2026年8月20日
香港房地產深度剖析：低谷已過
澳洲拐點已至？
隨著房地產市場初現隱憂，澳洲市場正重新吸引全球投資者的關注。在2025年底發表的一篇文章中，我們對澳洲提出了積極的宏觀展望，認為其國內消費的強勁復甦能為經濟提供支撐。我們同時指出，由需求驅動的持續通脹將促使澳洲儲備銀行（「澳聯儲」）採取相較於其他主要央行更為鷹派的政策，從而支撐澳洲的債券收益率和澳元。過去一年，這一觀點已大體兌現，但風險平衡如今正開始轉變。
我們正逐步轉向採取對澳洲宏觀前景更為審慎的看法。這並不是預示著經濟將會陷入衰退，或出現系統性金融風險事件，而是認為在貨幣政策收緊、財政措施更具限制性以及房地產相關信用壓力三者疊加的情況下，經濟正進入一個更為脆弱的階段。對於配置澳洲固定收益的投資者而言，這意味著應調整投資邏輯：做多澳洲固定收益，不再主要基於澳元升值預期，而是因為我們認為利率存在下行空間，並可通過精選優質信用債來獲取具有吸引力的票息收益。
房地產市場放緩的影響已超越房價本身
澳洲住房市場的調整勢頭加快，範圍也日益擴大。疲軟走勢最初只集中在悉尼和墨爾本，現已蔓延至其他主要城市。2026年第二季度，首府城市房價下跌1.4%，為三年多來首次錄得季度下跌。7月份，全國住宅價值進一步下跌0.7%，為2022年12月以來最大的單月跌幅。布里斯本和阿德萊德也加入悉尼和墨爾本房價下跌的行列，而在此前供應偏緊的住房市場中，待售房源存量也有所增加。
導致這一變化的因素主要有三個：
第一，貨幣環境已大幅收緊。2026年上半年，澳聯儲三次上調現金利率，將其推高至4.35%。3月份，該央行明確指出，受國內產能壓力以及中東衝突推高燃料價格的影響，通脹可能在更長時間內高於目標水平。隨後在8月份，澳聯儲將現金利率維持在4.35%不變，並指出經濟似乎正在放緩，但仍保留了緊縮傾向。
第二，財政與稅收政策對房地產投資者的支持力度已經減弱。6月份通過的法案將自2027年7月起，把住宅投資的負扣稅優惠措施限制為僅適用於新建住房。該法案還將取消針對個人、信託與合夥企業的50%資本利得稅折扣，改以成本基礎指數化機制，並對自該日起產生的資本利得適用30%最低稅率。現有投資房業主雖然享有過渡性保護，但政策方向仍對市場情緒造成影響。
第三，中東衝突造成了雙重衝擊。大宗商品和能源價格上漲改善了澳洲的貿易條件，並利好資源行業部分板塊。與此同時，這也推高了燃料、運輸和建築成本，並削弱了消費者信心，給整體澳洲經濟增添了壓力。
澳洲房價預期指數
未經季節性調整，100以上表示預期上漲
資料來源：西太平洋銀行—墨爾本研究院、Haver Analytics。數據截至2026年8月。
除房價之外，最明顯的警示來自悉尼西部大型住宅開發商Bathla Group近期的倒閉。其主體公司報告的負債為32億澳元，據報道其中大部分欠款來自私募信貸基金。目前已任命破產管理人對該集團的財務狀況進行評估，並設法穩定其營運。據報道，約40隻私募信貸基金持有相關敞口。隨著投資者更廣泛地重新評估流動性和房地產相關貸款風險，多家管理人已限制贖回，其中包括並未直接持有該開發商敞口的基金。
當前這些隱憂仍處於早期階段，對公開債券市場和銀行業的直接影響預計仍然有限。即便如此，鑒於本地私募信貸行業高度集中於房地產相關貸款（包括開發商融資、住房抵押貸款以及相關結構性敞口），連鎖效應的風險不容忽視。房地產市場的動向也影響了整體的市場情緒——儘管「硬數據」仍具韌性，但消費者信心在整個夏季已明顯轉弱。
需要說明的是，澳洲銀行體系整體資本充足，而私募信貸在整體金融中介體系中的佔比依然較小。我們並非認為將出現系統性金融風險事件，但整體發展方向確實正變得不如過去樂觀。
對投資者有何啟示？
1. 澳聯儲可能暫停加息，澳元進一步走強的空間有限
自2025年4月以來，我們一直維持對澳元的看多觀點。最初的邏輯十分明確：消費復甦以及持續的需求驅動型通脹，將促使澳聯儲維持較其他主要央行更為鷹派的政策立場。
隨著三次加息已經落地、房地產領域開始出現承壓跡象，進一步加息的門檻已顯著提高。儘管澳聯儲並不直接以房價作為政策目標，但維護宏觀經濟與金融穩定仍是一項重要的隱含考量因素。與此同時，多家主要央行正逐步轉向更鷹派的立場，削弱了此前支撐澳元的相對政策優勢。我們認為，澳元憑藉自身獨特因素實現超額表現的階段，或已告一段落。
2. 仍然看好澳洲固定收益，但回報來源已經變化
儘管我們正將澳元觀點調整為中性，但仍然看好澳洲固定收益市場。只是資產的回報來源已經發生變化。如今的機會已不再主要來自澳元升值，而更多來自利率和持有收益。
首先，澳元債券存續期的吸引力日益上升。與房地產和家庭部門壓力逐步顯現的情況相比，市場對澳洲儲備銀行進一步緊縮的定價顯得過於激進。10年期澳洲政府債券收益率已上升約60個基點，目前處於5.4%左右水平。若增長繼續放緩、收益率向均值水平回落，我們認為債券價格仍具備上行空間；在這一情景下，實現約3%至4%的資本利得是合理的預期。
此外，澳洲仍擁有相對強勁的主權政府資產負債表。國際貨幣基金組織預測，2026年澳洲廣義政府總債務佔國內生產總值(GDP) 比重約為50.6%，顯著低於發達經濟體108.2%的平均水平。在全球投資者日益關注部分國家主權債務惡化風險的背景下，這一財政優勢有望繼續支撐澳洲國債市場。
其次，持有收益仍具吸引力。優質澳洲投資級發行人可提供6%至7%的收益率，即使在利率波動仍然較高的環境下，也能為投資組合提供可觀的收益緩衝。重要的是，澳洲公開信用債市場本身具有較高質量，約95%的債券為投資級，因此，投資者可以通過「提升信用質量」的策略，在降低風險的同時，仍然保留較高的持有收益。
我們繼續看好澳洲大型銀行發行的優先級債券，以及精選的優質澳洲企業發行人。通過配置以澳元計價發行的優質國際借款人債券，投資者可進一步降低投資組合對本地房地產及金融行業的集中風險。
重要的是，我們認為當前環境不太可能引發重大信用事件，也不太可能導致融資環境顯著承壓。澳洲銀行體系仍保持著充足的資本水平，而房地產相關貸款所顯現的風險，目前整體來看仍處於可控範圍之內。
因此，我們的核心投資原則十分明確：繼續把握澳洲具吸引力的利率水平與持有收益機會，同時提升整體信用質量。我們對於次級債、流動性不足的房地產掛鈎工具，以及高度依賴資產價格持續上漲才能完成再融資的發行人則會保持謹慎態度。
澳洲固定收益市場享有顯著的持有收益優勢
澳洲政府債券收益率曲線(%)
資料來源：彭博財經。數據截至2026年9月16日。
