无论是位于海边的度假屋,出差在外的暂时居所,还是为子女日后海外留学预先准备的公寓,在海外购置物业的人数似乎有上升的趋势。购置海外物业有很多需要考虑的因素,为了帮助您思考当中最重要的元素,我们于本文重点探讨了在欧洲目前四个最受欢迎国家的置业指南。

投资商业物业面临许多挑战,当中有不少相同之处。然而,根据我们的经验,购置物业作个人用途时,往往很容易会忽略其中一些实际影响。举个例子,您可能必须缴纳当地税项,或者当您的家人继承有关物业时,却意外地发现他们需要遵守当地的遗产继承法。

为了确保您的置业梦想不会成为噩梦一场,您可能需要考虑以下几点:

  • 购置的物业是作为自用、出租,还是二者有之?
  • 需要使用贷款还是动用本身资金购置?
  • 打算在有生之年将物业赠予他人吗?
  • 万一您的家人发生意外事故,您希望建立什么类型的治理结构?

以下是购置海外住宅物业需要考虑的一些实际问题:

  • 来往物业的交通是否四通八达?
  • 家人对于物业位处的地方感兴趣吗?
  • 当地的法律体系是否健全?
  • 当地是否提供物业管理和维护服务?
  • 预计需要多少旅行和维护成本?
  • 适用于外国业主的地方税费、所有权规则和遗产继承法有哪些?


阿尔卑斯山的小木屋、里维埃拉的别墅、勃艮第的城堡或者巴黎的临时住所。虽然法国提供了丰富多样购置房地产的机会,但当地的税收和遗产继承法相当复杂以致投资者难以驾驭。通过公司结构购买物业是其中一个途径,目前市场上也有多种不同方案可供选择。

在购置物业早期阶段做出正确的选择至关重要。您的置业决定可能会对您日后的税务负担产生重大影响,甚至导致您难以通过原本预期的方式将物业赠予他人。

依照国际私法,持有不动产(直接持有)与持有动产(通过公司间接持有)不同。从法律上来看,由合伙人还是共同所有人集体管理一项物业也有着严格的区别。
 


西班牙提供了各类不同房地产投资机会——从北坎塔布里奇、大西洋和地中海海岸以至巴利阿里群岛和加那利群岛,还有比利牛斯山、卡斯蒂利亚、埃斯特雷马杜拉和安达卢西亚等地区拥有的壮观景色。

西班牙拥有的传统文化、富有特色的食物和万里无云的晴空,使得西班牙一直成为欧洲最受欢迎旅游目的地之一,尤其是一些热爱打高尔夫球、扬帆出海和马球运动的旅客。与此同时,西班牙也越来越受到投资者青睐,特别是一些来自欧洲以外地区的投资者,通常会被西班牙的黄金签证计划所吸引。

在西班牙购房须受民法管辖,并且通过一份必须由公证人见证下买卖双方签署当中包含所有条款和条件的合同正式处理。然后,有关买卖契约必须递交土地登记处登记。在通常情况下,买卖双方会首先签订一分预售协议。考虑到此类交易涉及的复杂性,我们强烈建议投资者咨询当地的法律意见。    

 


意大利的房地产市场吸引了大量投资者,尤其是一些正在物色度假屋的外国富裕人士。税收制度有利,也使到投资于意大利房地产市场颇具吸引力。

与其他民法国家一样,意大利规定所有出售房地产和订立产权的协议都必须经正式书面发出。相关法规主要载于《意大利民法典》(ICC),但其他具体法规也可能适用。在意大利购买物业时,买方首先要签署一份初步协议,该份初步协议可由卖方、代理人或律师草拟。

初步合同可以属于一份称为compromesso的购买建议书,在法律上主要约束买方购买物业的责任,买卖双方可以把有关初步合同登记,以便向买方保证合同登记后和交易结束之前,其他人将没有权利对有关物业提出索偿。

大多数意大利房地产都是永久产权,意味着所有权属于永久持有。购买物业的定金(caparra confirmatoria)需要支付给公证人,通常大约为物业价格的10%已经足够。如果卖方签订初步合同后最终决定不卖,则必须将定金退还给买方,并且支付一笔金额相同的费用作为赔偿。

购买、出售和继承意大利房地产适用的税率优惠,而且大部分也适用于外国投资者。举个例子,投资个人持有物业5年后可免缴资本利得税,而直接继承物业的个人则需缴纳4%的地籍价值税(有关价值往往远低于市场价值)。

 


长期以来,富裕人士一直将瑞士视为拥有第二套住房的理想国度。从日内瓦湖畔到举世闻名的滑雪胜地,这个国家可以提供很多不同好处,包括高生活水平、国家安全和政治稳定的环境、位处中欧的优越地理位置和有利的税收制度。

尽管瑞士属于申根地区,但它却不是欧盟成员国,对于有意购买住宅物业的外国人也有着严格的限制。购房程序须受针对非瑞士国民的特定法规(即所谓《科勒法》(Lex Koller))管辖。各州可以制定法律允许外国人拥有度假物业,并明确界定允许此类购房活动的区域。

这些限制不适用于瑞士公民,由此引伸亦不适用于居住在瑞士(持有「B」或「C」类居留许可)的欧盟和欧洲自由贸易联盟(EFTA)成员国的公民以及持有「B」类许可的其他国家公民。然而,瑞士在2016年1月出台《韦伯法》(Lex Weber),通过实施配额和营建限制,加大了置业人士在瑞士购买第二套住房的难度。

如果您有兴趣在瑞士购买住宅物业,在开展购买程序当时就必须聘请当地律师或公证处审查物业的法律地位。成功购置物业的投资者可以享有很多好处。按照国际标准,瑞士的遗产税甚低或完全没有。另一方面,把物业转让配偶通常免税,而转让给子女大多也是免税,不过这种情况可能因州而异。


做出重要的房地产决策时,确保自己必须得到充分妥善的建议,同时选择合适的专业团队(包括公证人、律师和会计师)至关重要。

如欲探讨这些国家房地产市场的前景,请联系您的摩根大通顾问或者我们的按揭贷款团队,他们可以帮助您在这些国家及其他地区安排融资。

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