Cada vez mais pais desejam ajudar os filhos a comprar casas no mercado restrito de hoje

Por muito tempo, os pais têm ajudado filhos na compra de casas. No entanto, com as taxas de juros mais altas do mundo de hoje, um número recorde de jovens compradores em busca de um lar e muitas áreas enfrentando escassez de moradias, a aquisição de imóveis residenciais tem se tornado, mais do que nunca, uma questão familiar.

A pergunta é: se você deseja ajudar seus filhos (ou netos) a comprar uma casa, quais são as opções para prover essa assistência financeira?

Para ajudar na sua decisão, descrevemos algumas das principais questões que você pode querer explorar, bem como as quatro principais ferramentas que os pais costumam usar para ajudar os filhos a adquirir novas casas: doações diretas, empréstimos, arrendamentos e doações para trusts irrevogáveis.

A pressão existe: demografia e tendências imobiliárias

Não surpreende que mais clientes tenham nos perguntado recentemente qual a melhor maneira de ajudar seus filhos a comprar a primeira casa. Os preços das moradias, as taxas de hipoteca e a competição por casas estão todos elevados. 

Durante a pandemia, muitos mercados imobiliários locais tiveram drásticos aumentos de preços. Para o país como um todo, de junho de 2020 a agosto de 2022, os preços das casas aumentaram surpreendentes 39%.ⁱ

Embora os preços possam ter diminuído um pouco desde então, dependendo da área metropolitana, não caíram significativamente na maioria das regiões do país — e não esperamos que caiam. Isso porque:

A demanda permanece forte. Os millennials (com idades entre 27 e 44 anos) agora formam o maior grupo geracional dos Estados Unidos (cerca de 72 milhões de pessoas) e representam a maior porcentagem de novos compradores de casas (43%, segundo a National Association of Realtors). A projeção é de que sejam a força dominante no mercado imobiliário por muitos anos.ⁱⁱ

O fornecimento continua limitado. Desde o estouro da bolha imobiliária em 2008, o desenvolvimento de novas residências nos Estados Unidos tem ficado aquém da demanda. Estimamos que, atualmente, essa lacuna totalize cerca de 2 milhões a 2,5 milhões de unidades habitacionais a menos.ⁱⁱⁱ

Além disso, o recente aumento nas taxas de hipoteca está, de forma contraintuitiva, exacerbando essa escassez, já que os proprietários que refinanciaram quando as taxas caíram agora são desincentivados a se mudar e realizar uma nova hipoteca a uma taxa mais alta (2020 teve o maior número de refinanciamentos já registrado; 2021 teve o terceiro índice mais alto, atrás apenas de 2003).^iv

Enquanto isso, os filhos de nossos clientes, habituados a certos estilos de vida e em busca de bons distritos escolares para a educação de seus próprios filhos, tendem a procurar residências em áreas de custo mais elevado.

Quanto você pode (ou quer) ajudar?

Antes de decidir quais ferramentas você pode usar para ajudar seus filhos a comprar uma casa, recomendamos que avalie cuidadosamente o impacto potencial que essa assistência pode ter em seus próprios objetivos de patrimônio.

Por exemplo, você deseja ajudar apenas com a entrada? O preço de compra? Quem será responsável pelos custos contínuos e melhorias futuras? Se você tem vários filhos, tem a capacidade e o desejo de fazer o mesmo por cada um deles?

Suas respostas a essas perguntas podem ser incluídas em seu plano pessoal de patrimônio para garantir que não coloque em risco outros objetivos.

Também recomendamos que pense em todas as possíveis questões familiares que podem surgir com a oferta de ajuda. Por exemplo: Que tipo de política familiar você gostaria de adotar em relação à doações e como comunicaria essa política aos familiares? (Entre as muitas opções, alguns dizem: “Este é o adiantamento da sua herança”, enquanto outros podem estabelecer um valor específico como uma doação que será estendida a todos os filhos, não importa para que fins utilizem os fundos).

Qualquer que seja a melhor política definida para sua família, permanece a questão de como, exatamente, você prestaria a assistência ao seu filho.

