有关主要法律和税务考虑事项的简要指引

瑞士作为一个举世闻名的度假胜地,除了当地风景如画深受旅游人士热爱,其政局和法律架构稳定,加上低犯罪率、一流的医疗设施以及优质教育制度和深厚的文化历史背景,令众多外籍人士趋之若鹜。非永久居民在瑞士购置房产的需求一向庞大,而瑞士的房地产市场也一直保持稳定增长的良好势头。本文简要概述了非永久居民在瑞士购置房地产必须考虑的有关主要法律和税务事项。

法律限制

自1960年代以来,非永久居民在瑞士购置房地产一直受到限制。经过多年来的不断发展,瑞士购房政策方面的限制经历了不少转变和放宽。时至今日,这些法规已在《关于外国人购置房地产的联邦法律》(亦称《雷克斯科勒法》)中阐明。《雷克斯科勒法》限制外国人、外国公司和外国人控制的瑞士公司(在本文中统称为「非永久居民」)在瑞士购置某些类型的房地产。此外,《雷克斯韦伯法》是另一项实施购房限制的重要法律。该法例于2012年经全民公投以微弱多数通过,并于2013年生效,规定旅游区内第二套住房的数量占比最高不能超过20%。

在本文中,我们将会重点探讨《雷克斯科勒法》,该法例主要对于有意购置瑞士房地产的外国人施加了限制。根据《雷克斯科勒法》,非永久居民个人的定义为:

  • 居住在瑞士境外的外籍人士。
  • 居住在瑞士但非欧盟(EU)公民,亦非欧洲自由贸易联盟(EFTA)成员国公民或瑞士永久居民(持有C居留证的人士)的外籍人士。

我们将会针对在瑞士境外居住的外籍人士的有关限制规定进行深入探讨。

对于法人实体,如属下列情况,《雷克斯科勒法》会将其视为非永久居民:

  • 在国外注册成立,即使由瑞士公民持有。
  • 在瑞士注册成立但受外国控制的公司或合伙企业。当非永久居民拥有公司三分之一以上的资本或拥有三分之一以上的投票权时,即属于「外国控制」。此外,当非永久居民向某一实体提供大量债务资本时,该实体也将会被假定为外国控制。

《雷克斯科勒法》将房地产类型划分为四大类,包括(1)第一居所,(2)度假屋,(3)第二居所和(4)商业物业。

第一居所

一般而言,非永久居民外国个人不得购买土地和/或物业用作第一居所。

度假屋

非永久居民获得物业所在行政区的批准后,便可以在瑞士购置度假屋。同时,购房者也必须取得相关行政区和乡镇的年度许可证配额。瑞士每年可以向全国非永久居民发放1,500个度假屋配额。每年配额的具体分配,则由瑞士政府根据旅游设施和新开发项目的数量等诸多因素决定。

与此同时,行政区还必须制订法律允许外籍人士拥有度假物业的所有权,并且必须明确界定可以进行这类物业交易的区域。度假屋的净建筑楼面面积一般最多只为200平方米和占地1,000平方米(根据现行惯例,如果能够明确证实有此需要,净建筑楼面面积最多可为250平方米/占地1,500平方米)。超过限制的面积则需要取得特别批准。在瑞士,净建筑楼面面积包括所有可居住空间、走廊、业余爱好室、桑拿浴室和室内游泳池。阳台、楼梯间、地窖和阁楼不计入净建筑楼面面积。

有鉴于此,非永久居民只能以自己的名义购置度假屋,换句话说,不得通过实体购置物业。此外,度假屋只能在符合某些情况下偶尔出租。非永久居民只可在瑞士拥有一套度假屋,由配偶/伴侣以及18岁以下儿童拥有的度假屋均计算在内。

