Che si tratti di investire in uno chalet di lusso in Francia o nelle Alpi svizzere, in un pratico pied-à-terre a Londra, in una vasta tenuta che si presti a fughe in campagna o in una villa da sogno per godersi il sole del sud della Francia, è sempre bene tastare il polso del mercato.

Ecco cosa abbiamo appreso parlando con gli esperti immobiliari di Knight Frank:

REGNO UNITO: Il mercato ha raggiunto il punto di minimo e si registra un aumento delle nuove costruzioni?

A Londra, gli immobili di fascia alta potrebbero trovarsi in prossimità dei minimi, ma le incertezze politiche fanno sì che gli investitori rimangano "a casa". Molte transazioni avvengono fuori mercato e le vendite sono dovute alle cosiddette tre D (debito, divorzio, decesso) oppure alle intenzioni di ridimensionare il proprio spazio abitativo e trasmettere ricchezza alla generazione successiva. Si colgono segnali di un aumento della richiesta (figura 1). Il numero di nuovi potenziali acquirenti registrati nelle zone centrali più prestigiose di Londra (Prime Central London) e in quelle meno centrali, ma anch'esse di prestigio, della capitale britannica (Prime Outer London) è aumentato del 6,3% nei dodici mesi terminati a febbraio 2019; il numero di offerte in entrambi i segmenti è salito del 7,5%. I dati di LonRes mostrano tuttavia che le effettive transazioni sono scese del 14% nello stesso periodo. Quando le incertezze legate alla Brexit saranno finalmente accantonate, i prezzi dovrebbero recuperare terreno, sospinti dalla domanda repressa.

Figura 1: Aumento della domanda

Evoluzione prevista dei prezzi immobiliari britannici nel quinquennio 2019-2023 Fonte: Knight Frank, Residential Market Update, 2019

Chi acquista?

In dollari statunitensi, i prezzi degli immobili londinesi di prestigio sono scesi del 25% circa dai massimi del 2014 e offrono valore relativo. Si è pertanto assistito, in particolare nel mercato super-prime (>GBP 30 milioni), ad un aumento della domanda proveniente dagli acquirenti statunitensi, che rappresentano il 31% degli acquisti, a fronte di una quota del 17% per gli acquirenti cinesi.

Nel segmento compreso tra GBP 10 milioni e 20 milioni, il mercato è trainato soprattutto dalla domanda interna (41%), seguita da quella russa e da quella mediorientale, che costituiscono insieme il 35% degli acquisti.

Nel segmento da GBP 20 milioni a 30 milioni la domanda proviene ancora una volta dagli acquirenti statunitensi (22% delle transazioni) ma anche dagli europei (22% delle transazioni); questi ultimi mostrano particolare interesse per gli immobili di tipo tradizionale.

Londra presenta attrattive per tutti i gusti

Londra è in grado di soddisfare i desideri di tutti gli acquirenti, sia di quelli alla ricerca di ampi spazi laterali di nuova costruzione adiacenti ad alberghi a cinque stelle, che di coloro che cercano case in stile vittoriano o georgiano con accesso a ottime scuole.

Tra le tendenze attuali si riscontra l'arrivo sul mercato di offerte in stile moderno simili al complesso residenziale "One Hyde Park". Tra queste figura la Peninsula, di cui ho il piacere di seguire la costruzione dalle finestre del mio ufficio e che offrirà abitazioni di lusso dotate di tutti i comfort di un albergo a cinque stelle. Si prevede che farà il tutto esaurito prima ancora che sia terminata la fase di sviluppo. È tuttavia opportuno ricordare che l'eventuale rivendita di questi immobili dipenderà dalle alternative disponibili. One Hyde Park, che ha lanciato questo trend a Londra nel 2011, continua a essere oggetto di domanda, soprattutto per quanto riguarda gli appartamenti sul lato del parco. Tuttavia le offerte più recenti saranno probabilmente le più interessanti per gli acquirenti.

Le abitazioni per famiglie in zone dotate di buone scuole sono state particolarmente richieste lo scorso anno; Notting Hill e Holland Park in particolare hanno visto un forte aumento degli acquisti.

Il tipo di abitazione ricercato dagli acquirenti dipende dalla fase di vita che attraversano e dalle loro abitudini culturali. Le famiglie europee si dirigono verso le tipologie più tradizionali vicine a scuole e giardini pubblici, mentre gli acquirenti internazionali, che conoscono i servizi offerti dai condhotel statunitensi, desiderano usufruire di prestazioni di livello analogo.

