Le imposte sul patrimonio immobiliare: breve analisi delle principali forme

May 22, 2019

Le crescenti esigenze del bilancio pubblico degli Stati hanno accentuato in questi anni l’attenzione rivolta alle forme di imposizione che colpiscono il patrimonio, inteso come la ricchezza posseduta (o accumulata) da un determinato individuo/contribuente. Queste forme di imposizione, contrariamente a quelle dirette a colpire il reddito (ovvero la ricchezza prodotta) dal contribuente, hanno storicamente avuto in Italia un andamento “intermittente” e dibattuto, a partire già dalle prime forme di prelievo straordinario previste negli anni ’20 del secolo scorso.

Alla luce del crescente fenomeno dell’”internazionalizzazione” della ricchezza, vengono di seguito brevemente analizzate le principali forme di imposizione patrimoniale (in particolare immobiliare) applicabili in Italia, Svizzera, Francia e Spagna, considerate sulla base del comune denominatore di tale tributo costituito dalla sua natura personale (ovvero atta a colpire la capacità contributiva del soggetto passivo), impositiva (ovvero non correlata dall’ottenimento di uno specifico servizio pubblico relativo ai beni posseduti) e periodica (ovvero applicata in maniera ricorrente durante il periodo di possesso del patrimonio).

Italia

In Italia sono previste diverse forme di tassazione patrimoniale, in generale caratterizzate come imposte reali, ovvero tali da considerare come indici di ricchezza soltanto singole voci specifiche del patrimonio del contribuente (e non, quindi, la situazione patrimoniale complessiva di quest’ultimo), tenendo conto in misura limitata delle sue condizioni personali e familiari. Tra le varie imposte, particolarmente significative sono le imposte derivanti dal possesso di beni immobili ubicati, rispettivamente, in Italia (IMU) e all’estero (IVIE).

Il possesso di immobili e terreni ubicati in Italia (a prescindere dall'uso cui sono destinati ed indipendentemente dalla loro classificazione catastale) comporta l’assoggettamento all’Imposta Municipale Propria (IMU). L’IMU trova applicazione sia per le persone fisiche residenti ai fini fiscali in Italia che per i residenti all’estero, essendo una forma di imposizione patrimoniale basata sul possesso di immobili in Italia. Inoltre, i contribuenti residenti in Italia sono soggetti all’IVIE per gli immobili situati al di fuori dell’Italia, imposta che intende colpire la capacità contributiva derivante dal possesso di beni immobili siti all’estero.

L’IMU è determinata considerando la rendita catastale degli immobili (rivalutata ed attualizzata sulla base di “moltiplicatori” previsti dalla legge) moltiplicata per l’aliquota dello 0,76% (che può essere variata in aumento o diminuzione dai Comuni ove è ubicato l’immobile fino ad un massimo dello 0,3%). Specifiche regole di determinazione della base imponibile sono previste per i terreni, le aree fabbricabili e gli immobili privi di rendita catastale.

L’IVIE è applicata in base al costo di acquisto (ovvero valore di mercato) dell’immobile estero, moltiplicato per l’aliquota dello 0,76%. Per gli immobili ubicati in UE/SEE, la base imponibile è determinata sulla base del valore del locale ai fini catastali (adeguatamente rivalutato). L’imposta non si applica agli immobili esteri detenuti da società italiane.

Inoltre, l’IVIE non trova applicazione per i contribuenti residenti che hanno optato per l’imposizione sostitutiva prevista per i “neo-residenti” (ai sensi dell’art. 24-bis ovvero 24-ter, TUIR).

L’IMU e l’IVIE non sono dovute per l’abitazione principale del contribuente (con l’eccezione degli immobili “di lusso”).

Francia

In Francia non è prevista un’imposta sul patrimonio complessivo, abolita dal 2018.  

Con riferimento al patrimonio immobiliare, dal 2018 è previsto che i contribuenti ivi residenti siano assoggettati all’imposta derivante dal possesso, diretto o indiretto, di immobili ubicati in Francia e all’estero (impôt sur la fortune immobilière o IFI). Per i contribuenti non-residenti, l’imposta trova applicazione soltanto per gli immobili situati in Francia, fattispecie che trova applicazione (per i primi 5 anni) anche per i contribuenti che hanno trasferito la residenza in Francia ove questi siano stati residenti all’estero in maniera continuativa per i 5 anni precedenti a quello del trasferimento.

L’imposta viene applicata soltanto ove il valore complessivo netto del patrimonio immobiliare detenuto dal contribuente sia superiore ad una soglia minima, fissata per il 2018 in euro 1,3 milioni. Tale valore complessivo è determinato sulla base del valore di mercato dei beni immobili (valore ridotto del 30% per l’immobile ove è stabilita l’abitazione principale del contribuente) al 1 gennaio di ciascun anno di imposizione.

Alcuni beni immobili sono esenti (in tutto o in parte) dall’imposta, come nel caso di immobili strumentali, foreste e boschi ed alcune tipologie di terreni agricoli, nei confronti dei quali si è riscontrato un crescente interesse da parte degli investitori, anche attraverso strumenti giuridici tipici previsti dalla legge francese, come ad esempio il Groupement Forestier, istituto diffusamente utilizzato nel caso di terreni e proprietà agricole.

