無論是位於海邊的渡假屋,出差在外的暫時居所,還是為子女日後海外留學預先準備的公寓,在海外購置物業的人數似乎有上升的趨勢。購置海外物業有很多需要考慮的因素,為了幫助您思考當中最重要的元素,我們於本文重點探討了在歐洲目前四個最受歡迎國家的置業指南。

投資商業物業面臨許多挑戰,當中有不少相同之處。然而,根據我們的經驗,購置物業作個人用途時,往往很容易會忽略其中一些實際影響。舉個例子,您可能必須繳納當地稅項,或者當您的家人繼承有關物業時,卻意外地發現他們需要遵守當地的遺產繼承法。

為了確保您的置業夢想不會成為噩夢一場,您可能需要考慮以下幾點:

  • 購置的物業是作為自用、出租,還是二者有之?
  • 需要使用貸款還是動用本身資金購置?
  • 打算在有生之年將物業贈予他人嗎?
  • 萬一您的家人發生意外事故,您希望建立什麼類型的治理結構?

以下是購置海外住宅物業需要考慮的一些實際問題:

  • 來往物業的交通是否四通八達?
  • 家人對於物業位處的地方感興趣嗎?
  • 當地的法律體系是否健全?
  • 當地是否提供物業管理和維護服務?
  • 預計需要多少旅行和維護成本?
  • 適用於外國業主的地方稅費、所有權規則和遺產繼承法有哪些?


阿爾卑斯山的小木屋、里維艾拉的別墅、勃艮第的城堡或者巴黎的臨時住所。雖然法國提供了豐富多樣購置房地產的機會,但當地的稅收和遺產繼承法相當複雜以致投資者難以駕馭。通過公司結構購買物業是其中一個途徑,目前市場上也有多種不同方案可供選擇。

在購置物業早期階段做出正確的選擇至關重要。您的置業決定可能會對您日後的稅務負擔產生重大影響,甚至導致您難以通過原本預期的方式將物業贈予他人。

依照國際私法,持有不動產(直接持有)與持有動產(通過公司間接持有)不同。從法律上來看,由合夥人還是共同所有人集體管理一項物業也有着嚴格的區別。
 


西班牙提供了各類不同房地產投資機會——從北坎塔布里奇、大西洋和地中海海岸以至巴厘阿里群島和加那利群島,還有比利牛斯山、卡斯蒂利亞、埃斯特雷馬杜拉和安達盧西亞等地區擁有的壯觀景色。

西班牙擁有的傳統文化、富有特色的食物和萬里無雲的晴空,使得西班牙一直成為歐洲最受歡迎旅遊目的地之一,尤其是一些熱愛打高爾夫球、揚帆出海和馬球運動的旅客。與此同時,西班牙也越來越受到投資者青睞,特別是一些來自歐洲以外地區的投資者,通常會被西班牙的黃金簽證計劃所吸引。

在西班牙購房須受民法管轄,並且通過一份必須由公證人見證下買賣雙方簽署當中包含所有條款和條件的合同正式處理。然後,有關買賣契約必須遞交土地登記處登記。在通常情況下,買賣雙方會首先簽訂一分預售協議。考慮到此類交易涉及的複雜性,我們強烈建議投資者諮詢當地的法律意見。    

 


意大利的房地產市場吸引了大量投資者,尤其是一些正在物色渡假屋的外國富裕人士。稅收制度有利,也使到投資於意大利房地產市場頗具吸引力。

與其他民法國家一樣,意大利規定所有出售房地產和訂立產權的協議都必須經正式書面發出。相關法規主要載於《意大利民法典》(ICC),但其他具體法規也可能適用。在意大利購買物業時,買方首先要簽署一份初步協議,該份初步協議可由賣方、代理人或律師草擬。

初步合同可以屬於一份稱為compromesso的購買建議書,在法律上主要約束買方購買物業的責任,買賣雙方可以把有關初步合同登記,以便向買方保證合同登記後和交易結束之前,其他人將沒有權利對有關物業提出索償。

大多數意大利房地產都是永久產權,意味着所有權屬於永久持有。購買物業的定金(caparra confirmatoria)需要支付給公證人,通常大約為物業價格的10%已經足夠。如果賣方簽訂初步合同後最終決定不賣,則必須將定金退還給買方,並且支付一筆金額相同的費用作為賠償。

購買、出售和繼承意大利房地產適用的稅率優惠,而且大部分也適用於外國投資者。舉個例子,投資個人持有物業5年後可免繳資本利得稅,而直接繼承物業的個人則需繳納4%的地籍價值稅(有關價值往往遠低於市場價值)。

 


長期以來,富裕人士一直將瑞士視為擁有第二套住房的理想國度。從日內瓦湖畔到舉世聞名的滑雪勝地,這個國家可以提供很多不同好處,包括高生活水平、國家安全和政治穩定的環境、位處中歐的優越地理位置和有利的稅收制度。

儘管瑞士屬於申根地區,但它卻不是歐盟成員國,對於有意購買住宅物業的外國人也有着嚴格的限制。購房程序須受針對非瑞士國民的特定法規(即所謂《科勒法》(Lex Koller))管轄。各州可以制定法律允許外國人擁有渡假物業,並明確界定允許此類購房活動的區域。

這些限制不適用於瑞士公民,由此引伸亦不適用於居住在瑞士(持有「B」或「C」類居留許可)的歐盟和歐洲自由貿易聯盟(EFTA)成員國的公民以及持有「B」類許可的其他國家公民。然而,瑞士在2016年1月出台《韋伯法》(Lex Weber),通過實施配額和營建限制,加大了置業人士在瑞士購買第二套住房的難度。

如果您有興趣在瑞士購買住宅物業,在開展購買程序當時就必須聘請當地律師或公證處審查物業的法律地位。成功購置物業的投資者可以享有很多好處。按照國際標準,瑞士的遺產稅甚低或完全沒有。另一方面,把物業轉讓配偶通常免稅,而轉讓給子女大多也是免稅,不過這種情況可能因州而異。


做出重要的房地產決策時,確保自己必須得到充分妥善的建議,同時選擇合適的專業團隊(包括公證人、律師和會計師)至關重要。

如欲探討這些國家房地產市場的前景,請聯繫您的摩根大通顧問或者我們的按揭貸款團隊,他們可以幫助您在這些國家及其他地區安排融資。

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