海外購置住宅物業：法國

許多非法國永久居民都希望可以在法國購置第二套住房，不論是為了盡湖光山色，還是坐擁都市繁華（例如巴黎）。不過，在法國置業需要繳納各種稅款，在購買過程中不僅需要支付登記費，每年還需要繳納物業稅、財富稅以及所得稅或資本利得稅。此外，房產轉移給下一代還需要繳納遺產稅或贈與稅。基於上述原因，購房者置業前必須格外審慎，周詳計劃置業架構。

A. 法國置業的正式流程

與其他奉行成文法的歐洲國家一樣，在法國購置物業也設有一套正式流程，具有明確界定的步驟和參與各方。

第一步：預簽合同（初步協議）

預簽合同包含交易的條款和條件：物業的價格、付款及轉讓方式、買家接收的傢具以及各類物品；還有取消合同的條件。預簽合同可以草擬為私人文件，也可以成為正式記錄文書。預簽合同和最終合同一樣重要。儘管買賣雙方可以自行草擬預簽合同，但我們強烈建議由公證人（法國律師）參與其中，以確保文書格式準確、行文嚴謹。

買賣雙方可以自由選擇公證人。此外，買賣雙方也可以各自邀請自己的公證人到場，由於公證費總額由公證人分擔，此舉措不會增加成本。

撤銷協議的時限

簽訂預簽合同時，公證人須向買方提供證明書，訂明買方在7天期限內可以撤銷合同。

預簽合同大致分為兩種：promesse unilatérale de vente（單方面承諾出售書）或compromis de vente（臨時出售協議）

臨時出售協議乃一項出售承諾，包含了相當於實際售房的對等義務。

除非未能達成出售條件，否則買賣雙方不得解除協議。買方通常會提供房價的5%到10%作為定金，如果雙方最終未能完成交易，定金將會被沒收。

單方面承諾出售書僅向賣方承諾在指定日期按照特定價格出售特定物業，不承諾買方一定購買物業。

如果買方決定不買房，則須向賣方支付一筆賠償金（indemnité d’immobilisation），賠償賣方無法售房給另一方的損失。這筆賠償金在簽署承諾書時由公證人保管，最高不超過協定房價的10%。如果成功交易，這筆款項則會計入房價款項。

不過，根據法國為保護消費者而制定的法律「loi Scrivener」的規定，如果買方申請貸款，無論是單方面承諾出售書還是臨時出售協議，都需要以已經獲得貸款為前提條件。如果買方未能獲得貸款，則無須繳納罰款，也不必支付賠償金。預簽合同宣告無效。

為了進一步確保公平，預簽合同訂明買方必須接納的最高貸款利率、買方申請貸款的銀行名稱以及獲得貸款的截止期限。

第二步：簽訂預簽合同後直至訂立正式合同前期間

簽訂預簽合同後直至正式簽訂買賣合同前這段期間，買方必須獲得貸款並完成若干手續和驗證工作。然後，買方向公證人提供證明和貸款申請受理批件。

在此段期間，公證人會履行相關手續，確保合同的可執行性和落實交易餘額。他們還要調查房產是否存在市政優先購買權（droit de préemption urbain，縮寫為「DPU」）問題。如果買方購買的是未開發土地，買方購置物業的同時，往往會附加一個前提條件，即必須獲得建築許可才會完成房產出售交易。因此，由簽訂預簽合同直至最終合同前這段期間，他們必須申請建築許可，並確保授權書不會存在任何異議或法律產權負擔。

第三步：簽署最終合同

在法國，收購房地產必須由公證人在場見證下進行。達成售房條件後，買賣雙方在公證人見證下簽署交易文書，正式記錄物業所有權轉換並執行買賣房產付款事宜。

第四步：交易後程序

交易契據存放在記錄所有交易的抵押登記處。幾個月後，公證人會發出經過認證的副本，構成買方的所有權證書。公證人辦公室收到正式文書的原件正本起計將會保留100年。

B. 登記費、公證費和增值稅（VAT）

登記費一般按照房價的5.09%到5.80%（具體取決於物業所在地點）收取，包括以下幾個特點：

登記轉讓法國房地產資產時收取。
出於稅收目的而言，無論買賣雙方居住在法國還是其他國家。
無論實際資產直接由個人購買，還是通過主要從事法國或外國房地產交易的公司購買。

