Espera-se que as distorções de mercado que surgiram durante a pandemia terminem relativamente em breve. No entanto, a evolução de cada cidade provavelmente será muito diferente.
Joe Seydl, Senior Markets Economist
Dan Alter, Mortgage Solutions Team Lead
O fim da volatilidade do mercado imobiliário dos EUA induzida pela pandemia parece estar à vista.
Uma estabilização recente e reveladora das vendas de imóveis unifamiliares — o que surpreende, diante das altas taxas de hipoteca — nos faz esperar que os preços cheguem ao fundo do poço em todo o país até o final deste ano ou no início de 2024.
Acreditamos que, até o segundo semestre de 2024, o mercado imobiliário nacional retorne ao seu padrão histórico pré-pandêmico, com um crescimento lento e contínuo dos preços dos imóveis, mantendo-se modestamente à frente da taxa de inflação.1
No entanto, também esperamos que o caminho de volta à normalidade de cada cidade seja muito diferente.
O que todos esses fatores representam para compradores e vendedores? Achamos que será útil:
- Entender que o mercado imobiliário atual e anistórico não favorece compradores nem vendedores. Os compradores podem se beneficiar ao avaliar os tempos da desaceleração contínua, mas os preços estão caindo apenas devido às altas infladas estimuladas pela pandemia — e o estoque de imóveis residenciais existentes ainda é (principalmente) escasso.
- Saber que as avaliações podem cair, mas que a queda pode ser limitada. Os vendedores, por sua vez, podem ver as avaliações de seus imóveis caírem ainda mais ao longo deste ano. Contudo, novamente devido à oferta limitada, o ponto mais inferior do mercado pode não ser tão baixo quanto eles temem.
- Fazer sua lição de casa. Lembre-se de que existem nuances significativas nos mercados imobiliários de cada área na melhor das hipóteses e esses são tempos realmente estranhos. Portanto, seja você comprador ou vendedor, é importante reunir o máximo de informações possível sobre as tendências atuais nos níveis nacional e local.
O mercado imobiliário do país começou a se estabilizar
A agitação no ramo dos imóveis causada pela COVID-19 começou em março de 2020, quando os lockdowns inspiraram as pessoas a deixar áreas urbanas densamente povoadas em busca de áreas com residências maiores, mais adequadas ao trabalho remoto.
Muitos mercados imobiliários locais tiveram drásticos aumentos de preços. Para o país todo, os preços das residências subiram surpreendentes 39% de junho de 2020 a agosto de 2022 e provocaram temores acerca do surgimento de uma nova bolha imobiliária.
Como a inflação também começou a aumentar consideravelmente, a Reserva Federal reagiu instituindo a série mais rápida de aumentos de taxas de juros nos últimos 40 anos. Em 2022, a Reserva Federal elevou sua taxa básica de juros de 0% para 4,5% e a taxa fixa de hipoteca de 30 anos subiu de 3% para um pico de mais de 7% perto do final do ano.
Esses aumentos nas taxas de juros rapidamente esvaziaram a nascente bolha imobiliária nos Estados Unidos, onde a atividade do mercado despencou no ano passado com o aumento das taxas de hipoteca. Agora, porém, estamos vendo alguns sinais provisórios, mas claros, que sugerem que esse período de intensa volatilidade pode se encerrar em breve, e que pode haver estabilidade no horizonte. As vendas pendentes de imóveis residenciais existentes aumentaram recentemente. Além disso, a confiança dos construtores em relação às vendas futuras (um indicador importante) está aumentando.2
O caminho para a recuperação começa com o recente aumento nas vendas de imóveis residenciais pendentes
Índice de contratos imobiliários residenciais assinados nos EUA (2001 = 100)
As vendas pendentes de novos imóveis nos EUA aumentaram ligeiramente no início de 2023. Este gráfico de linhas apresenta o índice de contratos imobiliários residenciais assinados nos EUA (indexadas de 2001 a 100). O gráfico aumenta em 2023 e mostra o aumento nas vendas de novos imóveis.
Uma recuperação habitacional pode ocorrer até 2024
Esses indicadores positivos recentes são um pouco surpreendentes, uma vez que a taxa de hipoteca de 30 anos permanece em níveis (6% a 7%) que muitos teriam considerado altos demais para promover qualquer estabilidade.
A melhoria de hoje parece, em grande parte, estar relacionada ao fato de haver poucas residências unifamiliares no território nacional em relação às pressões populacionais. A boa notícia é que esses determinantes podem continuar a atuar como barreiras de proteção para o mercado imobiliário dos EUA:
- Demanda: Mais de 30% dos jovens de 18 a 34 anos ainda moram com os pais, segundo a Agência do Censo dos EUA. Enquanto isso, a geração do milênio (27 a 42 anos em 2023) forma o maior grupo geracional nos Estados Unidos, com aproximadamente 72 milhões de pessoas. O esforço de todos esses jovens adultos para ter casa própria cria uma fonte de demanda que provavelmente terá destaque por muitos anos no futuro.
