Oportunidades imobiliárias nos EUA para investidores internacionais

A compra de imóveis nos EUA pode ser um investimento lucrativo. No entanto, para uma pessoa estrangeira, é crucial navegar pelas complexidades das legislação tributária dos EUA, escolher a estrutura de holding certa e evitar possíveis armadilhas.

Impostos nos EUA

Imposto sobre herança

Os estrangeiros não residentes nos Estados Unidos (NRA, pela sigla em inglês) podem estar sujeitos ao imposto sobre herança dos EUA se possuírem alguma propriedade no país, ou forem definidos como tendo “situs nos EUA”, no momento de sua morte. Para estes indivíduos, e no que se refere ao imposto sobre herança nos EUA, as propriedades classificadas como situs no país contemplam imóveis, como apartamentos, terrenos, prédios e casas situadas dentro do território americano. As alíquotas de imposto são progressivas, atingindo rapidamente um máximo de 40%, sendo apenas os primeiros USD 60.000 do valor do imóvel isentos deste imposto.

Por outro lado, o imposto sobre herança dos EUA pode ser evitado se a propriedade pertencer legalmente a uma corporação estrangeira no momento da morte do proprietário beneficiário NRA .

EXEMPLO 1:

Roberto é cidadão e residente da Argentina e não é residente fiscal dos EUA, já que só visita o país ocasionalmente para fins de turismo. Roberto comprou uma casa em Miami, Flórida, há cinco anos, pelo valor de USD 5 milhões, em seu nome. Atualmente, o imóvel está avaliado em USD 8 milhões. Ele planeja manter a casa para seus herdeiros e não pretende vendê-la em um futuro próximo. Neste cenário, se Roberto falecesse, haveria uma exposição ao imposto sobre herança de cerca de USD 3 milhões. Utilizar uma corporação estrangeira para deter o título da propriedade pode levar à evasão do imposto sobre herança dos EUA.

Imposto sobre ganhos de capital

Os indivíduos estrangeiros não residentes nos Estados Unidos também são responsáveis pelo imposto de renda dos EUA sobre o ganho gerado pela venda de imóveis no país, ou outra transferência considerada como venda.

A Lei de Imposto sobre Investimento em Imóveis por Estrangeiro (FIRPTA, pela sigla em inglês) exige retenção quando um estrangeiro não residente (NRA) dispõe direta ou indiretamente de imóveis nos EUA. Em geral, e, a menos que não haja ganho na alienação, o comprador é obrigado a reter 15% do valor bruto da venda e remetê-lo ao Departamento da Receita Federal dos EUA (IRS, pela sigla em inglês) no momento da alienação. Posteriormente, o estrangeiro não residente vendedor pode apresentar uma declaração de imposto para solicitar um reembolso se a responsabilidade fiscal real resultante da disposição for inferior ao valor retido.

Se a propriedade foi detida diretamente (em nome pessoal ou por meio de uma entidade desconsiderada) ou por um trust irrevogável, e foi mantida por mais de um ano, atualmente a alíquota máxima de imposto sobre ganhos de capital é de 20%. Se a propriedade for mantida por menos de um ano, aplicam-se as alíquotas progressivas de imposto de renda ordinário, com uma taxa máxima de 37%. Se a propriedade foi detida por meio de uma corporação estrangeira, a alíquota de imposto sobre o ganho seria de 21%.

EXEMPLO 2:

Voltando para a situação de Roberto, se ele decidisse vender a propriedade, estaria realizando um ganho de capital de aproximadamente USD 3 milhões, sujeito a um imposto de cerca de USD 600 mil. Neste caso, ter a propriedade em seu nome pessoal proporciona a alíquota de imposto mais eficiente (20%); no entanto, a diferença em comparação com a alíquota de imposto corporativo não é significativa (taxa corporativa de 21%), mas possui o benefício adicional de proteção contra imposto sobre herança.

Imposto de renda sobre aluguel

No caso de um imóvel alugado, o imposto de renda dos EUA incide sobre a renda de aluguel, com as alíquotas variando com base na estrutura da propriedade e na natureza e classificação da renda do aluguel, que podem ser apontadas pelo contribuinte.

A classificação padrão seria como Renda Fixa ou Determinável Anual, ou Periódica (“renda FDAP”), já que a renda de aluguel é tratada como renda de investimento passivo por padrão. Se o imóvel for de propriedade direta de um estrangeiro não residente ou de uma corporação estrangeira, a alíquota de imposto é de 30% sobre a renda bruta de aluguel coletada por meio de retenção na fonte, o que é definitivo.

Se a renda for escolhida para ser tratada como renda comercial (definida como Renda Efetivamente Conectada (“ECI”) em vez de renda FDAP), as alíquotas ordinárias do imposto de renda se aplicam sobre o lucro líquido. A taxa máxima aplicável é de 37% para indivíduos e 21% para corporações, mas esta é aplicada sobre a renda líquida de aluguel. Ou seja, o contribuinte pode utilizar deduções para despesas como juros de hipoteca, imposto predial, custos operacionais, depreciação e reparos.

Em alguns casos, podem ser aplicados impostos estaduais, locais e outros, e esses também devem ser considerados.

Outras considerações

Proteção de responsabilidade

Quando um estrangeiro não residente investe em imóveis nos EUA, é aconselhável estabelecer uma clara divisão entre seus ativos pessoais e os imóveis para evitar possíveis litigios relacionadas à propriedade. Uma abordagem assertiva é deter a propriedade por meio de uma entidade que, por lei, forneça responsabilidade limitada aos seus membros ou acionistas, como uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) dos EUA.

Em um exemplo de uma propriedade alugada mantida por uma LLC, se o locatário puder processar devido a lesões sofridas na propriedade, os ativos pessoais do membro/acionista fora da LLC costumam estar protegidos contra responsabilidade.

Embora uma LLC dos EUA seja eficaz para proteção contra responsabilidade, não oferece proteção contra o imposto sobre herança. Portanto, é aconselhável usar um “bloqueador”, o que pode envolver uma corporação estrangeira sendo proprietária da LLC dos EUA, que detém a propriedade no país.

Sucessão

Considerando que a propriedade está situada nos EUA, é essencial planejar a transferência eficiente da propriedade no caso do falecimento do proprietário. Normalmente, transferir o título para herdeiros envolve um processo longo e público conhecido como legitimação, com supervisão judicial, custos substanciais e tempo envolvidos.

Para mitigar esses desafios e garantir uma transição mais fluida da propriedade, é aconselhável deter o imóvel por meio de uma estrutura fiduciária que permita a transferência de propriedade fora do processo de legitimação nos EUA.

Se a propriedade for detida por uma corporação estrangeira, as leis locais de herança aplicáveis às ações da corporação devem ser consideradas. Geralmente, deter as ações da corporação estrangeira por meio de uma propriedade conjunta com direitos de sobrevivência, ou por meio de um trust, manterá a sucessão fora do processo de legitimação. Alternativamente, um testamento local na jurisdição (se a opção estiver disponível conforme a lei local) pode não eliminar o processo de legitimação, mas deve simplificá-lo.

Como podemos ajudar

Embora o J.P. Morgan não forneça consultoria jurídica ou fiscal, a equipe de Assessoria Patrimonial do J.P. Morgan pode ajudar você e seus consultores jurídicos e fiscais a lidar com as questões potencialmente complexas que possam surgir durante a aquisição de imóveis nos EUA.