Qu'il s’agisse d'une résidence de vacances à la mer, d'un pied-à-terre dans une autre ville quand vous voyagez pour vos affaires ou d'un appartement pour l’un de vos enfants étudiant à l’étranger, les achats immobiliers à l’étranger ont plus que jamais la cote. De nombreux aspects doivent être pris en compte et pour vous aider à retenir ce qui est important, nous nous sommes penchés sur 4 pays européens extrêmement prisés.

L’investissement dans l’immobilier commercial s’accompagne de problématiques toujours plus ou moins identiques. Toutefois, par expérience, nous savons combien il est facile de passer à côté de certaines implications pratiques lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier pour son usage personnel. Ainsi, vous pourriez devoir payer des impôts locaux ou laisser votre famille faire face à des droits de succession imprévus.

Si vous ne voulez pas que vos rêves immobiliers se transforment en cauchemars, posez-vous les questions suivantes :

  • Prévoyez-vous d’habiter le bien, de le louer ou les deux ?
  • Comptez-vous financer l’achat avec un emprunt ou avec vos fonds propres ?
  • Prévoyez-vous de transmettre le bien à quelqu'un d’autre de votre vivant ?
  • Quelle structure de gouvernance aimeriez-vous mettre en place si un événement imprévu affectait un membre de votre famille ?

Voici quelques questions pratiques à envisager avant d’acheter un bien immobilier résidentiel à l’étranger :

  • Pouvez-vous vous y rendre facilement ?
  • Votre famille est-elle intéressée par son emplacement ?
  • Le système juridique est-il solide ?
  • Est-ce que des services de gestion et d’entretien sont proposés pour la propriété ?
  • Quels sont les frais de déplacement et d’entretien à prévoir ?
  • Quels sont les impôts locaux, les règles de propriété et le droit successoral applicables aux propriétaires étrangers ?

FRANCE

Un chalet dans les Alpes, une villa sur la Riviera, un château en Bourgogne ou un pied-à-terre à Paris : la France offre une grande diversité d’opportunités immobilières, mais ses dispositions en matière fiscale et successorale peuvent être complexes. Une solution peut consister à acheter par l’intermédiaire d'une structure juridique, les possibilités ne manquent pas.

Il est important de prendre les bonnes décisions très tôt dans le processus. Vos décisions peuvent avoir des incidences significatives sur vos impôts et vous empêcher de transmettre le bien comme vous l’auriez souhaité.

Le droit privé international établit une distinction entre la détention de biens immeubles (propriété directe) et de biens meubles (propriété indirecte via des sociétés). Légalement, la gestion collective d’un bien est strictement différente selon qu’elle se fait entre associés ou entre copropriétaires.

ESPAGNE

L’Espagne ne manque pas d’opportunités d’investissement dans l’immobilier : le nord de la Cantabrie, les côtes atlantiques et méditerranéennes, les Baléares et les Canaries, ou encore les majestueux paysages des Pyrénées, de la Castille, de l’Estrémadure et de l’Andalousie.

Le pays reste l’une des destinations européennes favorites des touristes qui apprécient sa culture, sa gastronomie et ses conditions météo ainsi que des fervents adeptes de golf, de voile et de polo. Dans le même temps, l’Espagne gagne en popularité auprès des investisseurs, notamment non européens, qui sont attirés par ses programmes Golden Visa.

Les acquisitions sont soumises au droit civil et les procédures, formelles, sont consignées dans un contrat contenant toutes les modalités qui doit être signé devant notaire. L’acte de vente est ensuite inscrit au registre foncier officiel. Généralement, acheteurs et vendeurs concluent un compromis de vente. Compte tenu de la complexité de ces transactions, il est vivement recommandé de solliciter l’avis d’un conseiller juridique local.

ITALIE

Le marché immobilier italien suscite un grand intérêt, notamment de la part des étrangers fortunés en quête de résidences de vacances. Le régime fiscal est également favorable à l’investissement dans l’immobilier italien.