Con lo svanire delle incertezze si prevede un aumento dei prezzi

Che cosa potrebbe contribuire a frenare l'apprezzamento delle abitazioni di prestigio nel Regno Unito? Oltre alle ovvie incertezze politiche legate alla Brexit e la conseguente minaccia di elezioni generali nel Regno Unito, vi sono i rischi meno ovvi di riforme delle imposte immobiliari e patrimoniali a seconda del governo in carica, e i possibili aumenti dei tassi d'interesse. Secondo Knight Frank si tratta di rischi di media entità, e Rory ha affermato che "la paura sembra superiore rispetto al rischio".

Sul versante positivo, il Regno Unito continua a godere di grande stabilità, il sistema di istruzione gode di ottima reputazione e vi sono tutt'ora vantaggi nel gestire attività regolamentate dal diritto inglese, con persone che parlano inglese e che continueranno con tutta probabilità a godere di una domanda elevata. Va tuttavia detto che secondo l'opinione di consenso, finché permarranno le incertezze, il mercato evidenzierà nel migliore dei casi un andamento laterale.

Francia: carattere, tradizione e pedigree architettonico

Nel complesso, il mercato francese continua a essere in ripresa. I prezzi degli immobili parigini più prestigiosi sono saliti del 18% negli ultimi due anni e la fiducia degli acquirenti domestici va rafforzandosi.

Gli acquirenti domestici costituiscono la quota principale, ma l'interesse al di fuori dei confini nazionali è in aumento

Al momento, il 40% degli acquisti in Francia è effettuato da francesi già residenti nel paese o in procinto di rientrarvi, motivati dalla Brexit e dalla ritrovata fiducia nei confronti dell'economia francese. Il mercato attira inoltre acquirenti ubicati in Europa settentrionale, Medio Oriente, Stati Uniti e Asia; anche i cittadini britannici continuano a essere molto presenti, con una quota del 25% delle transazioni su immobili di fascia alta nel 2018. Gli acquisti di immobili ubicati in località di prestigio da parte di americani, ucraini e norvegesi hanno raggiunto livelli record.

Mark Harvey suggerisce di non allontanarsi troppo dalle aree più prestigiose al fine di ridurre il rischio di deprezzamento del capitale. Ci ricorda che le proprietà immobiliari, soprattutto nel sud della Francia, sono altamente illiquide, per cui qualsiasi vendita forzata avverrà probabilmente con un forte sconto. Il ciclo immobiliare ha generalmente una durata di 10 anni ed è caldamente consigliato di assicurarsi fin dall'inizio che l'immobile acquistato possa essere in futuro rivenduto alle condizioni giuste.

La caccia al pedigree architettonico

Parigi continua a essere oggetto di forte domanda, proveniente principalmente da acquirenti internazionali (90%), che tende per lo più a indirizzarsi verso gli edifici in stile Haussmann, dotati di pedigree architettonico e situati su ampi viali alberati. Avendo sostenuto solo danni modesti durante i bombardamenti della seconda guerra mondiale, Parigi non offre le stesse possibilità di sviluppo edilizio presenti a Londra, dove i progetti di riconversione e riqualificazione urbana fanno parte della tradizione e continuano a riscuotere grande favore.

Sulle Alpi, le restrizioni edilizie sono in fase di abolizione e gli chalet storici di maggiori dimensioni tendono ad essere divisi in unità più piccole, vendute a prezzi che vanno dai 15.000 ai 30.000 euro al metro quadro.

Per ogni acquirente deve esserci un venditore e il trend principale rilevato da Knight Frank riguarda la generazione più anziana di cittadini britannici proprietari di immobili in Francia, che colgono l'opportunità per realizzare guadagni in conto capitale ridimensionando i propri investimenti immobiliari. La forza relativa dell'euro rispetto alla sterlina rappresenta un altro fattore alla base delle vendite.

Vigore complessivo del mercato francese

L'Europa in generale rimane interessante in termini di valore relativo. Nel breve-medio periodo, il contesto politico ed economico potrebbe costituire una minaccia. I livelli di debito potrebbero tornare a frenare i mercati. In linea generale, tuttavia, le prospettive del mercato francese sono positive in quanto i prezzi restano interessanti in termini di valore relativo, i costi di finanziamento sono ai minimi storici e alcuni disallineamenti di prezzo offrono potenziali opportunità. A Parigi, i prezzi nel 16° e del 17° arrondissement (EUR 12.000 al metro quadro) non si sono ripresi altrettanto rapidamente di quelli nel 6° e nel 7° arrondissement (EUR 20.000 al metro quadro).