1. Doações: simplesmente dê o dinheiro ao seu filho

É provável que a opção mais simples seja dar a quantia em dinheiro escolhida para seu filho usar como entrada de um imóvel ou para comprá-lo livre de dívidas. Nos EUA, Uma doação desse tipo quase certamente exigiria que você apresentasse uma declaração de imposto sobre doações. No entanto, você não precisaria realmente pagar impostos sobre doações nos EUA, a menos que a doação fizesse com que o montante total das doações tributáveis que você fez durante a sua vida ultrapassasse a isenção do imposto sobre doações durante a vida (que, em 2023, é de US$ 12,92 milhões por pessoa).^v

Se você der apenas o suficiente para a entrada, seu filho presumivelmente solicitará uma hipoteca para o saldo do preço de compra. Se a renda ou os ativos do seu filho não forem suficientes por si só para se qualificar para uma hipoteca, você poderia agir como co-mutuário ou (em determinadas circunstâncias) como fiador.^vi

Esta estratégia de doação pressupõe que seu filho terá a propriedade da casa, seja exclusivamente em seu nome próprio ou em conjunto com seu cônjuge. Isso significa que a casa pode estar sujeita a possíveis credores, incluindo o cônjuge em caso de divórcio. (Você pode protegê-lo de perder a casa para um ex-cônjuge ao colocar sua doação em um trust devidamente elaborado e gerenciado para o benefício dele, em vez de conceder o dinheiro diretamente).

2. Empréstimos: aja como o banco do seu filho

Em vez disso, você pode emprestar o dinheiro ao seu filho (até o valor total da compra) e tê-lo registrado em seu nome. (Novamente, para se proteger contra as reivindicações de possíveis credores, o empréstimo pode ser feito para um trust em benefício do filho, que assumiria a propriedade).

Seu empréstimo precisa ser documentado por uma nota. Para que nenhuma parte deste empréstimo seja tratada como doação pela Receita Federal dos Estados Unidos (IRS), este empréstimo “intrafamiliar” deve ter uma taxa de juros mínima (a Taxa Federal Aplicável, ou AFR pela sigla em inglês), que costuma ser mais baixa do que as taxas de hipoteca comerciais.

Os juros que você recebe deste empréstimo seriam considerados renda tributável para você. Se o empréstimo for garantido por uma hipoteca, seu filho poderá deduzir os juros sobre os primeiros US$ 750.000 da dívida como juros hipotecários dedutíveis.

Os pais podem optar por perdoar em vez de cobrar juros; eles podem até mesmo, e muitas vezes o fazem, perdoar o valor do capital investido. Normalmente, os pais costumam perdoar inclusive o valor de exclusão anual do imposto sobre doações (US$ 17.000 de cada pai/por beneficiário em 2023, ou US$ 34.000 por casal). Nesse caso, os juros absolvidos ainda são considerados renda para os pais, com imposto sobre esse valor a ser pago nas taxas ordinárias.^vii

É comum os pais usarem seu próprio dinheiro para a doação ou empréstimo intrafamiliar que permite ao filho comprar um imóvel. Mas há outra opção que pode fornecer aos pais mais flexibilidade: algumas empresas permitirão que você comprometa ativos (geralmente títulos negociáveis) como parte da garantia do empréstimo para a compra do imóvel de seu filho.

Normalmente, essa garantia é utilizada em vez da entrada e oferece o benefício de permitir que esses ativos permaneçam investidos e continuem crescendo ao longo do tempo, além de potencialmente evitar implicações de doação.

3. Arrendamentos: torne-se o locatário do seu filho 

Se você é o proprietário do imóvel em que seu filho mora, pode evitar as consequências do imposto sobre doações ao alugar o espaço para seu filho por um valor que reflita seu justo valor de mercado, o qual pode ser determinado por um corretor de imóveis. Essa renda de aluguel estaria sujeita ao imposto de renda; no entanto, se a casa for propriedade comercial em suas mãos, os custos ordinários e necessários (como impostos, manutenção etc.) podem ser dedutíveis.^viii

Como você mantém a propriedade, o imóvel será incluído em seu patrimônio (ou do seu cônjuge). Portanto, é desejável incluir a propriedade em seus planos gerais de patrimônio.

4. Trusts: escolhas complicadas, mas interessantes

Utilizar um trust irrevogável pode ser uma maneira refinada de prestar essa assistência financeira, porém, não é uma opção fácil nem econômica de implementar. No entanto, você pode já ter um trust irrevogável em vigor para o benefício do seu filho, o que poderia ser possivelmente utilizado para facilitar a compra de um imóvel.

Se optar por seguir por esse caminho, há opções:

O trust irrevogável poderia comprar a propriedade.

O trust poderia adquirir o imóvel à vista, talvez após vender alguns ativos ou contrair empréstimos contra seus ativos, ou o trust poderia usar seu próprio dinheiro para fazer uma entrada, com o restante do preço de compra financiado por uma hipoteca comercial. Nesse caso, o trust seria o mutuário, quase sempre com o respaldo da garantia pessoal de um indivíduo.

