Que vous investissiez dans un luxueux chalet dans les Alpes suisses ou françaises, dans un pied-à-terre fonctionnel à Londres, dans une vaste propriété pour une escapade à la campagne ou une villa de rêve pour profiter du soleil dans le sud de la France, il est toujours judicieux de prendre le pouls du marché.

Voici ce que nous retenons de notre discussion avec les experts immobiliers de Knight Frank :

Royaume-Uni : creux de la vague et envolée des nouvelles constructions ?

L’immobilier de luxe londonien approche peut-être de son niveau le plus bas, mais l’incertitude politique incite les vendeurs potentiels à conserver leur bien. De nombreuses transactions ont lieu hors marché et les vendeurs sont soit poussés par les trois D (dette, divorce et décès) soit souhaitent réduire leur patrimoine et transmettre des fonds à la génération suivante. Des preuves attestent du renforcement de la demande (figure 1). Le nombre de nouveaux candidats acquéreurs dans les zones prestigieuses du centre et de la périphérie de Londres (Prime Central London, PCL et Prime Outer London, POL) a progressé de 6,3% au cours de l’année achevé en février 2019. Par ailleurs, le nombre d’offres dans ces deux secteurs a augmenté de 7,5%. Pourtant, les données de LonRes indiquent une baisse des transactions réelles de 14% pendant la même période. Quand la situation concernant le Brexit se sera éclaircie, la demande latente devrait alimenter la reprise des prix.

Figure 1 : augmentation de la demande

Prévisions des prix de l’immobilier résidentiel britannique sur cinq ans (2019-2023) Source : Knight Frank, Residential Market Update, 2019

Qui achète ?

Pour les acheteurs en dollars américains, les valeurs des biens londoniens de prestige ont reculé d'environ 25% après avoir atteint des sommets en 2014, ce qui constitue un signe de valeur relative. Par conséquent, la demande des acheteurs américains a augmenté, notamment sur le marché du super-luxe (>30 millions de livres sterling) où ils sont à l’origine de 31% des achats, contre 17% pour les acheteurs chinois.

Dans la fourchette de 10 à 20 millions de livres sterling, le marché est principalement alimenté par la demande domestique (41%), suivie des acheteurs russes et du Moyen-Orient (35% cumulés).

Dans la gamme de prix de 20 millions à 30 millions de livres sterling, la demande provient également des acheteurs américains (22% des transactions) et européens (22% des transactions), ces derniers recherchant principalement des maisons traditionnelles.

Londres répond à tous les types de demandes

Que les acheteurs soient à recherche d’espaces latéraux récents et volumineux annexes à des hôtels cinq étoiles, ou de maisons d’époque victorienne ou géorgienne offrant un accès à des écoles d’excellence, Londres peut répondre à leur demande.

Une nouvelle tendance inspirée du « One Hyde Park » arrive sur le marché. De mon bureau, j’ai le plaisir de pouvoir observer un de ces complexes, nommé The Peninsula, sortir de terre. Il offrira le cadre de vie d’une résidence de luxe associé à tous les avantages d’un hôtel cinq étoiles. Il devrait être intégralement vendu sur plan. Toutefois, il convient de se rappeler que la revente de ces biens dépendra des solutions alternatives disponibles. La demande existe toujours pour One Hyde Park, le complexe qui a lancé cette tendance à Londres en 2011, notamment pour les appartements bordant le parc. Cependant, les acheteurs voudront certainement acquérir un bien dans le plus récent de ces complexes.

Les maisons familiales situées dans des quartiers où se trouvent de bonnes écoles sont aujourd’hui très prisée. Notting Hill et Holland Park enregistrent une activité d’achat beaucoup plus élevée.

Le type de résidence recherché par les acheteurs varie en fonction du stade de leur vie et de leurs habitudes culturelles. Les familles européennes sont en quête de biens plus traditionnels à proximité d’écoles et de jardins, alors que les acheteurs internationaux recherchent un niveau de service similaire à celui des condotels américains .

