Che si tratti di una casa vacanze in una località marittima, di una base d'appoggio per le trasferte di lavoro o di un appartamento per i figli che studiano in un altro Paese, il numero di persone che acquistano immobili all'estero è più elevato che mai. Gli elementi di cui tener conto sono molti, e per aiutarvi a considerare gli aspetti più importanti ci siamo concentrati su quattro delle destinazioni più popolari in Europa.

L'investimento in immobili commerciali comporta molte delle stesse difficoltà, ma la nostra esperienza suggerisce che è facile sorvolare su alcune implicazioni pratiche quando si acquista un immobile per uso personale. Ad esempio, si potrebbe essere soggetti al pagamento di imposte locali o lasciare la propria famiglia esposta a leggi di successione inattese.

Per assicurarvi che la vostra casa dei sogni non si trasformi in un incubo, potreste porvi le seguenti domande:

  • Avete intenzione di usare l'immobile personalmente e/o di affittarlo?
  • Finanzierete l'acquisto con un prestito o con fondi propri?
  • Intendete trasferire la proprietà a qualcun altro durante la vostra vita?
  • Che tipo di struttura di governance vorreste metter in atto nel caso in cui accadesse un imprevisto a un membro della vostra famiglia?

Ecco alcuni aspetti pratici da considerare quando si acquista un immobile residenziale all'estero:

  • È facile arrivare a destinazione?
  • La vostra famiglia è interessata al luogo dell'immobile?
  • Il sistema giuridico è solido?
  • Sono disponibili servizi locali per la gestione e la manutenzione dell'immobile?
  • Quali potrebbero essere i costi di viaggio e di manutenzione?
  • Quali sono le imposte locali, le norme in materia di proprietà e le leggi di successione applicabili ai proprietari stranieri?

FRANCIA

Uno chalet sulle Alpi, una villa in Costa Azzurra, un castello in Borgogna o un pied-à-terre a Parigi. La Francia offre una ricca gamma di opportunità immobiliari, ma può essere difficile orientarsi nel complesso sistema di leggi tributarie e successorie del Paese. Una possibilità è acquistare un immobile tramite una struttura societaria, approfittando delle numerose opzioni disponibili.

È importante fare da subito le scelte giuste. Le decisioni che prenderete potrebbero avere conseguenze significative sul piano degli obblighi fiscali e impedirvi di trasferire facilmente la proprietà dell'immobile nel modo che desiderate.

Secondo il diritto privato internazionale, esiste una differenza tra la proprietà di beni immobili (detenzione diretta) o di beni mobili (detenzione indiretta tramite società di capitali). Dal punto di vista giuridico, la gestione collettiva di un immobile è nettamente diversa a seconda che si tratti di soci o di comproprietari.

SPAGNA

La Spagna offre diverse opportunità di investimento immobiliare, dalle coste cantabriche, atlantiche e mediterranee alle isole Baleari e Canarie, passando per i suggestivi paesaggi dei Pirenei, della Castilla, dell'Estremadura e dell'Andalusia.

Il Paese è una delle principali destinazioni turistiche in Europa per cultura, gastronomia e clima, ma anche per coloro che amano il golf, le attività veliche ed il gioco del polo. La Spagna sta diventando popolare anche presso gli investitori, in particolare quelli extraeuropei, che sono attratti dai suoi programmi di "visti d'oro" ("golden visa").

Gli acquisti sono disciplinati dal diritto civile; il processo è formale e gestito attraverso un contratto contenente tutti i termini e le condizioni, che dev'essere firmato davanti ad un notaio. L'atto di vendita viene quindi depositato presso l'ufficio del catasto. Di solito acquirenti e venditori stipulano un contratto preliminare di compravendita. Considerando la complessità di queste transazioni, si raccomanda vivamente di ottenere una consulenza legale in loco.

ITALIA

Il mercato immobiliare italiano riscuote un notevole interesse, in particolare da parte di stranieri facoltosi alla ricerca di case vacanze. Un regime fiscale favorevole contribuisce inoltre ad accrescere l'attrattiva dell'investimento immobiliare in Italia.

