2026年8月20日
香港房地产深度剖析：低谷已过
澳大利亚拐点已至？
随着房地产市场初现隐忧，澳大利亚市场正重新吸引全球投资者的关注。在2025年底发表的一篇文章中，我们对澳大利亚提出了积极的宏观展望，认为其国内消费的强劲复苏能为经济提供支撑。我们同时指出，由需求驱动的持续通胀将促使澳大利亚储备银行（“澳联储”）采取相较于其他主要央行更为鹰派的政策，从而支撑澳大利亚的债券收益率和澳元。过去一年，这一观点已大体兑现，但风险平衡如今正开始转变。
我们正逐步转向采取对澳大利亚宏观前景更为审慎的看法。这并不是预示着经济将会陷入衰退，或出现系统性金融风险事件，而是认为在货币政策收紧、财政措施更具限制性以及房地产相关信用压力三者叠加的情况下，经济正进入一个更为脆弱的阶段。对于配置澳大利亚固定收益的投资者而言，这意味着应调整投资逻辑：做多澳大利亚固定收益，不再主要基于澳元升值预期，而是因为我们认为利率存在下行空间，并可通过精选优质信用债来获取具有吸引力的票息收益。
房地产市场放缓的影响已超越房价本身
澳大利亚住房市场的调整势头加快，范围也日益扩大。疲软走势最初只集中在悉尼和墨尔本，现已蔓延至其他主要城市。2026年第二季度，首府城市房价下跌1.4%，为三年多来首次录得季度下跌。7月份，全国住宅价值进一步下跌0.7%，为2022年12月以来最大的单月跌幅。布里斯班和阿德莱德也加入悉尼和墨尔本房价下跌的行列，而在此前供应偏紧的住房市场中，待售房源存量也有所增加。
导致这一变化的因素主要有三个：
第一，货币环境已大幅收紧。2026年上半年，澳联储三次上调现金利率，将其推高至4.35%。3月份，该央行明确指出，受国内产能压力以及中东冲突推高燃料价格的影响，通胀可能在更长时间内高于目标水平。随后在8月份，澳联储将现金利率维持在4.35%不变，并指出经济似乎正在放缓，但仍保留了紧缩倾向。
第二，财政与税收政策对房地产投资者的支持力度已经减弱。6月份通过的法案将自2027年7月起，把住宅投资的负扣税优惠措施限制为仅适用于新建住房。该法案还将取消针对个人、信托与合伙企业的50%资本利得税折扣，改以成本基础指数化机制，并对自该日起产生的资本利得适用30%最低税率。现有投资房持有人虽然享有过渡性保护，但政策方向仍对市场情绪造成影响。
第三，中东冲突造成了双重冲击。大宗商品和能源价格上涨改善了澳大利亚的贸易条件，并利好资源行业部分板块。与此同时，这也推高了燃料、运输和建筑成本，并削弱了消费者信心，给整体澳大利亚经济增添了压力。
澳大利亚房价预期指数
未经季节性调整，100以上表示预期上涨
资料来源：西太平洋银行—墨尔本研究院、Haver Analytics。数据截至2026年8月。
除房价之外，最明显的警示来自悉尼西部大型住宅开发商Bathla Group近期的倒闭。其主体公司报告的负债为32亿澳元，据报道其中大部分欠款来自私募信贷基金。目前已任命破产管理人对该集团的财务状况进行评估，并设法稳定其运营。据报道，约40只私募信贷基金持有相关敞口。随着投资者更广泛地重新评估流动性和房地产相关贷款风险，多家管理人已限制赎回，其中包括并未直接持有该开发商敞口的基金。
当前这些隐忧仍处于早期阶段，对公开债券市场和银行业的直接影响预计仍然有限。即便如此，鉴于本地私募信贷行业高度集中于房地产相关贷款（包括开发商融资、住房抵押贷款以及相关结构性敞口），连锁效应的风险不容忽视。房地产市场的动向也影响了整体的市场情绪——尽管“硬数据”仍具韧性，但消费者信心在整个夏季已明显转弱。
需要说明的是，澳大利亚银行体系整体资本充足，而私募信贷在整体金融中介体系中的占比依然较小。我们并非认为将出现系统性金融风险事件，但整体发展方向确实正变得不如过去乐观。
对投资者有何启示？
1. 澳联储可能暂停加息，澳元进一步走强的空间有限
自2025年4月以来，我们一直维持对澳元的看多观点。最初的逻辑十分明确：消费复苏以及持续的需求驱动型通胀，将促使澳联储维持较其他主要央行更为鹰派的政策立场。
随着三次加息已经落地、房地产领域开始出现承压迹象，进一步加息的门槛已显著提高。尽管澳联储并不直接以房价作为政策目标，但维护宏观经济与金融稳定仍是一项重要的隐含考量因素。与此同时，多家主要央行正逐步转向更鹰派的立场，削弱了此前支撑澳元的相对政策优势。我们认为，澳元凭借自身独特因素实现超额表现的阶段，或已告一段落。
2. 仍然看好澳大利亚固定收益，但回报来源已经变化
尽管我们正将澳元观点调整为中性，但仍然看好澳大利亚固定收益市场。只是资产的回报来源已经发生变化。如今的机会已不再主要来自澳元升值，而更多来自利率和持有收益。
首先，澳元债券久期的吸引力日益上升。与房地产和家庭部门压力逐步显现的情况相比，市场对澳大利亚储备银行进一步紧缩的定价显得过于激进。10年期澳大利亚政府债券收益率已上升约60个基点，目前处于5.4%左右水平。若增长继续放缓、收益率向均值水平回落，我们认为债券价格仍具备上行空间；在这一情景下，实现约3%至4%的资本利得是合理的预期。
此外，澳大利亚仍拥有相对强劲的主权政府资产负债表。国际货币基金组织预测，2026年澳大利亚广义政府总债务占国内生产总值(GDP) 比重约为50.6%，显著低于发达经济体108.2%的平均水平。在全球投资者日益关注部分国家主权债务恶化风险的背景下，这一财政优势有望继续支撑澳大利亚国债市场。
其次，持有收益仍具吸引力。优质澳大利亚投资级发行人可提供6%至7%的收益率，即使在利率波动仍然较高的环境下，也能为投资组合提供可观的收益缓冲。重要的是，澳大利亚公开信用债市场本身具有较高质量，约95%的债券为投资级，因此，投资者可以通过“提升信用质量”的策略，在降低风险的同时，仍然保留较高的持有收益。
我们继续看好澳大利亚大型银行发行的优先级债券，以及精选的优质澳大利亚企业发行人。通过配置以澳元计价发行的优质国际借款人债券，投资者可进一步降低投资组合对本地房地产及金融行业的集中风险。
重要的是，我们认为当前环境不太可能引发重大信用事件，也不太可能导致融资环境显著承压。澳大利亚银行体系仍保持着充足的资本水平，而房地产相关贷款所显现的风险，目前整体来看仍处于可控范围之内。
因此，我们的核心投资原则十分明确：继续把握澳大利亚具吸引力的利率水平与持有收益机会，同时提升整体信用质量。我们对于次级债、流动性不足的房地产挂钩工具，以及高度依赖资产价格持续上涨才能完成再融资的发行人则会保持谨慎态度。
澳大利亚固定收益市场享有显著的持有收益优势
澳大利亚政府债券收益率曲线(%)
资料来源：彭博财经。数据截至2026年9月16日。
