有關主要法律和稅務考慮事項的簡要指引

瑞士作為一個舉世聞名的渡假勝地,除了當地風景如畫深受旅遊人士熱愛,其政局和法律架構穩定,加上低犯罪率、一流的醫療設施以及優質教育制度和深厚的文化歷史背景,令眾多外籍人士趨之若鶩。非永久居民在瑞士購置房產的需求一向龐大,而瑞士的房地產市場也一直保持穩定增長的良好勢頭。本文簡要概述了非永久居民在瑞士購置房地產必須考慮的有關主要法律和稅務事項。

法律限制

自1960年代以來,非永久居民在瑞士購置房地產一直受到限制。經過多年來的不斷發展,瑞士購房政策方面的限制經歷了不少轉變和放寬。時至今日,這些法規已在《關於外國人購置房地產的聯邦法律》(亦稱《雷克斯科勒法》)中闡明。《雷克斯科勒法》限制外國人、外國公司和外國人控制的瑞士公司(在本文中統稱為「非永久居民」)在瑞士購置某些類型的房地產。此外,《雷克斯韋伯法》是另一項實施購房限制的重要法律。該法例於2012年經全民公投以微弱多數通過,並於2013年生效,規定旅遊區內第二套住房的數量佔比最高不能超過20%。

在本文中,我們將會重點探討《雷克斯科勒法》,該法例主要對於有意購置瑞士房地產的外國人施加了限制。根據《雷克斯科勒法》,非永久居民個人的定義為:

  • 居住在瑞士境外的外籍人士。
  • 居住在瑞士但非歐盟(EU)公民,亦非歐洲自由貿易聯盟(EFTA)成員國公民或瑞士永久居民(持有C居留證的人士)的外籍人士。

我們將會針對在瑞士境外居住的外籍人士的有關限制規定進行深入探討。

對於法人實體,如屬下列情況,《雷克斯科勒法》會將其視為非永久居民:

  • 在國外註冊成立,即使由瑞士公民持有。
  • 在瑞士註冊成立但受外國控制的公司或合夥企業。當非永久居民擁有公司三分之一以上的資本或擁有三分之一以上的投票權時,即屬於「外國控制」。此外,當非永久居民向某一實體提供大量債務資本時,該實體也將會被假定為外國控制。

《雷克斯科勒法》將房地產類型劃分為四大類,包括(1)第一居所,(2)渡假屋,(3)第二居所和(4)商業物業。

第一居所

一般而言,非永久居民外國個人不得購買土地和/或物業用作第一居所。

渡假屋

非永久居民獲得物業所在行政區的批准後,便可以在瑞士購置渡假屋。同時,購房者也必須取得相關行政區和鄉鎮的年度許可證配額。瑞士每年可以向全國非永久居民發放1,500個渡假屋配額。每年配額的具體分配,則由瑞士政府根據旅遊設施和新開發項目的數量等諸多因素決定。

與此同時,行政區還必須制訂法律允許外籍人士擁有渡假物業的所有權,並且必須明確界定可以進行這類物業交易的區域。渡假屋的淨建築樓面面積一般最多只為200平方米和佔地1,000平方米(根據現行慣例,如果能夠明確證實有此需要,淨建築樓面面積最多可為250平方米/佔地1,500平方米)。超過限制的面積則需要取得特別批准。在瑞士,淨建築樓面面積包括所有可居住空間、走廊、業餘愛好室、桑拿浴室和室內游泳池。陽台、樓梯間、地窖和閣樓不計入淨建築樓面面積。

有鑑於此,非永久居民只能以自己的名義購置渡假屋,換句話說,不得通過實體購置物業。此外,渡假屋只能在符合某些情況下偶爾出租。非永久居民只可在瑞士擁有一套渡假屋,由配偶/伴侶以及18歲以下兒童擁有的渡假屋均計算在內。

第二居所

非永久居民一般不得在瑞士購置第二居所,但有兩種特別例外情況。首先,在瑞士跨境工作的歐盟或歐洲自由貿易聯盟公民,在符合某些限制條件為前提下,可以在其工作地點附近購置第二居所。其次,在某些行政區,非永久居民可以基於特別緊密、具有保護價值的經濟、科學或文化聯繫,獲准在瑞士購置第二居所。這一例外情況非常罕見,根據我們的觀察,通過血緣或婚姻以及學習、療養或休假與瑞士民眾建立的關係並不構成特別聯繫。