- Oferta: Enquanto isso, há escassez de estoque habitacional. Desde o estouro da bolha imobiliária de 2008, o desenvolvimento de novas residências nos Estados Unidos ficou atrás da demanda. Estimamos que, atualmente, essa lacuna totalize cerca de 2 a 2,5 milhões de unidades habitacionais a menos. E o recente aumento nas taxas de hipoteca está, de forma contraintuitiva, exacerbando essa escassez, já que os proprietários que refinanciaram quando as taxas caíram agora são desincentivados a se mudar e realizar uma nova hipoteca a uma taxa mais alta (2020 teve o maior número de refinanciamentos já registrado; 2021 teve o terceiro índice mais alto, atrás apenas de 2003).3
Acreditamos que esses fatores não apenas atenuarão a queda dos preços no próximo ano, mas também ajudarão a reduzir a defasagem entre o ponto mais baixo das transações, quando a atividade de vendas chega ao fundo do poço, e quando os preços seguem para seu ponto mais baixo.4
No momento, os preços agregados dos imóveis caíram cerca de 4 a 5% em relação ao pico nacional em 2022. Acreditamos que os preços agregados das residências cairão, em média, cerca de 10% do ponto mais alto ao mais baixo, quando as consequências totais da pandemia chegarem ao fim.
Em outras palavras, esperamos que o declínio seja menor e ocorra com mais antecedência do que o colapso que o mercado imobiliário dos EUA vivenciou após a crise financeira de 2008, quando os valores das residências unifamiliares depreciaram cerca de 30% do ponto mais alto ao mais baixo. Esse ponto mais baixo ocorreu dois anos e meio depois que a atividade de compra atingiu seu valor mais baixo no final de 2008.
Além disso, diferente da crise de 2008 que deprimiu os preços das residências de maneira bastante uniforme em todo o país, a quantidade de volatilidade que uma cidade individual vivencia depende muito da dinâmica de mercado exclusiva de cada local.
As cidades percorrem caminhos muito diferentes na volta à normalidade
No final do ano passado, quando o mercado imobiliário estava esfriando, dissemos que as estatísticas nacionais, embora informativas, falhariam em contar toda a história. Esperávamos que as cidades vivenciassem quedas muito diferentes nos preços das residências, com base em grande parte no superaquecimento de seus mercados imobiliários específicos no início de 2022, antes do aumento das taxas de juros.
As quedas subsequentes nos preços das residências são dispersas e seguem a direção geral que prevíamos.
Suposições corretas: Nossa expectativa para 2022 de que as cidades sofreriam quedas muito divergentes nos preços das residências
Área metropolitana y puntaje z (basado en datos hasta final de 2021)
Com base na análise histórica do preço médio das residências em relação à proporção média da renda doméstica de grandes cidades dos EUA, fornecemos uma métrica de avaliação dos mercados imobiliários locais de tais cidades. Esta lista classifica um grupo seleto de grandes cidades por esta métrica de avaliação (pontuação Z) com grandes cidades com pontuações Z mais baixas (e, portanto, não tão supervalorizadas) no ponto máximo e pontuações Z mais altas (mais supervalorizadas) no ponto mínimo.
Suposições corretas: Nossa expectativa para 2022 de que as cidades sofreriam quedas muito divergentes nos preços das residências
Pico para % de variação do preço atual do imóvel
O gráfico de dispersão apresenta as grandes cidades na tabela acima até a pontuação Z da avaliação de 2021 (eixo x) e a variação percentual no preço médio das residências desde o valor máximo pós-COVID até dezembro de 2022. O gráfico ilustra a relação entre a pontuação Z e a mudança de preço correspondente com um R^2 de 36%.
Para conferir o motivo de essa grande variedade entre os mercados imobiliários locais, achamos instrutivo comparar e contrastar Austin (uma cidade que trabalhadores remotos priorizaram durante a pandemia) e a cidade de Nova York (uma cidade que abandonaram).
Quando este capítulo historicamente anômalo no mercado imobiliário dos EUA for finalmente encerrado, prevemos que Austin terá experimentado maior volatilidade de preços, com uma queda do ponto mais alto ao mais baixo de 15% a 20%. No entanto, as quedas de preço em Austin lançam as sementes para residências mais acessíveis a longo prazo do que em Nova York, onde esperamos que os preços sofram menos volatilidade (provavelmente um declínio de 5% a 10% do ponto mais alto ao mais baixo).
As principais razões para essas diferenças devem-se aos impulsionadores de demanda e oferta, que geralmente se aplicam a qualquer cidade.
