La detenzione fiscalmente efficiente di asset immobiliari all’estero

May 29, 2019

Gli investimenti immobiliari all’estero ad opera di soggetti residenti fiscalmente in Italia richiedono un’attenta analisi del regime fiscale applicabile, sia in Italia che nello Stato in cui l’immobile è situato.

Non esiste un’unica formula da applicare a ogni fattispecie, ma la struttura deve essere valutata tenendo conto delle esigenze dell’investitore e dell’impianto legislativo dello Stato dell’investimento. I momenti giuridici rilevanti da tenere in considerazione sono rappresentati dall’acquisto, dalla detenzione e dall’eventuale successivo trasferimento dell’immobile estero.

L’acquisto può essere effettuato direttamente dalla persona fisica o, alternativamente, per il tramite di un veicolo societario. La scelta della prima o della seconda opzione può dipendere da numerose variabili quali ad esempio la fiscalità, l’esigenza di limitare profili di responsabilità civile derivante da danni causati a terzi dall’immobile, le eventuali limitazioni all’acquisto di immobili da parte di soggetti stranieri nello Stato estero, l’opportunità di trasferire le partecipazioni della società immobiliare piuttosto che l’immobile direttamente.

Se in Italia l’acquisto non comporta implicazioni fiscalmente rilevanti in relazione alle imposte indirette, la compravendita potrebbe essere soggetta a imposte d’atto nello Stato di localizzazione dell’immobile. Tali imposte non sono in alcun modo utilizzabili in compensazione in Italia1.

Relativamente ai profili reddituali derivanti dalla detenzione di un immobile estero, occorre prioritariamente considerare che le persone fisiche residenti in Italia proprietarie di immobili esteri sono soggette alle imposte dirette su base mondiale, pertanto anche i redditi derivanti dalla detenzione, locazione e dismissione dell’immobile sono rilevanti ai fini IRPEF.

Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (“TUIR”), i redditi derivanti da immobili esteri rientrano nella categoria dei redditi diversi e non in quella dei redditi fondiari. Con riferimento alla determinazione della componente reddituale, il comma 2 dell’art. 70 del TUIR opera una distinzione tra l’ipotesi in cui l’immobile estero sia tassato nello Stato di localizzazione2 e l’ipotesi in cui esso non lo sia. Nel primo caso, i redditi derivanti da terreni e fabbricati esteri concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, senza alcuna deduzione per le spese eventualmente sostenute3. Diversamente, qualora tali redditi non siano tassati nello Stato estero, essi concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF, con una riduzione forfetaria pari al 15%, superiore a quella del 5% riconosciuta sui canoni derivanti da immobili italiani. Con riferimento ai canoni di locazione derivanti da immobili esteri non è possibile optare per il regime della cedolare secca.

I redditi immobiliari transnazionali sono oggetto di uno specifico articolo del Modello di convenzione OCSE contro le doppie imposizioni (“Modello OCSE”). In particolare, l’art. 6 (redditi immobiliari) prevede la tassazione concorrente tra lo Stato della fonte e lo Stato della residenza del soggetto percettore. Lo Stato della fonte dovrà poi eliminare la doppia imposizione.

In caso di vendita di immobili esteri, le plusvalenze concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF – con applicazione delle aliquote marginali IRPEF - quali redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR. La base imponibile è rappresentata dalla differenza tra il corrispettivo ricevuto e il costo di acquisto dell’immobile estero. Su specifica opzione del venditore, alle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni non edificabili e fabbricati è possibile applicare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquota pari al 20%, ma solo a condizione che l’atto di cessione sia stipulato da un notaio italiano4. Le plusvalenze immobiliari non sono rilevanti ai fini IRPEF se derivanti da immobili acquistati da oltre un quinquennio o se ricevuti per successione. Anche in questo caso, l’art. 13(1) del Modello OCSE prevede la tassazione concorrente tra lo Stato della fonte e quello di residenza.

Qualora l’immobile estero sia detenuto per il tramite di un veicolo societario residente all’estero, quest’ultimo sarà soggetto alle imposte sui redditi nello Stato di residenza. Se lo Stato di residenza della società non coincide con lo Stato in cui l’immobile è localizzato, anche quest’ultimo potrebbe assoggettare a tassazione i redditi derivanti dalla detenzione, locazione o cessione dell’immobile. Salvo i casi in cui la società estera sia da considerarsi interposta ai fini delle imposte dirette o rientri nell’ambito applicativo della normativa sulle controlled foreign companies di cui all’art. 167 del TUIR, i soci residenti in Italia saranno soggetti ad imposizione soltanto al momento dell’eventuale distribuzione di dividendi da parte della società immobiliare secondo la disciplina ordinariamente applicabile (imposizione sostitutiva del 26% o concorrenza alla formazione della base imponibile IRPEF a seconda dei casi). Occorre inoltre tenere in considerazione l’eventuale applicazione di una ritenuta in uscita sui dividendi da parte dello Stato estero di residenza della società.