Une fois que l’incertitude se sera dissipée, les prix devraient rebondir

Qu’est ce qui pourrait freiner la hausse des prix de l’immobilier britannique de prestique ? L’incertitude politique liée au Brexit pourrait entrainer l’organisation d’élections générales au Royaume-Uni. En fonction des résultats d’une telle élection, l’imposition des biens immobiliers et de la fortune pourrait être aménée à évoluer. Enfin, cette tendance pourrait aussi être ralentie par une hausse des taux d’intérêt. Selon Knight Frank, ces risques sont de niveau intermédiaire et Rory a déclaré que « la peur est plus grande que le risque ».

Cependant, le pays dispose de plusieurs atouts. Le Royaume-Uni reste un pays stable ou le système éducatif est réputé et où la gestion d’une société de droit anglais reste très aisée. Cela dit, le consensus estime que le marché évoluera au mieux de façon latérale, tant que l’incertitude ne s’est pas dissipée.

France : caractère, traditions et pedigree architectural

Dans l’ensemble, le marché français est sur la voie de la reprise. Les prix de l’immobilier de prestige parisien ont augmenté de 18% ces deux dernières années à mesure que la confiance des acheteurs nationaux augmentait.

Domination des acheteurs nationaux, mais regain d’intérêt des acheteurs internationaux

A l’heure actuelle, 40% des achats en France sont effectués par des acquéreurs français qu’ils soient d’ores et déjà résident français ou qu’ils soient en passe de rentrer en France à la suite du Brexit ou en raison d’un regain de confiance dans l’économie du pays. Les acheteurs d’Europe du Nord, du Moyen-Orient, des Etats-Unis et d’Asie sont également actifs sur le marché et les Britanniques continuent d’être très présents, puisqu’ils représentaient 25% des transactions sur le marché de l’immobilier de prestige en 2018. Les Américains, Ukrainiens et Norvégiens ont effectué des achats records dans des sites de luxe.

Mark Harvey suggère de ne pas trop s'éloigner des zones de prestige afin de limiter le risque de dépréciation du capital. Il nous rappelle également que le parc, notamment dans le sud de la France, est très illiquide, si bien que toute vente forcée est susceptible de s’accompagner d’une forte décote. Le cycle immobilier affiche généralement un horizon à 10 ans et il est fortement conseillé de s’assurer que la bonne structure est en place dès le départ pour pouvoir céder la propriété ultérieurement.

L’haussmannien reste le style le plus prisé

La demande à Paris se maintient. Largement imputable aux acheteurs internationaux (90%), elle cible généralement des immeubles haussmanniens situés sur de larges boulevards arborés et dotés d’un pedigree architectural. Etant donné que la ville a été largement épargnée par les bombardements de la Seconde Guerre mondiale, les investisseurs y ont moins de possibilités qu’à Londres où le mélange de constructions dans des friches urbaines et de tradition reste prisé.

Du côté des Alpes, les restrictions à la promotion immobilière se lèvent et les grands chalets anciens commencent à être divisés. Ils atteignent de 15.000 € à 30.000 € le mètre carré.

Enfin, Knight Frank observe que les propriétaires britanniques en France profite de cette hausse des prix pour réaliser une plus-value et réduire peu à peu leur patrimoine immobilier.La vigueur relative de l’euro par rapport à la livre sterling constitue une autre raison de vendre.

Un marché français robuste dans l’ensemble

L’Europe reste relativement attrayante par rapport aux autres régions. Mais, à court et à moyen terme, le contexte politico-économique risque de représenter une menace. Les niveaux d’endettement pourraient de nouveau mettre la pression sur les marchés. Toutefois, en règle générale, les perspectives pour le marché français sont positives : Les prix restent aujourd’hui relativement raisonnable, le financement atteint des niveaux historiquement bas et les poches de disparités offrent des opportunités potentielles. A Paris, les prix dans les 16e et 17e arrondissements (12.000 €/mètre carré) n’ont pas rebondi aussi rapidement que ceux des 6e et 7e arrondissements (20.000 €/mètre carré).