新建築無需支付登記費，但須繳納增值稅。

Frais de notaire（由公證人計算包括應繳稅款在內的各項費用）。

公證人收取的費用當中，只有一部分為公證人收取的公證費。他們收取的大部分費用將按各種項目上繳政府，例如登記費、抵押登記費和房地產登記稅。總括而言，登記稅和公證費約佔房款的7%。

C. 房地產收益所得稅

在法國，物業產生的收益須繳納所得稅，且應在法國申報。一旦物業被租出，就必須提交法國納稅申報表。年度納稅申報為強制性，必須向稅務機關提供全面資訊，包括納稅人的身份、婚姻和家庭狀況以及納稅人來自法國的收益。

非永久居民應在扣除與該物業出租或維修有關費用（例如，當地抵押貸款的應付利息、維修和保養費用、某些房地產稅以及禮賓部和安保等管理費用）後，按累進稅率繳納法國所得稅。

根據一般規則，非永久居民納稅人的應繳所得稅最低稅率為20%。但是，如果納稅人能夠證明自己是法國永久居民，其全球收入的有效稅率應低於20%，則可以採用較低的有效稅率，而無須採用20%的最低稅率。

非永久居民應按17.2%的統一稅率繳納社保稅。但是，如果他們能夠證明自己已經參加歐洲經濟區內國家或瑞士的社會保障制度，則其社保稅稅率可以降至7.5%。

已裝修和未裝修物業的適用稅率亦各有不同。

未裝修物業應按收入減去可扣減費用之後的餘額計稅，且被視為非商業物業（「régime réel」）。非永久居民可以受益於簡化計稅制度（「régime micro foncier」），即當收入低於15,000歐元時，在確定應稅所得時允許扣除30%作為相關成本。
已裝修物業被視為商業物業。非永久居民可以選擇用於確定稅金的方法。如果收入不到70,000歐元，則確定應稅所得時允許扣除50%作為相關成本。如果收入在70,000歐元以上，或者個人選擇退出簡化制度，則應根據實際收入／費用基數（「régime normal」）計算應繳稅款。

D. 法國房地產財富稅（IFI）

持有價值超過1,300,000歐元法國房地產資產的非永久居民個人，須按其持有的法國房地產資產淨資產價值繳納法國房地產財富稅（Impôt sur la fortune immobilièr，縮寫IFI）。

應稅基數從每年1月1日起，按每宗物業市值扣除已確定物業負債後計算得出。只要達到1,300,000歐元的起徵點，即按照適用稅率計算稅款。

幾乎沒有任何稅收協議可以規避法國房地產財富稅。

法國房地產財富稅適用於：

房地產物業。
房地產產權。
法國或外國公司或任何類型結構的股份（其估價僅限於該公司直接或間接擁有的標的房地產或產權的價值）。

股份的應稅價值按以下方式評估：

第一步：按市價購買的股份，計算時應扣除公司的合格負債。下列負債不可抵扣：
- 該公司為向納稅人或納稅戶成員購買房地產資產而欠負的債務。
- 納稅人或納稅戶成員發行並由該公司欠負的債務。
- 由納稅人或其家族成員控制的另一家公司發行並由該公司欠負的債務。

不過，如果納稅人可以證明在上述例外情況下的此類貸款並非主要出於避稅目的，則可以從公司股票市值中扣。

第二步：然後，公司房地產資產按比例計算的價值將會用於估值，其中不包括：
- 運營公司擁有且作為其經營活動目的而使用的房地產資產。
- 納稅人所持資本或投票權不足10%的運營公司的股權。

