década.
A riqueza nos Estados Unidos aumentou significativamente ao longo da última década
Riqueza total dos lares nos Estados Unidos, como % da renda disponível
Fonte: Federal Reserve Board e Haver Analytics; dados de 31 de dezembro de 2023.
Jatos particulares, trabalho remoto, e várias residências
Duas tendências interconectadas pós-COVID, o aumento do trabalho remoto e o aumento na aviação privada, tem impulsionado grande parte dos aumentos nos preços das residências de luxo. Embora o trabalho remoto seja hoje menos prevalente em comparação com o momento de pico da pandemia, ainda representa 28% dos dias de trabalho integral remunerados, em comparação com 7% antes da pandemia.3 Ao mesmo tempo, o uso da aviação privada aumentou bastante. Em 2022, o total de horas de voo de jatos privados nos EUA já estava 22% maior do que os níveis pré-pandemia.4
O aumento do trabalho remoto e o aumento da aviação privada mudaram o cálculo mental de muitos compradores de residências de luxo em potencial. Você pode ser um deles. Antes da pandemia, você pode ter considerado comprar uma casa de esqui, por exemplo, mas rejeitou a ideia porque achava que não a usaria o bastante. Mas se um jato particular pode levá-lo às montanhas em apenas algumas horas e você pode trabalhar lá conforme necessário, por que não? Cada vez mais, os compradores estão se sentindo muito mais confortáveis em possuir várias residências.
A aviação privada e o trabalho remoto facilitaram essa tendência
Horas totais de voo de jatos privados nos EUA (em milhões de horas)
Fonte: Argus TraqPak. Dados de 31 de dezembro de 2022. *Observação: Os dados de 2023 foram estimados usando a previsão do Argus TraqPak.
Outra tendência é menos quantificável, mas parece claramente estar elevando os preços: novas comodidades e uma qualidade ainda mais alta em propriedades de ponta. Por exemplo, os condomínios de luxo em Manhattan agora possuem restaurantes com estrelas Michelin. Uma futura residência de luxo em Miami incluirá elevadores privativos para os vários veículos de um residente.
Lapidando um plano estratégico, maximizando a eficiência tributária
À medida que os preços das residências de luxo continuam a subir, é fundamental garantir que você tenha a estratégia ideal para todos os aspectos da compra de uma casa. Entre as perguntas a considerar:
- Você adotou a abordagem mais eficiente em termos de impostos para a compra do seu imóvel? Existem estratégias que podem ajudar significativamente a aumentar a dedutibilidade do seu financiamento imobiliário e reduzir a taxa de juros efetiva. Essa abordagem pode alterar significativamente o cálculo do endividamento e ter um impacto positivo em seu balanço patrimonial.
- Você se preparou para a probabilidade de que as taxas caiam em breve? Dada a expectativa de que as taxas diminuam em breve, é prudente considerar a probabilidade de que você terá uma oportunidade em breve para refinanciar a uma taxa mais baixa. Isso é algo que abre o leque de opções e também pode ajudar a determinar o tipo de produto de hipoteca que você escolhe (as hipotecas de taxa ajustável se tornaram muito comuns neste cenário).
- Você tem a estrutura ideal para a posse e o financiamento da sua propriedade? Existem várias considerações importantes relacionadas à forma como você detém o título de sua casa e como você toma empréstimos. Tais considerações podem ter um impacto significativo na privacidade, responsabilidade e planejamento patrimonial – e podemos trabalhar com você para identificar a estratégia mais vantajosa para alcançar seus objetivos.
- A propriedade está adequadamente incluída no seu plano de patrimonial? Ao adquirir qualquer ativo, especialmente uma casa de luxo, é importante considerar como você gostaria que ele fosse destinado no futuro. Algumas perguntas relevantes: Como a posse da casa impactará os seus impostos sobre o patrimônio e a capacidade de seus herdeiros de obter o dinheiro necessário para pagar esses impostos? A propriedade deve permanecer na família ou ser vendida? De onde virá o dinheiro para pagar as despesas correntes?
Então, sim, agora é um bom momento para comprar uma casa de luxo. Os preços superaram o mercado em geral, mas por razões muito válidas que não mostram sinais de diminuição. Assim como não vemos uma bolha no mercado de ações dos EUA, também não vemos uma bolha se formando no mercado imobiliário de luxo. Converse com sua equipe do J.P. Morgan sobre como traçar a melhor estratégia possível para a compra da sua próxima residência.
Apêndice
O mercado imobiliário de luxo é muito menos sensível a mudanças nas taxas de hipoteca do que o mercado imobiliário, em geral.
Coeficiente de regressão para o preço médio de venda e a taxa de hipoteca
Fontes: Miller Samuel, Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) e Haver. Dados de 30 de setembro de 2023. *Nota: Por “luxo”, referimo-nos à parcela de 10% mais alta dos valores de imóveis residenciais por preço de venda, enquanto “não luxo” se refere à parcela de 90% mais baixa dos valores dos imóveis residenciais por preço de venda. Para as residências de luxo, a regressão é executada usando a mediana de preço de venda das residências de Manhattan e a hipoteca fixa de 30 anos com o valor p de 0,1835 (ou seja, não é estatisticamente significativo e apresenta o sinal errado). Para as residências que não são de luxo, a regressão é realizada usando a mediana de preço de venda de todas as residências existentes e uma hipoteca fixa de 30 anos, com um valor p de 0,0242. Para ambas as regressões, são utilizadas mudanças percentuais em um período, e ambas controlam as mudanças na riqueza e nos preços defasados das residências.
Mudanças na riqueza e aumentos no patrimônio líquido total são os principais fatores do mercado imobiliário de luxo
Coeficiente de regressão para o preço mediano de vendas e riqueza
Fontes: Miller Samuel, Federal Reserve Board, NAR e Haver. Dados de 30 de setembro de 2023. *Nota: Por “luxo”, referimo-nos à parcela de 10% mais alta dos valores de imóveis residenciais por preço de venda, enquanto “não luxo” se refere à parcela de 90% mais baixa dos valores dos imóveis residenciais por preço de venda. Para as residências de luxo, a regressão é realizada utilizando o preço mediano de vendas das residências de Manhattan e o patrimônio líquido total dos domicílios da parcela 1% superior em riqueza, com um valor p de 0,0047. Para as residências que não são de luxo, a regressão é realizada usando o preço mediano de vendas de todas as residências existentes e o patrimônio líquido total das famílias entre o 50º e o 90º percentil de riqueza, com um valor p de 0,0000. Para ambas as regressões, são utilizadas mudanças percentuais em um período, e ambas controlam as mudanças nas taxas de hipoteca e as mudanças atrasadas nos preços das residências.
1Fontes: Miller Samuel, Associação Nacional de Corretores de Imóveis e Haver Analytics. Dados de 31 de dezembro de 2023.
2Em termos estatísticos, o coeficiente nas mudanças de riqueza é mais que o dobro para os preços de residências de luxo do que é para os preços de residências que não são de luxo. Os resultados da regressão para os coeficientes de taxa de hipoteca e riqueza são mostrados no apêndice.
3WFH Research. Dados de 1 de fevereiro de 2024.
4Argus TraqPak. Dados de 31 de dezembro de 2022.
Não, não estamos falando de uma bolha. Os preços das casas de luxo estão subindo por razões válidas, e ainda é possível encontrar boas oportunidades de compra.
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