Figure 2 : les taux des prêts restent à des niveaux historiquement bas

Taux de base de la zone euro par rapport à l’USD, à la GBP et au CHF Sources : Bloomberg, avril 2019

Suisse : toujours une valeur refuge

L'activité de Knight Frank sur le marché suisse reste toujours aussi soutenue. Les valeurs sont restées relativement stables, sauf pour les propriétés de grand prestige autour du lac Léman, qui ont légèrement reculé ces derniers temps.

Problématiques communes des acheteurs ? Sécurité et éducation

Si les acheteurs varient en termes de démographie, leur réponse à la question de savoir pourquoi ils ont acheté en Suisse est la même : le pays reste une valeur refuge. La criminalité est faible, le système politique stable et le système éducatif le meilleur du monde selon le Forum économique mondial.

En raison des lois Koller et Weber, le pays comprend deux marchés distincts : celui ouvert aux non-résidents, par exemple dans certaines stations de ski, et celui réservé aux seuls résidents. Les nouveaux arrivants en Suisse qui souhaitent savoir où acheter aboutissent rapidement dans la zone francophone compte tenu de la disponibilité des bonnes écoles, de la planification fiscale et de l’accessibilité des stations de ski et des liaisons de transport internationales.

La tendance est aux résidences hôtelières, mais la tradition reste prisée

Les acheteurs en Suisse apprécient les immeubles historiques intégralement rénovés. Toutefois, il existe également une demande de biens à l’architecture moderne et efficiente sur le plan énergétique, notamment sur les marchés résidentiels tels que Genève, où le développement de la région des Trois-Chêne et les nouveaux appartements de luxe à Cologny sont recherchés. La Riviera suisse, qui s’étend de Montreux à Vevey, est prisée des familles à la recherche d’un meilleur cadre de vie, car elle propose d’excellentes écoles et une vue sur le lac Léman, à seulement 75 minutes en train de Genève.

En raison de la « Lex Weber », qui limite le quota de résidences secondaires dans chaque municipalité à 20%, les « résidences hôtelières » sont une nouvelle tendance dans les stations de ski. Celles-ci offrent à leur propriétaire un logement de vacances doté de services complets, parfois avec un spa et des services de conciergerie partagés, comme les Seven Heavens à Zermatt, à une échelle toutefois plus petite que les résidences du même type à Londres et à des conditions d’occupation spécifiques.

Parallèlement, il existe une microtendance de vente de domaines familiaux plus importants autour du lac Léman pour des raisons successorales, ces domaines étant coûteux à entretenir et les produits des ventes étant plus faciles à diviser que les domaines eux-mêmes.

Des perspectives sûres et solides

Sauf choc frappant le franc suisse, ou changement important du système politique suisse, l’immobilier du pays devrait rester un investissement stable et sûr. Tout comme en France, les taux de financement sont historiquement bas, ce qui fait de cette période un moment potentiellement idéal pour les acheteurs intéressés par le marché suisse.

Figure 3: The sage haven currency

CHF par rapport à l’EUR, à l’USD et à la GBP Sources : Bloomberg, avril 2019

De nombreux facteurs doivent être pris en compte lors de l’achat et de la vente de biens immobiliers, en plus des conditions macroéconomiques, afin de savoir quand et quoi acheter. Assurez-vous d’être bien conseillés quand vous prenez ces importantes décisions immobilières.

Veuillez contacter votre Conseiller J.P. Morgan si vous souhaitez discuter des perspectives immobilières sur ces marchés, ou votre équipe responsable des crédits hypothécaires, qui pourra vous aider à déterminer le bon financement dans chacun des pays mentionnés.

Ressources connexes :

Synthèses vidéo des tendances du marché de l’immobilier de luxe au Royaume-Uni, en France et en Suisse

Des changements géopolitiques aux tendances du marché du luxe, consultez le Wealth Report 2019 de Knight Frank.

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Sauf mention contraire, toutes les données économiques et de marché datent de mars 2019 et proviennent de Bloomberg et de FactSet.

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