No Texas todo, mas em Austin, especialmente, houve uma resposta rápida e substancial da oferta ao aumento causado pela pandemia na demanda por residências grandes com espaço para trabalho remoto.5 Atualmente, o estoque de Austin está 10% a 15% acima de seu nível antes da chegada da COVID-19. Essa resposta rápida na oferta pode ajudar a manter os preços em Austin acessíveis a longo prazo.
Por outro lado, o estoque de Nova York (em grande parte com restrição de espaço) está, no momento, significativamente abaixo (30% a 40%) de seu nível pré-pandêmico. Curiosamente, Bridgeport, em Connecticut, e seus arredores (subúrbios da cidade de Nova York) tiveram uma resposta de oferta ainda menor, com o estoque atualmente cerca de 60% abaixo dos níveis pré-pandêmicos!
Austin está construindo novas residências rapidamente — diferente da cidade de Nova York e seus subúrbios
População (milhões)
Este gráfico de linha apresenta o estoque de moradias em Austin, Texas, na cidade de Nova York, Nova York e Bridgeport, Connecticut (média móvel de 12 meses, indexada em dezembro de 2019 = 100). A linha que representa Austin, Texas, aumenta significativamente após 2021, e mostra o aumento do estoque na cidade, enquanto o estoque em Nova York e Bridgeport fica para trás.
Os déficits de oferta em Nova York (e na região metropolitana circundante) restringem o quanto os preços dos imóveis podem cair — mesmo com a atividade de compra diminuindo consideravelmente. No ano passado, as vendas de residências unifamiliares em Nova York caíram cerca de 38%.
Por outro lado, a incapacidade da Big Apple de construir rapidamente para atender à demanda — frustrada por mais regulamentações, maiores taxas regulatórias e custos trabalhistas mais altos — pode continuar sufocando sua acessibilidade.
Um efeito de longo prazo dessa dinâmica pode ser uma continuação das mudanças populacionais de cidades menos acessíveis, como Nova York, para lugares como Austin. Compradores novatos de imóveis e jovens adultos, em particular, não vão esperar até que a dinâmica da oferta melhore em cidades como Nova York; eles continuarão optando por áreas metropolitanas mais acessíveis que oferecem perspectivas de emprego cada vez mais atrativas — e, em muitos casos, um clima mais temperado.
Estados de custo mais elevado, como Nova York, continuam perdendo população, enquanto o oposto acontece nos mais acessíveis (como o Texas)
População (milhões)
Este gráfico de linhas mostra as populações do estado de Nova York e do Texas desde 2013. Como mostrado, a população de Nova York diminuiu enquanto a população do Texas continua aumentando.
Converse conosco sobre sua cidade
Está considerando comprar, vender ou construir um imóvel? Entre em contato com a equipe do J.P. Morgan. Eles podem trabalhar com você e seu corretor de imóveis na comparação dos mercados imobiliários das principais áreas metropolitanas.
1Nos 50 anos anteriores à pandemia, os preços das casas existentes cresceram cerca de 5% ao ano (um ponto percentual acima da inflação), como consequência, acreditamos, do crescimento populacional e da escassez de terrenos.
2Zonda National Builder Survey perguntou: “Como está sendo janeiro (2023) até agora para sua operação local em comparação com suas expectativas?”; 37% dos 150 a 200 entrevistados (construtores maiores, de capital aberto) disseram “mais forte do que o esperado” e 36% disseram “no caminho certo”, enquanto apenas 13% disseram “mais lento…, mas não preocupante” e 14% disseram “mais lento… e preocupante”. É importante ressaltar que, na mesma pesquisa, 51% relataram ter visto uma resposta positiva dos consumidores à queda nas taxas de hipoteca de 7% para 6% em janeiro.
3Freddie Mac.
4Há evidências anedóticas que sugerem que os desenvolvedores estão oferecendo créditos de custo de fechamento substanciais e financiando recompras de taxas de hipotecas dos compradores para movimentar seu estoque em excesso. No entanto, a conclusão de novas moradias representa menos de 1% do estoque total de imóveis anualmente. Portanto, o mercado imobiliário, em geral, permanece em estado de escassez, embora alguns construtores possam ter excesso de novos estoques que estão tentando reduzir. Fontes: Bloomberg e J.P. Morgan.
5Essas duas variáveis, tamanho e compartilhamento remoto, foram os principais impulsionadores da demanda por moradias em muitas cidades dos EUA quando a pandemia começou. Para ilustrar, executamos uma regressão multivariada com essas duas variáveis (ao mesmo tempo, em que controlamos o crescimento populacional) em relação à nossa métrica de pontuação Z na avaliação de moradias no nível da cidade. O r-quadrado da regressão foi de 0,42, sendo ambas as variáveis de interesse (tamanho e compartilhamento remoto) estatisticamente significativas e com sinal positivo nos coeficientes estimados.