L’imposta è applicata sulla base delle seguenti aliquote progressive (con la possibilità di fruire di alcune specifiche riduzioni):

Fonte: Cap. 5 - Taxes on capital, France - IBFD Country Survey - Individual Taxation

Inoltre, in relazione alle proprietà immobiliari situate in Francia, trova applicazione l’imposta di proprietà (taxe foncière). L’imposta è determinata sulla base di alcuni coefficienti (stabiliti annualmente dalle autorità territoriali francesi) applicati sulla metà del valore della rendita nozionale, come risultante dai locali registri immobiliari. Specifiche limitazioni sono fissate nella determinazione dell’imposta, come nel caso dell’imposta dovuta in relazione all’abitazione principale del contribuente.

Svizzera

Le persone fisiche residenti in Svizzera sono soggette ad un’”imposta sulla sostanza” (Vermögenssteuer; impôt sur la fortune) elevata a livello Cantonale e Municipale (non a livello Federale). Specifiche addizionali all’imposta possono essere elevate a livello delle singole Municipalità.

L’imposta sulla sostanza è applicata in linea generale sul patrimonio complessivo (in Svizzera e all’estero) dei contribuenti. Circa i beni immobili, sono compresi nella base imponibile soltanto gli immobili situati in Svizzera, il cui valore è in ogni caso considerato nella determinazione dell’aliquota d’imposta applicabile.

I beni che compongono il patrimonio vengono considerati (con alcune eccezioni) in generale in base al valore di mercato (e.g. per le partecipazioni in società quotate, si considera il valore di quotazione). Possono essere previste specifiche deduzioni basate sullo status personale del contribuente, che variano nei diversi Cantoni. Inoltre, specifiche riduzioni dell’imposta sono previste per i contribuenti che hanno optato per il c.d. regime globalista.

L’imposta può trovare applicazione anche per i contribuenti che non sono residenti in Svizzera in relazione ai beni immobili ivi ubicati.

L’aliquota dell’imposta è compresa tra lo 0,13% e l’1% sulla base di determinati fattori, tra cui la residenza fiscale in Svizzera del contribuente ovvero il luogo ove sono ubicati i beni posseduti dal soggetto non residente.

Inoltre, in relazione alle proprietà immobiliari situate in Svizzera, trova applicazione l’”imposta immobiliare” (Liegenschafts Grundsteuer, impôt foncier) applicata a livello Municipale o Distrettuale (con alcune eccezioni, e.g. nel Canton Turgovia e nel Cantone di Ginevra, ove l’imposta è applicata a livello Cantonale, ovvero per alcuni altri Cantoni ove l’imposta non è applicata). L’imposta è dovuta dal proprietario o dall’utilizzatore dell’immobile, a prescindere dalla sua residenza in Svizzera.

La base imponibile è generalmente pari al valore delle proprietà registrato ai fini fiscali, mentre le aliquote ed il livello di imposizione variano tra i vari Cantoni.

Spagna

Le persone fisiche residenti in Spagna sono soggette ad un’imposta patrimoniale (Impuesto sobre el Patrimonio), che dovrebbe trovare applicazione anche per il 2019 (l’imposta è stata infatti re-introdotta nel 2011 ed è stata successivamente prorogata di anno in anno).

L’imposta patrimoniale è applicata sul patrimonio complessivo (in Spagna e all’estero) dei contribuenti, compresi i beni immobili. Per i contribuenti che hanno trasferito la residenza in Spagna beneficiando della c.d. Legge Beckham (applicabile ove specifiche condizioni siano rispettate), l’imposta trova applicazione soltanto per i beni situati in Spagna.  

La base imponibile dell’imposta è pari al valore del patrimonio al netto delle relative passività, inclusi i debiti personali del contribuente. Sono previste specifiche esenzioni, ad esempio nel caso di possesso di partecipazioni societarie non quotate aventi determinati requisiti.

La base imponibile per gli immobili è fissata al maggior valore tra (i) valore catastale, (ii) valore determinato ai fini fiscali (e.g. ai fini IVA), (iii) valore di acquisto.

L’imposta è applicata in maniera proporzionale, compresa tra lo 0,2% e il 2,5%, e ciascuna Regione può fissare le proprie aliquote e deduzioni (la deduzione base è fissata in euro 700.000). L’ammontare totale dell’imposta non può in ogni caso eccedere il 60% del reddito imponibile del contribuente ai fini delle imposte sui redditi.

L’imposta patrimoniale può trovare applicazione anche per i contribuenti che non sono residenti in Spagna per gli immobili ivi situati.

Inoltre, in relazione alle proprietà immobiliari situate in Spagna trova applicazione l’imposta sugli immobili (Impuesto sobre Bienes Inmuebles or IBI), applicata dalle autorità locali e dovuta dal proprietario degli immobili, sia esso residente in Spagna o meno. La base imponibile è pari al valore catastale (rideterminato ogni otto anni sulla base del valore di mercato) mentre l’aliquota è fissata nello 0,4% per le proprietà urbane e nello 0,3% per le proprietà rurali (salvo eventuali incrementi da parte delle autorità locali).

Incontra gli Autori

Pasquale Salvatore

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PWC TLS, Partner

Raimondo Rossi

Raimondo Rossi

PWC TLS, Dottore Commercialista