Come in altri Paesi di diritto civile, anche in Italia tutti gli accordi per la compravendita di immobili e la creazione di diritti di proprietà devono essere messi per iscritto. Tali contratti sono disciplinati principalmente dalle leggi contenute nel codice civile italiano, ma potrebbero applicarsi anche altre norme. Chi desidera acquistare un immobile in Italia firma dapprima un contratto preliminare di compravendita, che può essere redatto dal venditore, da un agente o da un avvocato.

Tale contratto preliminare può assumere la forma di una proposta d'acquisto giuridicamente vincolante per l'acquirente, chiamata "compromesso", e può essere registrato per garantire all'acquirente che nessun altro possa rivendicare diritti sull'immobile dopo la registrazione e prima della conclusione della transazione.

Gli immobili italiani sono posseduti per lo più in proprietà assoluta, e dunque in perpetuo. Per perfezionare la proposta di acquisto è sufficiente di solito versare ad un notaio un deposito ("caparra confirmatoria") del 10% circa. Se il venditore decide di non vendere dopo la firma del contratto preliminare, deve restituire la caparra all'acquirente e corrispondergli in aggiunta un importo equivalente a titolo di risarcimento.

Gli immobili in Italia possono essere acquistati, venduti ed ereditati ad aliquote fiscali vantaggiose, la maggior parte delle quali si applicano anche agli investitori esteri. Ad esempio, dopo cinque anni dall'acquisto le plusvalenze sugli immobili non sono tassate, ed in caso di successione diretta si applica un'imposta del 4% sul valore catastale (che tende ad essere di molto inferiore al valore di mercato).

SVIZZERA

Le persone facoltose considerano da sempre la Svizzera un luogo interessante per l'acquisto di una seconda casa. Dalle rive del Lago di Ginevra alle stazioni sciistiche di fama mondiale, il Paese ha molto da offrire, tra cui un elevato tenore di vita, un contesto sicuro e politicamente stabile, una posizione centrale in Europa e un regime fiscale favorevole.

Pur aderendo allo spazio Schengen, la Svizzera non fa parte dell'Unione Europea (UE) e vi sono restrizioni rigorose per gli stranieri che desiderano comprare un'abitazione. Il processo è disciplinato da disposizioni specifiche (la cosiddetta "Lex Koller") per i cittadini non elvetici. I singoli cantoni possono avere una legge che autorizza la proprietà estera di case vacanze e che definisce chiaramente le regioni in cui tali acquisti sono possibili.

Queste restrizioni non si applicano ai cittadini svizzeri e, per estensione, neanche ai cittadini dell'UE e degli Stati membri dell'Associazione Europea di Libero Scambio (EFTA) che vivono in Svizzera (con permesso di soggiorno "B" o "C"), né ai cittadini di altri Paesi con permesso "B". Tuttavia, l'introduzione della cosiddetta "Lex Weber" nel gennaio 2016 ha reso più difficile per chiunque l'acquisto di seconde case in Svizzera con l'imposizione di quote e restrizioni edilizie.

Chi è interessato ad acquistare un immobile residenziale in territorio elvetico deve in primo luogo verificare il proprio status giuridico all'inizio del processo con un avvocato o un notaio locale. Coloro che si qualificano godono di numerosi vantaggi. Secondo gli standard internazionali, l'imposta di successione è molto bassa o inesistente. I trasferimenti tra coniugi sono generalmente esenti, al pari della maggior parte delle donazioni ai figli, anche se le norme possono variare da un cantone all'altro.

Qualora foste interessati a discutere le prospettive di questi mercati immobiliari, vi invitiamo a contattare il vostro consulente J.P. Morgan o il nostro team dedicato ai prestiti ipotecari, che potranno assistervi nell'ottenere finanziamenti nei Paesi sopra discussi e in altre giurisdizioni.

Quando si prendono decisioni importanti in materia di proprietà immobiliare è essenziale ottenere una consulenza adeguata, selezionando il team di professionisti (tra cui un notaio, un avvocato e un commercialista) più adatto allo scopo.

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