第二居所

非永久居民一般不得在瑞士购置第二居所,但有两种特别例外情况。首先,在瑞士跨境工作的欧盟或欧洲自由贸易联盟公民,在符合某些限制条件为前提下,可以在其工作地点附近购置第二居所。其次,在某些行政区,非永久居民可以基于特别紧密、具有保护价值的经济、科学或文化联系,获准在瑞士购置第二居所。这一例外情况非常罕见,根据我们的观察,通过血缘或婚姻以及学习、疗养或休假与瑞士民众建立的关系并不构成特别联系。

商业物业

非永久居民购置商业用途房地产没有任何限制。商业物业不一定必须作为买方业务用途,也可以将之出租给第三方。与此同时,购房者可以完全出于投资目的而购买商业房地产。

税收

房地产转让税

行政区和/或市政当局可以对房地产的购买价格征收房地产转让税,通常由买方支付。各行政区的税款金额不尽相同,但通常介于1%到3.3%之间。某些行政区(例如苏黎世和楚格)不会征收房地产转让税,但在实际操作上通常会在产权登记处登记交易时收取较高费用作为补偿。

物业税

某些行政区或市政当局每年会按物业的全额应税价值征收物业税,不论是否存在任何物业融资或抵押贷款。在土地登记处登记的业主需要负责缴纳物业税。通常,物业税的税率为0.01%-0.03%。

所得稅和財富稅

瑞士房地产的所有业主,包括非永久居民,都应就其物业的「视同租金收益」缴纳年度所得税。该笔「视同租金价值」由市政或行政局主管部门定期估算。所得税税率因行政区和市镇的不同而有所差异。

此外,拥有瑞士房地产的非永久居民也要缴纳年度财富税。所有行政区和乡镇都根据净财富征收财富税。从房地产的角度来看,出于缴纳财富税的原因,净财富相当于物业的「应税」价值(通常为实际价值的折让价)减去债务(房贷)。

资本利得税

出售瑞士境内直接持有(即不是通过实体持有)的房地产,通常需要缴纳行政区甚至市级资本利得税。应缴利得税是根据卖出价与买入价之间的差额(包括改建成本)计算。各行政区的税率差异甚大,有效税率主要受到收益金额、房地产位置以及卖方持有物业的时间长短影响。值得注意的是,持有期限过短需要缴纳附加税,可能导致短期内实现的高额利润需要按高于50%的税率征税。有些行政区规定物业持有期限一般为期5年的最低限制,在此段期间内非永久居民拥有的物业不得转售。

遺產稅和贈與稅

非永久居民业主身故后,或者业主在世时向他人赠与房地产,则可能需要根据其身故/赠与时的物业价值缴纳遗产税/赠与税。应缴税款视乎情况由继承人/受赠人支付。瑞士遗产税和赠与税由各行政区征收,在某些情况下也由市政当局(而非联邦层级)征收。尽管税率和法律各有不同,但所有行政区均免除在世配偶的遗产税和赠与税,大多数州还免除了直系子孙需要缴付此等税项。施维茨州和上瓦尔登州并不征收遗产税和赠与税,而卢塞恩州则不会征收赠与税。

尽管物业转让时出于税收目的可能需要缴纳瑞士税款,但从遗产继承法的角度来看,包括瑞士强制继承权法例在内的瑞士法律,均不适用于身故时持有瑞士房地产的非瑞士永久居民。相反,应该参照身故者最后住所所在国家的法律。

交易步骤

订立合同购置瑞士房地产的交易手续相对简单。由于所有房地产销售有关协议都必须经过公证后才能生效,因此公证人可以发挥重要作用。首先,双方需要签署一份意向书,当中概述交易条款,买方还将需支付一笔定金,通常由房地产经纪人或公证人收取。如有需要,公证人将向行政区的物业办公室申请购买该物业的许可证。最后,销售合同必须由公证人和买卖双方签署。只有当新业主已于土地注册处登记后,所有权的转让才会正式生效。

 

本文提供的简单信息,旨在提醒非永久居民购置瑞士房地产时需要思考的一些问题。 摩根大通建议购房者同时征询瑞士和祖国税收和法律顾问意见。

一目了然:瑞士非永久居民购买住宅物业需要遵守的法规