免徵情形：

納稅人所持資本或投票權少於10%的運營公司的股份。
屬於運營公司，且作為該公司業務活動目的而使用的房地產。
納稅人持有資本或投票權不足5%的法國上市房地產投資公司（SIIC）股份。
集體投資承諾和投資基金：根據法國房地產財富稅法需要計徵的稅額，不包括佔應稅房地產不到20%，同時持有少於10%集體投資承諾和投資基金持倉的資產。
屬於納稅人的房地產資產，而該房地產是其從事專業活動的一部分（在特殊條件下）。
過去五年並非法國永久居民但已移居法國的個人，在其居留法國的頭五年中，其在法國境外的房地產資產可免繳法國房地產財富稅。在法國居留5年後，法國房地產財富稅便將適用於其在全球範圍內持有的房地產。

每年1月1日納稅人所欠負的全部現存債務如下：

購買房地產物業的資金。
房地產物業的維修和保養資金。
與房地產物業的翻新、建設、重建或擴建有關的支出。
基金或公司的單位基金或股份的購置成本，根據持有的應稅房地產資產價值按比例計算。
業主和法國房地產財富稅應承擔的土地稅（為房地產產生的收入而應繳納的個人稅款和住房稅款不可抵扣）。

在下列例外情況下的貸款為不可抵扣：

納稅戶成員直接或間接簽署的家庭貸款。
家族集團直接或間接簽署的家庭貸款，除非能夠證明貸款的一切情況正常。
由上述人士之一控制的公司提供的貸款。

限制：

為購買房地產而簽訂的期末一次性償還貸款可以抵扣，但必須在貸款期內進行稅款名義攤銷。
不提供本金償還期限（即按需融通）的貸款，自貸款支付起計，每年可抵扣1/20的名義攤銷額。
當應稅資產價值超過5,000,000歐元且可抵扣債務總額超過該價值的60%時，除非納稅人確認該筆債務並非主要出於避稅目的而簽訂，否則這些債務中超出5,000,000歐元的部分只可抵扣50%。

E. 免徵3%的年稅

直接或間接擁有法國房地產的公司或信託（實際上是所有法人實體），須按物業市值的3%繳納年稅。該筆年稅在許多情況下均可申請免徵，但基本上每年都需要提交納稅表。免徵該筆稅項，既不會免除公司繳納其他稅款的義務，也不能抵扣公司的利潤或其他稅項。

有些公司可以免徵該筆年稅：

沒有將其大多數法國資產投資於法國房地產的公司（例如，超過50%的公司資產為法國金融投資，如法國共同基金、法國公司發行的股票、政府債券或法國公司債券）。在這種情況下，由於公司的主要經營業務並非房地產，因此無需繳納3%的年稅。
公司所在國家與法國訂有提供行政互助的條約。在這種情況下，若滿足某些條件，則可予免徵年稅。但每年必須向法國當局披露有關股東或所有者的身份和特定細節，例如其擁有的股數和股權。倘若股東為一家公司或一家連鎖公司，還須披露所有權結構的詳細資訊。
公司所在國家與法國訂有提供行政互助的條約，或與法國訂有條約，其中包含無差別待遇條款，規定在購置物業後兩個月內披露其資產和股東（持有1%或以上股份的股東）等資訊。
公司所在國家與法國訂有提供行政互助的條約，或與法國訂有條約，其中包含無差別待遇條款，規定每年須向政府機關披露其資產和股東（持有1%或以上股份的股東）等資訊。

