Quelle est la réaction des marchés européens de l’immobilier à la pandémie de coronavirus, et à quoi faut-il s’attendre lorsque nos vies reprendront un cours plus normal ?

Avec les politiques de confinement, nombre d’entre nous ont pu se rendre compte de la valeur émotionnelle que représentent nos foyers, au-delà de leur simple valeur financière.

Alors que l’incertitude perdure, nous avons analysé les crises précédentes à la recherche d’indices sur le comportement probable des marchés de l’immobilier. Nous avons également étudié la manière dont le secteur s’adapte à l’environnement actuel.

Ce qu’il s’est passé

Nos logements sont une valeur sûre – mais la tendance n’est pas à l’abri des crises économiques. En effet, la récession causée par la crise financière de 2008 a malmené les marchés de l’immobilier au Royaume-Uni et en France, tandis que les prix sont restés stables en Suisse sur la même période.

Les dirigeants et décideurs politiques peuvent également influer sur l’évolution de ces marchés. Ainsi, le marché français a accusé un recul à la suite de l’élection à la présidence de François Hollande en 2012, en raison de la nette majoration du régime fiscal promise lors de sa campagne électorale. Lorsque la Banque nationale suisse a libéré le franc suisse de l’euro en 2015, les prix des biens immobiliers haut de gamme situés à Genève et à Zurich ont chuté.

Par ailleurs, la faiblesse des taux d’intérêt n'a réussi qu’à empêcher les prix de baisser davantage dans le centre de Londres, et la baisse est surtout imputable à la politique gouvernementale. Les nouvelles restrictions sur les prêts hypothécaires introduites en 2014-2016 ajoutées à l'incertitude politique liée au Brexit ont pesé sur le marché immobilier.

Ce que nous réserve l’avenir

Les mesures de distanciation sociale ont ralenti les transactions immobilières. Selon les prévisions, les niveaux devraient se comprimer de 40% à 50% par rapport à 2019, mais la tendance devrait se renverser assez rapidement. A court terme, les prix dans les villes de premier plan telles que Londres, Paris et Genève ne devraient se tasser que modestement, de l’ordre de 0% à 5%.

Au vu du contexte favorable à l'investissement en France et sachant que 90% des acheteurs et vendeurs cherchent à réactiver leurs déménagements, l'environnement devrait soutenir les prix à moyen terme. Les acheteurs belges, suisses et allemands ont recommencé à s’intéresser au marché immobilier du sud de la France, de même que certains expatriés asiatiques.

La politique menée par le gouvernement britannique maintient les prix des biens haut de gamme situés dans le centre de Londres sous pression depuis cinq ans. Certes, la marge de baisse des prix sera plus limitée lorsque les mesures de confinement seront levées et les autres restrictions assouplies.

Sur le long terme, l’immobilier a tendance à surperformer presque toutes les autres classes d’actifs et a signé des performances moins volatiles que le marché boursier. Les critères essentiels, tels que la qualité des systèmes d'éducation, devraient continuer à être des facteurs positifs sur la valeur des biens immobiliers dans les grandes villes.

Un environnement en mutation

Comme de nombreux autres pans de l’économie, le marché de l’immobilier s’adapte au confinement. Une accélération de l’adoption des nouvelles technologies a déjà été constatée. Les logiciels les plus récents permettent aux acquéreurs potentiels d’effectuer des visites virtuelles – parfois même à l’aide de drones.

La pandémie de coronavirus donne un coup d’accélérateur à certaines tendances numériques déjà amorcées sur les marchés immobiliers.
A plus long terme, l’utilisation que nous faisons des biens immobiliers devrait évoluer. Alors qu’un retour à la normale du trafic aérien n’est pas attendu avant 2021, les biens aisément accessibles par la route ou le rail paraissent plus attrayants. Les villes européennes qui offrent de nombreux espaces en plein air et un accès rapide à la campagne sont particulièrement séduisantes. A court terme, les restrictions en matière de déplacements devraient inciter les investisseurs à se tourner vers leurs marchés nationaux et les opportunités présentées par ces derniers, plutôt que vers l’étranger.

Les restrictions en matière de déplacement, destinées à freiner la propagation du virus Covid-19, amènent les acquéreurs à redéfinir leurs critères d’achat.

Il est important de prendre en compte vos objectifs financiers et de réfléchir aux différentes options avec vos conseillers professionnels afin d’optimiser tout achat immobilier. J.P. Morgan peut vous accompagner dans l’environnement actuel exigeant et financer des biens immobiliers résidentiels de grande valeur dans certaines juridictions.

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