商業物業

非永久居民購置商業用途房地產沒有任何限制。商業物業不一定必須作為買方業務用途,也可以將之出租給第三方。與此同時,購房者可以完全出於投資目的而購買商業房地產。

稅收

房地產轉讓稅

行政區和/或市政當局可以對房地產的購買價格徵收房地產轉讓稅,通常由買方支付。各行政區的稅款金額不盡相同,但通常介於1%到3.3%之間。某些行政區(例如蘇黎世和楚格)不會徵收房地產轉讓稅,但在實際操作上通常會在產權登記處登記交易時收取較高費用作為補償。

物業稅

某些行政區或市政當局每年會按物業的全額應稅價值徵收物業稅,不論是否存在任何物業融資或抵押貸款。在土地登記處登記的業主需要負責繳納物業稅。通常,物業稅的稅率為0.01%-0.03%。

所得稅和財富稅

瑞士房地產的所有業主,包括非永久居民,都應就其物業的「視同租金收益」繳納年度所得稅。該筆「視同租金價值」由市政或行政局主管部門定期估算。所得稅稅率因行政區和市鎮的不同而有所差異。

此外,擁有瑞士房地產的非永久居民也要繳納年度財富稅。所有行政區和鄉鎮都根據淨財富徵收財富稅。從房地產的角度來看,出於繳納財富稅的原因,淨財富相當於物業的「應稅」價值(通常為實際價值的折讓價)減去債務(房貸)。

資本利得稅

出售瑞士境內直接持有(即不是通過實體持有)的房地產,通常需要繳納行政區甚至市級資本利得稅。應繳利得稅是根據賣出價與買入價之間的差額(包括改建成本)計算。各行政區的稅率差異甚大,有效稅率主要受到收益金額、房地產位置以及賣方持有物業的時間長短影響。值得注意的是,持有期限過短需要繳納附加稅,可能導致短期內實現的高額利潤需要按高於50%的稅率徵稅。有些行政區規定物業持有期限一般為期5年的最低限制,在此段期間內非永久居民擁有的物業不得轉售。

遺產稅和贈與稅

非永久居民業主身故後,或者業主在世時向他人贈與房地產,則可能需要根據其身故/贈與時的物業價值繳納遺產稅/贈與稅。應繳稅款視乎情況由繼承人/受贈人支付。瑞士遺產稅和贈與稅由各行政區徵收,在某些情況下也由市政當局(而非聯邦層級)徵收。儘管稅率和法律各有不同,但所有行政區均免除在世配偶的遺產稅和贈與稅,大多數州還免除了直系子孫需要繳付此等稅項。施維茨州和上瓦爾登州並不徵收遺產稅和贈與稅,而盧塞恩州則不會徵收贈與稅。

儘管物業轉讓時出於稅收目的可能需要繳納瑞士稅款,但從遺產繼承法的角度來看,包括瑞士強制繼承權法例在內的瑞士法律,均不適用於身故時持有瑞士房地產的非瑞士永久居民。相反,應該參照身故者最後住所所在國家的法律。

交易步驟

訂立合同購置瑞士房地產的交易手續相對簡單。由於所有房地產銷售有關協議都必須經過公證後才能生效,因此公證人可以發揮重要作用。首先,雙方需要簽署一份意向書,當中概述交易條款,買方還將需支付一筆定金,通常由房地產經紀人或公證人收取。如有需要,公證人將向行政區的物業辦公室申請購買該物業的許可證。最後,銷售合同必須由公證人和買賣雙方簽署。只有當新業主已於土地註冊處登記後,所有權的轉讓才會正式生效。

 

本文提供的簡單資訊,旨在提醒非永久居民購置瑞士房地產時需要思考的一些問題。 摩根大通建議購房者同時徵詢瑞士和祖國稅收和法律顧問意見。

一目了然:瑞士非永久居民購買住宅物業需要遵守的法規