Impact de l’évolution des taux d’intérêt et de la volatilité actuelle sur le marché de l’immobilier

Dès lors que les taux d’intérêt se situaient déjà à des niveaux historiquement bas avant la pandémie de Covid-19, pour ensuite baisser davantage encore dans le cadre des récents plans de relance mis en place par les banques centrales et les gouvernements, il est peut-être temps de vous pencher sur votre prêt hypothécaire. Vous pourrez peut-être convertir votre taux variable en taux fixe, changer d'établissement de crédit afin d’obtenir un meilleur taux variable ou contracter un prêt hypothécaire sur un bien immobilier n’ayant auparavant jamais été grevé d’une hypothèque. En temps de crise, il est important de demeurer optimiste et de chercher les points positifs de la situation dès que possible.

Marché de l’immobilier

Avant la crise, les prix de l’immobilier à Londres, Paris, Genève et sur la Côte d’Azur s'inscrivaient en hausse à des degrés divers. Inévitablement, les visites et les transactions ont depuis lors connu un ralentissement spectaculaire.

Bien que les effets à long terme du Covid-19 sur nos économies soient encore inconnus, il y a fort à parier que nos vies reviendront à la normale. Nous espérons que le marché de l’immobilier résidentiel se redressera au printemps 2021. Le secteur de l’immobilier de vacances pourrait mettre plus de temps à se rétablir une fois que les perturbations causées par le coronavirus auront fini par s’estomper. Sur le long terme, l’immobilier en tant que classe d’actifs devrait afficher de bonnes performances, compte tenu du niveau déprimé des taux d’intérêt, l’investissement dans l’immobilier demeure intéressant.

Marché hypothécaire

Au Royaume-Uni, où le prêt hypothécaire à taux variable reste le produit préféré dans le domaine des prêts hypothécaires géants, un point positif est que la baisse du taux de base a été répercutée directement sur les emprunteurs.

Les banques de détail retirent déjà les produits de type tracker et les marges pourraient commencer à augmenter, comme ce fut le cas après 2008. En effet, les gestionnaires de risques pourraient se serrer la ceinture si ce niveau de volatilité du marché se poursuit, comme ils l’ont fait pendant la crise financière. A l'époque, des intérêts supérieurs de moins de 2% au taux de base de la Banque d’Angleterre étaient payés sur 95% des hypothèques, mais en l’espace d’un an, ce nombre est tombé à 12% seulement.

Source : J.P. Morgan, à mars 2020
Graphique 1 – Graphique montrant le pourcentage des avances brutes supérieures au taux de base de la Banque d’Angleterre. Une ligne bleue représente l’augmentation des avances supérieures de moins de 2% audit taux de base.

Et maintenant, que faire ?

Compte tenu de la récente baisse du taux de base, le moment est bien choisi pour faire une pause et revoir vos modalités de financement. Pourriez-vous réduire vos coûts en refinançant votre hypothèque ou en convertissant le taux variable de celle-ci en un taux fixe ? Ou serait-il judicieux de contracter un nouveau prêt hypothécaire afin de libérer des liquidités ?

Source : J.P. Morgan, à mars 2020
Graphique 2 – Graphique montrant la baisse continue des taux de refinancement des prêts hypothécaires au Royaume-Uni, en France et en Suisse

Même si votre prêt hypothécaire n'arrive pas à échéance prochainement, il peut être pertinent de le refinancer. Les modalités varient, et il est important de tenir compte de l’ensemble des frais et conditions applicables afin de déterminer s’il s’agit de la bonne décision.

Voici cinq raisons pour lesquelles il pourrait être judicieux de refinancer votre prêt hypothécaire dès à présent :

  1. Réduire vos coûts d’emprunt. Le passage à un taux plus bas devrait se traduire par le paiement d’intérêts moins élevés. Mais l’économie potentielle totale est fonction de tous les coûts, tels que les éventuels frais de remboursement anticipé et les commissions d’arrangement (voir l’étude de cas). La réduction du montant total de votre prêt hypothécaire peut permettre également de réduire les coûts d’emprunt
  2. Obtenir des fonds supplémentaires. Réalisez une partie de la valeur de votre bien immobilier en rechargeant l’hypothèque le grevant afin d’y apporter des améliorations, de respecter vos engagements de dépenses ou d’acheter un bien de placement.
  3. Préserver vos liquidités. Maintenez votre stratégie d’investissement sans vendre de participations.
  4. Gagner en flexibilité et en contrôle. Réduisez ou prolongez la durée de votre prêt hypothécaire.
  5. Consolider vos relations bancaires. Réduisez le nombre de vos relations bancaires en regroupant vos prêts auprès d’un seul établissement.

Cela en vaut-il la peine ?