Qualora l’immobile sia detenuto indirettamente tramite un veicolo societario, i soci potrebbero optare per la cessione della partecipazione nel capitale sociale della società. In tal caso, la plusvalenza sarebbe soggetta ad imposta sostitutiva del 26% in Italia. Sulla base dell’art. 13(4) (utili di capitale) della quasi totalità delle Convezioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia, la plusvalenza sarebbe soggetta ad imposizione solamente nello Stato di residenza del soggetto cedente. A tal proposito, si segnala che alcune Convenzioni stipulate dall’Italia prevedono la tassazione concorrente dello Stato della fonte e dello Stato della residenza nell’ipotesi di cessione di partecipazioni di una società il cui patrimonio sia composto prevalentemente da immobili5.

Un’ulteriore variabile da tenere in considerazione è rappresentata dall’imposta sul valore degli immobili esteri (“IVIE”) che trova applicazione con aliquota pari allo 0,76%, proporzionalmente alla percentuale di possesso e ai mesi detenzione, (i) sul costo di acquisto quale risultante dal contratto di compravendita, o (ii) sul costo di costruzione o, in mancanza della relativa documentazione, (iii) sul valore di mercato dell’immobile6. Per gli immobili situati in Stati UE o SEE che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, in alternativa può essere utilizzato il valore catastale, qualora esistente, come determinato e rivalutato nello Stato in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura reddituale o patrimoniale7. Dall’IVIE così determinata si scomputa l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato estero8. L’IVIE è dovuta anche in caso di immobili esteri detenuti per il tramite di una società fiduciaria, nonché nei casi in cui tali beni siano formalmente intestati a entità giuridiche - quali società, trust e fondazioni – che agiscono quali soggetti interposti mentre l’effettiva disponibilità è da attribuire a persone fisiche residenti. Invece, nell’ipotesi in cui l’immobile estero sia intestato a un veicolo societario non interposto residente all’estero, le partecipazioni potrebbero rientrare nel campo di applicazione dell’imposta sul valore attività finanziarie estere (“IVAFE”) con aliquota pari all’0,2% sul loro valore nominale, a condizione che i titoli detenuti dai soci residenti in Italia rientrino nella definizione di “prodotto finanziario”9. In caso di detenzione dell’immobile estero per il tramite di una società residente in Italia, non trovano applicazione né l’IVIE, né l’IVAFE.

Infine, gli immobili esteri potrebbero essere oggetto di trasferimenti senza corrispettivo, ovvero oggetto di successioni, donazioni o altri atti a titolo gratuito (ad es. donazioni, apporti in trust, ecc.). Tali trasferimenti rappresentano il presupposto per l’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni. Se il dante causa è una persona fisica residente in Italia, l’imposta si applica su tutti i beni e diritti ovunque esistenti. Le aliquote applicabili variano dal 4% all’8% a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra il de cuius/donante e l’erede/donatario. Per gli immobili esteri - a differenza degli immobili italiani - non è possibile utilizzare il valore catastale (solitamente inferiore al valore di mercato) come base imponibile dell’imposta, bensì occorre utilizzare il valore di mercato10.

In caso di trasferimento di partecipazioni in una società immobiliare estera, il trasferimento a titolo gratuito è soggetto a imposta sulle successioni e donazioni sul valore del patrimonio netto riportato nell’ultimo bilancio approvato. Il trasferimento di partecipazioni di controllo a favore di coniugi e discendenti non è soggetto a imposta a condizione che quest’ultimi si impegnino a mantenere il controllo per un periodo di almeno 5 anni.

Dall’analisi emerge che all’investimento in immobili esteri non è applicabile un regime fiscale uniforme. Questo in quanto il legislatore ha previsto dei criteri differenti al ricorrere di determinate variabili. È auspicabile che il legislatore armonizzi tali criteri al fine di non disincentivare gli investimenti all’estero da parte di soggetti residenti in Italia e di uniformare il regime fiscale a quello degli immobili italiani.

 

Incontra gli Autori

Raul-Angelo Papotti

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Chiomenti Studio Legale, Avvocato

Gian Gualberto Morgigni

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