Figura 2: I tassi sui prestiti restano ai minimi storici

Tasso di riferimento dell'area euro rispetto a USD, GBP e CHF Fonti: Bloomberg, aprile 2019

Svizzera: porto sicuro per eccellenza

Knight Frank è più attiva che mai sul mercato svizzero. Le valutazioni sono rimaste relativamente stabili, fatta eccezione per le proprietà immobiliari di fascia altissima situate intorno al Lago di Ginevra, che hanno recentemente ceduto terreno.

Sicurezza e istruzione sono i temi comuni per gli acquirenti

Il profilo demografico degli acquirenti è vario, ma la risposta alla domanda "perché acquistare?" è sempre la stessa: perché la Svizzera rappresenta un porto sicuro. I tassi di criminalità sono bassi, il sistema politico è stabile e la qualità dell'istruzione è stata giudicata la migliore al mondo dal World Economic Forum.

Le leggi note come Lex Weber e Lex Koller hanno creato mercati distinti all'interno del paese: quelli in cui i non residenti possono acquistare immobili, ad esempio in alcune località sciistiche, e quelli in cui invece gli acquisti sono consentiti solo ai residenti. Coloro che volgono lo sguardo alla Svizzera chiedendosi dove sia opportuno acquistare approdano rapidamente alla regione francofona, attratti dalla disponibilità di buone scuole, da considerazioni legate alla pianificazione fiscale, dall'accessibilità delle stazioni sciistiche e dalla rete di collegamenti internazionali.

Trend favorevole agli hotel residence, ma la domanda per la tradizione è ancora alta

Gli acquirenti in Svizzera prediligono gli edifici storici completamente restaurati. Esiste tuttavia anche una domanda di strutture moderne ed efficienti sotto il profilo energetico, soprattutto in mercati residenziali come quello di Ginevra, dove lo sviluppo dell'area di Trois-Chêne ed i nuovi appartamenti di lusso a Cologny riscuotono grande interesse. La Riviera svizzera, che si estende da Montreux a Vevey, è particolarmente apprezzata dalle famiglie desiderose di cambiare il proprio stile di vita, in quanto offre ottime scuole e vedute sul Lago di Ginevra a soli 75 minuti di treno dalla città.

Poiché la Lex Weber limita la quota ammessa di seconde case al 20% del patrimonio edilizio residenziale complessivo per ogni comune, nelle località sciistiche sta emergendo la nuova tendenza degli "hotel residence". Queste soluzioni abitative offrono ai loro proprietari una casa per le vacanze dotata di tutti i servizi, completa a volte anche di spa e servizi di portineria condivisi, come ad esempio al Seven Heavens a Zermatt, sebbene ciò avvenga su scala ridotta rispetto ai complessi residenziali di Londra e con requisiti specifici di occupazione degli spazi.

Intorno al Lago di Ginevra invece, si riscontra un micro trend di vendita delle tenute di famiglia di più grandi dimensioni nell'ottica di una precoce pianificazione successoria, dal momento che tali tenute sono costose da mantenere ed è più facile dividere i proventi delle vendite piuttosto che le tenute stesse.

Prospettive sicure e stabili

A meno che il franco svizzero non subisca uno shock o che non si verifichi un mutamento significativo del sistema politico, l'investimento immobiliare in Svizzera dovrebbe continuare a offrire stabilità e sicurezza. Come nel caso della Francia, questo potrebbe essere il momento opportuno per acquistare proprietà immobiliari in Svizzera grazie ai tassi di finanziamento storicamente bassi.

Figura 3: La valuta porto sicuro

Franco svizzero rispetto a EUR, USD e GBP Fonti: Bloomberg, aprile 2019

Durante l'acquisto o la vendita di proprietà immobiliari vanno considerati molti aspetti, in aggiunta alle condizioni macroeconomiche, al fine di stabilire quando e cosa acquistare. Assicuratevi di poter contare su validi servizi di consulenza prima di prendere importanti decisioni in quest'ambito.

Qualora foste interessati a discutere le prospettive di questi mercati immobiliari, vi invitiamo a contattare il vostro consulente J.P. Morgan o il nostro team dedicato ai prestiti immobiliari, che potranno assistervi nell'ottenere finanziamenti nelle giurisdizioni sopra discusse.

Risorse correlate:

Brevi video sulle tendenze dei mercati immobiliari di lusso nel Regno Unito, in Francia e in Svizzera

Per saperne di più sui mutamenti geopolitici in corso e sulle tendenze della spesa nei segmenti del lusso, consultate The Wealth Report del 2019 pubblicato da Knight Frank.

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Tutti i dati economici e di mercato sono aggiornati a marzo 2019 e sono forniti da Bloomberg e FactSet, salvo diversamente indicato.

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