Le refinancement de votre prêt hypothécaire pourrait être financièrement intéressant, mais il convient de tenir compte de tous les coûts et frais potentiels :

  • Quel est le coût total de ce nouveau prêt hypothécaire ?
  • Quel est le montant des intérêts restant dus sur votre prêt hypothécaire actuel ?
  • Quelle est la part de vos commissions d’arrangement actuelles demeurant inutilisée ?
  • Votre prêt hypothécaire actuel prévoit-il des frais de remboursement anticipé ?
  • En quoi les conditions de votre prêt hypothécaire actuel et de votre nouveau prêt hypothécaire diffèrent-elles ?

Les considérations ci-dessus ne sont pas exhaustives.

Prenons par exemple le cas d’une famille ayant contracté un prêt hypothécaire capitalisé à l’échéance de 5 millions de livres sterling sur cinq ans à un taux variable LIBOR + 2,8%, dont deux années restent à rembourser. Un autre prêteur leur a proposé un prêt hypothécaire de cinq ans du même montant, mais à un taux d’intérêt inférieur LIBOR + 1,65%.

Exemple représentatif : Prenons le cas d’une hypothèque standard capitalisée à l’échéance sur un bien immobilier occupé par son propriétaire, d’un montant de 5.000.000 £, payable sur cinq ans, à un taux d’intérêt variable. A titre d’exemple, ce taux est fixé à 1,75%, soit 1,65% au-dessus du LIBOR GBP à un mois considéré comme étant à 0,1%, ce qui nécessiterait 60 versements de 7.291,67 £, pour un total de 437.500,00 £. Ces montants sont donnés à titre indicatif et peuvent varier, par exemple si le taux d’intérêt change. Le montant total à payer serait de 5.474.500,20 £, dont des commissions d’arrangement de 25.000 £, des frais d’évaluation de 6.600 £ et des frais juridiques de 5.400 £. Le coût global, pour comparaison, représente 1,92% du taux annuel effectif global (TAEG). Pour calculer le TAEG, nous sommes partis du principe que le taux d’intérêt ne varie pas ; le TAEG réel pourrait être différent si le taux d’intérêt changeait.

Passer à un taux fixe :

Vous devez vous poser le même type de questions si vous cherchez à profiter des taux historiquement bas. Si vous préférez la certitude du taux et savez que cette dette courra pendant au moins la durée de l’hypothèque, alors un taux fixe peut être une option.

Prenons par exemple le cas d’un investisseur en capital-risque ayant contracté un prêt hypothécaire capitalisé à l’échéance de 13 millions d'euros sur 10 ans à un taux variable EURIBOR +1,93%, dont huit ans et trois mois restent à rembourser. Un autre prêteur lui a proposé un prêt hypothécaire de huit ans pour le même montant, mais à un taux d’intérêt inférieur EURIBOR +1,00%. Le client souhaitait passer à un taux fixe, que nous avons pu établir à 1,27%.

Exemple représentatif : Prenons le cas d’une hypothèque standard capitalisée à l’échéance sur un bien immobilier occupé par son propriétaire, d’un montant de 13.000.000 €, payable sur huit ans et trois mois, à taux d’intérêt fixe. A titre d’illustration, ce taux est de 1,27% et nécessiterait 99 versements de 13.758,33 €, soit un total de 1.362.075 €. Le montant total à payer serait de 14.448.674,67 €, dont des commissions d’arrangement de 25.000 €, des frais d’évaluation de 6.600 € et des frais juridiques de 55.000 €.

Afin de se conformer aux dispositions des articles L.314-1 et suivants du Code de la consommation français et de l’article L.313-4 du Code monétaire et financier français, il n’est pas possible de calculer le taux annuel effectif global (TAEG) pour la durée de la Facilité et reconnaissent que l’exemple du TAEG calculé est fondé sur des hypothèses quant au taux de période et à la durée de période, et sur l’hypothèse que le taux d’intérêt et tous les autres frais, commissions, coûts ou dépenses payables seront maintenus à leur niveau initial.

Toutefois, il est précisé, à titre d’information uniquement, que s’agissant de :

la Facilité libellée en EUR, sur la base d’un EURIBOR à 1 (un) mois de 0,00% le 23 mars 2020 et d’une marge de 1,27% par an, le TEG serait de 1,354% sur une année de 365 jours ou, le cas échéant, de 366 jours en cas d’utilisation complète de la Facilité dont le montant en principal s’élève à 13.000.000 € (treize millions d’euros) ; puis un taux de période égal à 0,113% (la durée de période étant de 1 (un) mois).*

*Ce TEG est fourni à titre indicatif et est susceptible d’être modifié, un élément d’information étant manquant au moment de la préparation de cet exemple, à savoir la prime d’assurance

 

L’équipe de J.P. Morgan est là pour vous aider à trouver les points positifs de cette période de volatilité, que ce soit par l’intermédiaire des actifs dans lesquels vous investissez ou de vos financements. Faites attention à vous, et si vous souhaitez en savoir plus sur l’un des points évoqués dans le présent article ou sur les prêts hypothécaires disponibles auprès de J.P. Morgan Banque Privée, veuillez contacter votre Conseiller J.P. Morgan.