¿Cómo afectan al mercado inmobiliario los cambios en los tipos de interés y el entorno de volatilidad actual?

Dado que los tipos de interés ya se encontraban en mínimos históricos antes del brote del COVID-19 y, a continuación, cayeron aún más como consecuencia de los recientes paquetes de estímulos de los bancos centrales y los gobiernos, podría haber llegado la hora de echarle un vistazo a su hipoteca. Podría descubrir que puede optar por un tipo de interés fijo, cambiar de proveedor de crédito para lograr un tipo de interés variable más favorable o contratar un préstamo hipotecario sobre una propiedad por primera vez. En épocas de crisis, resulta esencial mantener el optimismo y buscar el lado positivo en la medida de lo posible.

El mercado inmobiliario

Antes de la crisis, los precios de los bienes inmuebles en Londres, París, Ginebra y la Costa Azul tendían al alza. Desde entonces, las visitas y las transacciones inmobiliarias han sufrido, inevitablemente, una drástica disminución.

Si bien se desconoce cuáles serán los efectos a largo plazo del COVID-19 en nuestras economías, podemos afirmar con cierta convicción que nuestras vidas volverán a la normalidad. Nuestra esperanza es que el mercado inmobiliario residencial repunte en la primavera de 2021. El sector inmobiliario para alquiler vacacional podría tardar más tiempo en recuperarse, conforme se atenúan las perturbaciones causadas por el coronavirus. A largo plazo, la propiedad representa una clase de activo muy rentable y, dados los bajos tipos de interés, la inversión en el mercado inmobiliario sigue siendo atractiva.

El mercado hipotecario

En el Reino Unido, donde el tipo de interés variable sigue siendo la opción predilecta en el universo de hipotecas «jumbo», un factor positivo es que la reducción del tipo de referencia se ha trasladado directamente a los prestatarios.

Los bancos minoristas ya están retirando productos referenciados a índices, y cabe la posibilidad de que los márgenes o diferenciales comiencen a aumentar como lo hicieron después de 2008. Esto se debe a que los gestores de riesgo podrían apretarse el cinturón si se mantiene el nivel de volatilidad de mercado, como sucedió durante la crisis financiera. En ese momento, el 95% de las hipotecas pagaban un interés de menos del 2% por encima del tipo de referencia del Banco de Inglaterra; ahora bien, en el plazo de un año, este porcentaje disminuyó hasta solo el 12%.

Fuente: J.P. Morgan, marzo de 2020
Gráfico 1 - Un gráfico que muestra el porcentaje de préstamos brutos con tipos por encima del tipo de interés base del BoE. La línea azul muestra la evolución de los préstamos con tipos inferiores al 2%.

¿Qué camino hemos de seguir a partir de ahora?

Dado el reciente recorte del tipo de referencia, ahora es un buen momento para hacer una pausa y revisar sus modalidades de financiación. ¿Podría reducir sus costes si optara por la refinanciación de su hipoteca o por un tipo de interés fijo? ¿O sería mejor contratar una nueva hipoteca para liberar algo de liquidez?

Fuente: J.P. Morgan, marzo de 2020
Gráfico 2 - Un gráfico que muestra el continuo descenso en los tipos de refinanciación hipotecaria en el Reino Unido, Francia y Suiza.

Incluso si el plazo de su hipoteca no finaliza en un futuro próximo, podría ser aconsejable optar por la refinanciación. Las condiciones varían de un préstamo a otro, por lo que resulta esencial tener en cuenta todas las comisiones y condiciones para determinar si la refinanciación es la opción más acertada.

A continuación describimos cinco razones por las que la refinanciación podría resultarle útil en estos momentos:

  1. Reducir los costes de financiación. Cambiar a un tipo de interés más bajo debería traducirse en unos pagos por intereses más reducidos. No obstante, el ahorro potencial depende del total de los costes, como las comisiones por reembolso anticipado y las comisiones de apertura (véase el caso de estudio). De forma alternativa, el coste de financiación puede reducirse mediante una reducción de su hipoteca.
  2. Aumentar los fondos adicionales. Libere el patrimonio inmobiliario («equity») de su propiedad para renovar su casa, cubrir gastos o adquirir una propiedad con fines de inversión.
  3. Conservar liquidez. Mantenga su estrategia de inversión sin vender ninguna participación.
  4. Adquirir flexibilidad y control. Reduzca o amplíe el plazo de su hipoteca.
  5. Consolidar sus relaciones bancarias. Reduzca el número de relaciones bancarias mediante la consolidación de sus préstamos en un único proveedor de crédito.

¿Merece la pena?