Comme dans d’autres pays de droit civil, l’Italie exige la forme écrite pour tous les contrats de vente et pour la création de droits de propriété. Les réglementations sont essentiellement contenues dans le code civil italien, mais d’autres règles spécifiques peuvent s’appliquer. Avant d’acheter un bien immobilier en Italie, un acquéreur doit signer un contrat préliminaire qui peut être rédigé par le vendeur, l’agent ou un avocat.

Ce contrat préliminaire peut être une proposition d’achat, appelée compromesso, qui lie juridiquement l’acheteur à l’achat. Il peut être enregistré afin de donner à l’acheteur la garantie que personne d’autre ne pourra faire valoir de droits sur le bien après l’enregistrement et avant la finalisation de la transaction.

La plupart des biens italiens sont détenus en pleine propriété, autrement dit à perpétuité. Un acompte (caparra confirmatoria) d’environ 10% à verser au notaire est généralement suffisant. Si le vendeur décide de ne pas vendre après la signature du contrat préliminaire, il doit restituer l’acompte à l’acheteur et lui verser un montant équivalent à titre de compensation.

En Italie, les biens immobiliers peuvent être achetés, vendus et transmis à des taux d’imposition avantageux, dont la plupart s’appliquent également aux investisseurs étrangers. Ainsi, aucun impôt sur les plus-values ne s'applique aux personnes physiques au bout de 5 années de détention et une taxe de 4% sur les valeurs cadastrales (qui sont généralement inférieures à la valeur de marché) est prélevée sur les successions directes.

SUISSE

Les personnes fortunées ont longtemps considéré la Suisse comme un pays attractif pour détenir une résidence secondaire. Des bords du lac Léman jusqu’aux stations de ski connues dans le monde entier, le pays a beaucoup à offrir, notamment un niveau de vie élevé, un environnement sûr et politiquement stable, une localisation centrale en Europe et un régime fiscal avantageux.

Bien que membre de l’espace Schengen, la Suisse ne fait pas partie de l’Union européenne (UE) et des restrictions strictes s’appliquent aux étrangers cherchant à acquérir des biens immobiliers résidentiels. Le processus est régi par des dispositions spécifiques (la « lex Koller ») pour les étrangers. Les cantons peuvent avoir une législation qui autorise l’achat de résidences de vacances par des étrangers et définit clairement les régions dans lesquelles ces acquisitions sont possibles.

Ces restrictions ne s’appliquent pas aux citoyens suisses et par extension, aux ressortissants de l’UE et de l’Association européenne de libre-échange (AELE) résidant en Suisse (en possession d'un permis de résidence « B » ou « C »), ni aux ressortissants d’autres pays titulaires d’un permis « B ». Toutefois, l’introduction de la « lex Weber » en janvier 2016 a rendu plus difficile l’acquisition de résidences secondaires en Suisse en imposant des quotas et des restrictions de construction.

Si vous cherchez à acquérir une résidence en Suisse, il est essentiel de vérifier son statut juridique au début de la procédure avec un avocat ou un notaire local. Ceux qui y parviennent jouissent d’un grand nombre d’avantages. Par rapport aux normes internationales, les droits de succession sont très faibles, voire inexistants. Les transmissions entre époux sont généralement exonérées de droits, de même que la plupart de celles aux enfants, même si cela peut varier d'un canton à l’autre.

Veuillez contacter votre Conseiller J.P. Morgan si vous souhaitez discuter des perspectives immobilières sur ces marchés, ou notre équipe responsable des crédits hypothécaires, qui pourra vous aider à déterminer le bon financement dans ces pays ou ailleurs.

Assurez-vous d’être bien conseillé lorsque vous prenez des décisions importantes en matière d'immobilier. Le choix de la bonne équipe de professionnels (notaire, avocat et comptable) est déterminant.

Veuillez contacter votre Conseiller J.P. Morgan si vous souhaitez discuter des perspectives immobilières sur ces marchés, ou notre équipe responsable des crédits hypothécaires, qui pourra vous aider à déterminer le bon financement dans ces pays ou ailleurs.

 

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