供应短缺：住房市场深度解析

市场动态

上周，人工智能领域的乐观预期推动市场走强，尽管区域性银行承压、贸易紧张局势加剧且美国政府停摆，标普500指数仍上涨0.5%，纳斯达克100指数上涨2.5%。

• 人工智能不仅呈现蓬勃发展态势——更在重塑整个经济格局。 台积电(TSMC)实现创纪录的第三季度盈利并上调人工智能资本支出指引，此举预示需求强劲；而阿斯麦(ASML)坚挺的订单数据则凸显了半导体供应链上游的实力。博通与OpenAI达成的多年期协议表明，人工智能应用正从GPU领域拓展至新型硬件和企业级解决方案。基于此发展势头，国际货币基金组织将人工智能投资视为美国经济的核心驱动力，提振了投资者对增长周期持续的信心。
• 信贷市场的裂痕正在区域性银行显现——而非大型银行层面。 在Zions Bancorp与Western Alliance披露了涉及贷款欺诈失实陈述的信贷问题后，金融板块成为上周表现最差板块。这些风险事件的披露加剧了市场对借款人信用资质恶化的担忧，尤其是在First Brands和Tricolor Holdings近期申请破产保护之后。投资者不愿坐等观望风险继续蔓延，正纷纷削减区域性银行敞口，因为该类机构相较于大型银行（全球系统重要性银行）通常持有更高比例的次级贷款。
• 尽管谈判迹象显现，中美紧张关系仍令市场情绪承压。 本周初，中国对稀土实施新一轮出口管制引发全球反应，中美关税威胁再度浮现，导致市场波动加剧。虽然双方发布的缓和性声明暗示谈判意愿，但在APEC峰会可能举行的两国元首会晤之前，不确定性依然存在。
• 美国政府停摆已进入第19天。 两党立场僵持，未进行实质性谈判，这一僵局预计至少将延续至10月下旬。

下文我们将聚焦对住房市场现状的讨论。

市场焦点

若购房者持续观望，为何房价却不见回落？ 这已成为投资者的头等大事，个中缘由不言而喻。美国住房市场正释放出矛盾性信号：购房需求低迷，但房价却顽固维持高位。

住房市场展现出韧性，其根源并非需求激增，而在于供应短缺。 经历两年抵押贷款利率高企后，购房者大多选择暂停入市。作为重要的市场先行指标，待售房屋销售指数已从2024年低点企稳回升，8月环比增长4%，9月增幅进一步扩大。但需要注意市场背景：这些回升是基于数十年低点实现的，整体交易活跃度仍远低于疫情期间的繁荣水平。

抵押贷款利率已回落至6%出头的区间，创下近一年来新低，但住房负担能力仍然是重要制约因素。根据标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数，截至2025年初，全国房价较2019年上涨60%，同比增速仍维持在3.9%。即使利率已自高点回落，中位数价格住房的月供支出对众多家庭而言仍然负担过重。举例来看：疫情前住房中位数价格约为26万美元，30年期平均抵押贷款利率为3.8%，由此计算出的月供约为1,000美元。而现今，中位数价格已攀升至约42万美元，利率接近6.4%，月供金额已突破2,100美元。换言之，目前购置一套普通住宅的月供成本，是疫情前的两倍以上。

长期建设不足是加剧这一问题的原因，尤其是全球金融危机后的数年。美国面对住房市场结构性供应不足的问题已逾十年。尽管新建房屋数量有所增加，但尚不足以弥补供需缺口。 

即便供应在边际层面上开始超越需求，但由于累积缺口规模庞大，市场去化仍需数年时间才能化解。结果，在这个市场里，房价格之所以居高不下，是因为供应稀缺，而不是受繁荣发展推动。

虽然降息在一定程度上确实有所帮助，但这并不会带来根本性的改变。随着利率开始回落，我们确实观察到成交合同量略有回升。然而，除非利率大幅下跌，否则住房可负担性仍将是绝大多数购房者面临的核心掣肘。 

此外，利率下行还存在一个悖论。若利率在没有经济衰退的情况下大幅下降，反而可能会重新点燃需求，令购房者在存量稀缺下竞相入市，进一步推升房价。换言之，利率下降未必能改善可负担性，更可能引发竞价战。

然而，我们仍然注意到投资良机。上述市场的态势，为我们认定美国住房市场最具投资吸引力的领域——租赁市场提供了支撑。目前，拥有住房的成本大约比租房高出40%，普通美国民众需要积攒超过8年时间才能储够首付款，这两大因素共同推动了市场的租房偏好，同时公寓租金中位数与周薪中位数之比已跌破疫情前水平。

随着购房变得越来越难以实现，租赁需求正持续走强。这场购房负担性危机为单户住宅租赁资产创造了显著的投资机遇，需求韧性和人口结构趋势将为其提供长期增长支撑。

住房自有率下滑是否值得忧虑？尽管住房自有率下降乍看之下可能令人担忧，但其对整体经济的影响远低于普遍预期。事实上，全球数据显示住房自有率与人均GDP之间呈负相关关系：部分全球最富裕国家／地区的住房自有率反而较低，这表明高自有率并非是经济繁荣的必要前提。 

住房自有权带来的财富效应也已大不如前。当前住房市场失衡导致70岁以下各年龄层级的住房自有率普遍下滑，而70岁以上群体的自有率反而上升——住房自有率年龄曲线愈发陡峭。尽管住房自有率传统上被视为财富积累的基石，但历史数据呈现了不同的景象。在过去15年里，美国房价表现持续跑输股市，使得房地产相较于其他投资工具成为效率较低的财富积累方式。

这一转变进一步强化了我们对租赁市场的积极展望。随着购房愈发难以实现，加上其在财富创造的核心地位减弱，租赁市场凭借其韧性和投资吸引力，成为投资者关注的焦点。凭借持久的需求支撑、有利的人口结构趋势以及良好的风险调整后回报潜力，租赁资产——尤其是单户住宅租赁——正处在有利地位，有望从中受益。

总体而言，住房自有率下降对经济或投资者都并非是问题，因为租金仍在可负担范围内，使家庭能够避免承受过度的财务压力。这反映了居住偏好和市场现实正在发生变化，同时凸显了租赁资产吸引力与日俱增，是当今投资策略的重要一环。