F. 售房須繳納資本利得稅

無論法國還是外國非永久居民，凡於法國擁有房地產者，均須按特殊資本利得稅繳稅，包括：

1. 所得稅按19%的統一稅率計徵。

2. 社保稅按17.2%或7.5%的統一稅率計徵。

3. 超過50,000歐元的資本利得，須加徵2%到6%的附加稅。

法國資本利得稅適用於個人通過以下方式獲取的任何收益：

a. 出售直接擁有的法國房地產。

b. 由稅收透明的民事房地產公司出售法國房地產。

c. 出售賣方持股超過10%的上市房地產公司（如SIIC、Sppicav或外國同等實體）的股份。

d. 出售符合SPI條件的法國或外資公司的股份。SPI是指未上市公司實體，其50%以上股權為法國房地產或與法國房地產有關的權利。

非永久居民須按17.2%的統一稅率繳納社保稅。但是，如果他們能夠證明自己已經參加歐洲經濟區內國家或瑞士的社會保障制度，則社保稅稅率可以降至7.5%。

應稅基數根據所有權的期限而給予累進免稅額，所有權期限滿30年後可免全稅：

如果賣方不是定居於歐洲經濟區內，則必須指定一名合格稅務代表（在此條文規定中，列支敦斯登不屬於歐洲經濟區）。

除上述稅收外，超過50,000歐元的淨收益（應用累進免稅後）還需要繳納額外稅款，稅率介於2%到6%之間（超過260,000歐元的收益適用6%的最高稅率）。

免徵：

出售法國境內原主要私人居所

自2019年1月1日起，出售法國境內原主要私人居所可免徵資本利得稅，前提條件是：

賣方是歐盟成員國居民，或者已經與法國簽訂旨在避免規避稅項的條約的國家居民。
出售房屋的交易至少要在搬離法國後翌年的12月31日才能生效。
在搬離法國直至出售房產的期間，不得將物業出租，或免費借給任何人。

非永久居民擁有的法國住房

儘管法國設定一般規則針對房地產銷售交易徵收資本利得稅，但在下列情況下則適用特殊規則：

歐盟、冰島、挪威和列支敦士登的國民；以及
其他國家的公民，只要他們可以提出無差別待遇條款的權利。

該項規則免除了他們在法國出售住房繳付資本利得稅的責任。免稅適用於自2014年1月1日起出售的物業，但必須滿足以下兩個前提條件：

1. 在出售前任何時間，賣方必須在法國連續居住至少兩年。

2. 出售物業：

a. 最遲必須於賣方離開法國後第五年的12月31日之前完成（無論住房是否出租）；或

b. 所涉及的房屋自出售前一年的1月1日以來未曾出租（因此需要提供兩年的居住稅支付證明）。

但是，該規則的免稅額僅限於150,000歐元的資本利得一部分（在考慮了適用免稅額後），資本利得的超出部分仍須納稅。

G. 物業轉移

身故時：

即使繼承人不是法國永久居民，其法國房地產亦須繳納轉讓稅（遺產稅）。
若繼承人為法國居民，或在過去十年中有六年為法國居民，則在法國境外投資的資產須繳納法國稅項。
法國遺產稅以淨市場價值為基數計徵。
法國繼承法的某些原則在其他國家不存在，例如「réserve héréditaire」（意指為繼承人強制保留的部分）。
法國已經簽署35項稅收協議，旨在避免對遺產稅雙重徵稅，但為避免贈與稅的雙重徵稅則僅簽署了7項稅收協議。

法國遺產稅通常按累進稅率徵收。

若把房產轉移給直系親屬（子女和父母），稅率從5%到45%不等，取決於受益人獲得財產部分的價值（所得財產份額超過1,805,677歐元，即適用45%的邊際稅率）。
配偶身故後的房產轉移不徵稅，而轉移給無親屬關係的受益人的資產則按統一稅率60%徵稅，無論資產價值多寡。
一般來說，適用於其他家庭成員的稅率為35%至55%不等。

法國遺產稅也可適用於通過信託移交的資產，在這種情況下按極高的固定稅率徵繳（某些情況下可高達60%）。

根據法國法律，個人不能在其身故時隨意處置其資產，亦不能剝奪某些繼承人（尤其是子女）佔有其部分財產的權利。利用公司來擁有法國房地產，可以避免這些限制性法規的應用，而這些法規通常是外國人不可接受的。根據法國國際私法的原則，公司股份屬於「動產」，因此，可以按照個人身故時慣常居住的國家的繼承法處理。

H. 民事不動產公司（SCI）

The Société Civile Immobilière*（SCI）翻譯為英文的意思是「非交易性房地產投資公司」。通過這種工具在法國持有房地產資產是一種相當普遍的做法。這種方式不僅法國永久居民可以使用，非永久居民亦可使用。