La refinanciación de su hipoteca podría representar una acertada decisión financiera, pero cobra relevancia tener en cuenta todos los gastos y comisiones potenciales:

  • ¿Cuál es el coste total de la nueva hipoteca?
  • ¿Cuál es el importe de los intereses que quedan por pagar en su hipoteca actual?
  • ¿Cuál es el importe de su comisión de apertura existente que no se ha utilizado?
  • ¿Debe abonar alguna comisión por reembolso anticipado de su hipoteca actual?
  • ¿Cuáles son las diferencias entre las condiciones de su hipoteca actual y las de la nueva hipoteca?

Ejemplo representativo: Una hipoteca convencional de «solo intereses» sobre un bien inmueble ocupado por el propietario de 5.000.000 GBP con un plazo de cinco años y a un tipo de interés variable. A efectos ilustrativos, el tipo de interés se establece en el 1,75%, es decir, un 1,65% más el LIBOR a un mes en libras esterlinas del 0,1%, lo que equivaldría a 60 pagos mensuales de 7.291,67 GBP y un coste total de 437.500,00 GBP. Estos importes son ilustrativos y susceptibles de cambio si, por ejemplo, el tipo de interés varía. El importe total que se debe abonar sería de 5.474.500,20 GBP, lo que incluye una comisión de apertura de 25.000 GBP, unos gastos de tasación de 6.600 GBP y unos gastos jurídicos de 5.400 GBP. El coste total, a efectos de comparación, asciende al 1,92% TAE (tasa anual equivalente) representativa. En el cálculo de la TAE hemos considerado que el tipo de interés no cambia; la TAE real podría ser diferente si el tipo de interés varía.

Cambiar a una hipoteca a tipo de interés fijo:

Debería plantearse las mismas preguntas si desea asegurarse unos tipos de interés históricamente bajos. Si prefiere conocer de antemano el tipo de interés y saber que tendrá que abonar esta deuda durante al menos toda la vida del préstamo, entonces una hipoteca a tipo fijo podría ser una opción.

Por ejemplo, supongamos un inversor de capital riesgo con una hipoteca de «solo intereses» a diez años por valor de 13 millones de euros a un tipo de interés variable del EURIBOR + 1,93%, con un plazo restante de ocho años y tres meses. Otro proveedor de crédito ofrece una hipoteca a ocho años por el mismo importe, pero a un tipo de interés más reducido del EURIBOR + 1,00%. El cliente estaba interesado en un tipo de interés fijo, que logramos concertar en el 1,27%.

Ejemplo representativo: Una hipoteca convencional de «solo intereses» sobre un bien inmueble ocupado por el propietario de 13.000.000 EUR con un plazo de ocho años y tres meses y a un tipo de interés fijo. A efectos ilustrativos, el tipo de interés se establece en el 1,27%, lo que equivaldría a 99 cuotas mensuales de 13.758,33 EUR y un coste total de 1.362.075 EUR. El importe total que se debe abonar sería de 14.448.674,67 EUR, lo que incluye una comisión de apertura de 25.000 EUR, unos gastos de tasación de 6.600 EUR y unos gastos jurídicos de 55.000 EUR.

De conformidad con las disposiciones del artículo L.314-1 y ss. del Código de Consumo francés y del artículo L.313-4 del Código Monetario y Financiero francés, el prestatario y el banco reconocen que no es posible calcular la tasa anual equivalente o TAE durante la vida del préstamo y reconocen que el ejemplo de la TAE calculada se basa en las hipótesis sobre el «taux de période» (tipo de cada periodo de vida de la hipoteca) y la «durée de période» (duración de cada periodo), así como en el supuesto de que el tipo de interés y las demás comisiones, costes o gastos que deban abonarse se mantendrán en su nivel original.

No obstante, a efectos meramente informativos, se establece que:

en el caso del préstamo denominado en EUR, sobre la base del EURIBOR a 1 (un) mes del 0,00% a 23 de marzo de 2020 y un margen o diferencial del 1,27% anual, la TAE sería del 1,354% en un año de 365 días o, según corresponda, de 366 días, para el pleno uso del préstamo cuyo principal asciende a 13.000.000 EUR (trece millones de euros); entonces, el tipo de periodo equivale al 0,113% (siendo la duración de cada periodo de 1 (un) mes)*.

* La TAE indicada en el presente documento se ofrece a título ilustrativo y puede variar, ya que falta un elemento de información en el momento de elaborar este ejemplo: la prima de seguro

 

El equipo de J.P. Morgan está aquí para ayudarle a encontrar el lado positivo en estos tiempos volátiles, ya sea en relación con los activos en los que invierte o con sus productos de financiación. Cuídese y si desea obtener más información sobre el contenido de este artículo o sobre los préstamos hipotecarios disponibles en J.P. Morgan Private Bank, no dude en ponerse en contacto con su asesor de J.P. Morgan.