De qualquer maneira, o trust irrevogável seria o proprietário do imóvel e pagaria todas as despesas típicas de um “proprietário” (como impostos sobre a propriedade, seguro residencial e, provavelmente, taxas comuns). Ou seja, o trust precisaria ter liquidez suficiente para cobrir essas despesas contínuas.

Seu filho (por ser beneficiário do trust) teria o direito de morar no local sem pagar aluguel. No entanto, o cônjuge do seu filho não teria nenhum direito atual ou futuro sobre a propriedade.

O trust irrevogável faz uma distribuição para que seu filho e seu cônjuge possam comprar e ser proprietários do imóvel em conjunto.

A a lei estadual regerá como esse “bem conjugal” será tratado. Normalmente, uma distribuição do trust para um beneficiário casado é considerada propriedade separada do beneficiário. No entanto, se o beneficiário usar o valor distribuído para adquirir um imóvel em nome de ambos os cônjuges, o beneficiário efetivamente fez uma doação ao cônjuge.

A obtenção do seu capital...

Cada indivíduo e família são únicos. Assim, muitos compradores da próxima geração podem achar que uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) faz mais sentido do que uma hipoteca de taxa fixa porque:

1. Acreditamos que é provável que as taxas diminuam nos próximos anos, e então eles podem pagar a ARM mais baixa agora (em comparação com uma hipoteca de taxa fixa) e refinanciar posteriormente a uma taxa mais baixa, potencialmente para um produto fixo.
2. A maioria dos compradores em seus 20 e 30 anos não está comprando a “casa do resto de suas vidas”, ou seja, eles provavelmente venderão o imóvel nos próximos cinco a dez anos. (Neste grupo etário, nossa média histórica para uma hipoteca é de sete anos).

Além disso, os filhos de pais que têm um relacionamento estabelecido com a Instituição financeira certa podem conseguir:

• Obter condições mais favoráveis em hipotecas.
• Desfrutar de uma subscrição flexível (o que pode ser importante para aqueles que não têm histórico de renda e dependem de distribuições do trust).
• Proteger sua privacidade, usando entidades (como trusts e sociedades de responsabilidade limitada) para estruturar uma hipoteca.

Como podemos ajudar

A equipe J.P. Morgan está disponível para ajudar você e seus filhos a explorar todas as opções e encontrar a abordagem que atenda às necessidades da sua família.

ⁱFonte: Standard & Poor's, Haver Analytics. Dados de 31 de dezembro de 2022.
ⁱⁱFonte: National Association of Realtors. Dados de 30 de setembro de 2023.
ⁱⁱⁱFonte: Haver Analytics, J.P. Morgan Private Bank. Dados de 30 de setembro de 2023.
^ivEntre os estados, apenas Connecticut possui um imposto sobre doações; sua isenção é, igualmente, de US$ 12,92 milhões. Este material é distribuído com o entendimento de que não fornece aconselhamento contábil, jurídico ou fiscal. Consulte seu consultor jurídico ou fiscal sobre essas questões. Para uma discussão completa dos riscos associados a qualquer investimento, reveja o memorando de oferta e converse com seu consultor J.P. Morgan. JPMorgan Chase & Co. e suas subsidiárias não prestam aconselhamento contábil, jurídico ou fiscal.
^vEntre os estados, apenas Connecticut possui um imposto sobre doações; sua isenção é, igualmente, de US$ 12,92 milhões. Este material é distribuído com o entendimento de que não fornece aconselhamento contábil, jurídico ou fiscal. Consulte seu consultor jurídico ou fiscal sobre essas questões. Para uma discussão completa dos riscos associados a qualquer investimento, reveja o memorando de oferta e converse com seu consultor J.P. Morgan. JPMorgan Chase & Co. e suas subsidiárias não prestam aconselhamento contábil, jurídico ou fiscal.
^viEmbora muitos assessores jurídicos e fiscais entendam que a garantia do empréstimo hipotecário de um filho por parte dos pais não seja considerada uma doação do pai para o filho, recomendamos confirmar essa posição com seus assessores fiscais.
^viiFonte: Código de Receita Federal - Seção 61(A)(5).
^viiiPara informações adicionais, consulte a Publicação 527 do IRS, Propriedade residencial para aluguel em https://www.irs.gov/publications/p527. Este material é distribuído com o entendimento de que não fornece aconselhamento contábil, jurídico ou fiscal. Consulte seu consultor jurídico ou fiscal sobre essas questões. Para uma discussão completa dos riscos associados a qualquer investimento, reveja o memorando de oferta e converse com seu consultor J.P. Morgan. JPMorgan Chase & Co. e suas subsidiárias não prestam aconselhamento contábil, jurídico ou fiscal.