Ya sea una vivienda vacacional a la orilla del mar, una base en otra ciudad para viajes de negocio o un apartamento para un hijo que estudia fuera, cada vez hay más personas que compran inmuebles en el extranjero. Es necesario tener en cuenta muchos factores. Para ayudarle a considerar qué es lo importante, nos hemos centrado en cuatro de los países más populares de Europa.

La inversión inmobiliaria en activos comerciales conlleva los mismos problemas. No obstante, nuestra experiencia nos sugiere que, cuando se compran inmuebles para uso personal, es fácil perder de vista algunas de las consecuencias prácticas. Por poner un ejemplo, usted podría verse obligado a pagar impuestos locales, o dejar expuesta a su familia al Derecho sucesorio del país.

Para asegurarse de que sus sueños inmobiliarios no se conviertan en una desagradable pesadilla, podría resultar conveniente plantearse estas cuestiones:

·  ¿Va a usar usted el inmueble, alquilarlo, o ambas cosas?

· ¿Financiará el inmueble con un préstamo o con sus propios fondos?

· ¿Pretende transmitir el inmueble a otra persona durante su vida?

· ¿Qué clase de estructura de administración quiere establecer para el caso de que le suceda algo inesperado a algún miembro de su familia?

Aspectos prácticos a considerar a la hora de comprar un inmueble residencial en el extranjero:

·  ¿Es fácil llegar?

·  ¿A su familia le interesa ese lugar?

·  Seguridad jurídica

· Disponibilidad de servicios de administración y mantenimiento locales

· Estimación de gastos de viaje y mantenimiento

· Impuestos locales, derechos de propiedad y normas de Derecho de sucesiones para propietarios extranjeros

FRANCIA

Un chalet en los Alpes, una villa en la Riviera, un castillo en Borgoña o un pied-à-terre en París: Francia ofrece una amplia variedad de oportunidades inmobiliarias, pero la normativa fiscal y el Derecho de sucesiones del país pueden resultar complejos. Una posible ruta es comprar el inmueble a través de una estructura societaria, y hay varias opciones disponibles.

Es importante acertar bien desde el principio, dado que sus decisiones pueden tener consecuencias significativas en sus obligaciones fiscales, y podrían dificultar la transmisión del inmueble como usted quiere.

En Derecho internacional privado existe una diferencia entre la tenencia de bienes inmuebles (tenencia directa) o bienes muebles (tenencia indirecta a través de sociedades). Desde un punto de vista legal, la gestión colectiva de un inmueble es muy distinta dependiendo de si se realiza entre socios o copropietarios.

ESPAÑA

España ofrece oportunidades inmobiliarias muy variadas -desde las costas cantábrica, atlántica y mediterránea, a las Islas Baleares y Canarias, pasando por los impresionantes paisajes de los Pirineos, Castilla, Extremadura y Andalucía.

El país sigue siendo uno de los primeros destinos turísticos de Europa, por su cultura, su gastronomía y su clima, y también para todos los que disfrutan del golf, la vela y el polo. Mientras tanto, España cada vez es más popular entre los inversores, especialmente de fuera de Europa, que se sienten atraídos por sus programas de permisos de residencia para inversores.

Las adquisiciones se rigen por el Código Civil, y el proceso de compraventa es formal, basado en un contrato que contiene todos los términos y condiciones de la operación, y que debe firmarse ante notario. A continuación, la escritura de compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad. Generalmente, compradores y vendedores elaboran antes un precontrato. Por la complejidad de estas transacciones, se recomienda obtener asesoramiento jurídico local.

ITALIA

Desde hace unos años, el mercado inmobiliario italiano está atrayendo mucho interés, especialmente por parte de extranjeros adinerados en busca de viviendas vacacionales. Por otro lado, el régimen fiscal favorable hace más atractiva la inversión inmobiliaria ahí.

Al igual que en otros países donde impera el Derecho Civil, en Italia se exige que los contratos de compraventa de inmuebles y de creación de derechos de propiedad cumplan ciertos requisitos formales. La normativa aplicable se encuentra fundamentalmente en el Código Civil italiano, pero también pueden aplicar otras normas específicas. Al comprar un inmueble en Italia, el comprador firmará en primer lugar un precontrato, que podrá ser redactado por el vendedor, por el agente o por un abogado.

El precontrato puede ser una propuesta de compra denominada compromesso, que obliga jurídicamente al comprador a comprar. Ésta puede inscribirse en el Registro, para dar al comprador la garantía de que ninguna otra persona pueda reclamar un derecho sobre el inmueble antes de cerrar la operación.

En la mayoría de los inmuebles italianos la propiedad es plena. Generalmente es suficiente ofrecer arras (caparra confirmatoria) por importe del 10% del precio, que se pagarán al notario. Si, tras firmar el precontrato, el vendedor se echara atrás, deberá devolver las arras al comprador, y pagarle además el mismo importe como indemnización.

En Italia pueden comprarse, venderse y heredarse inmuebles a tipos fiscales favorables; la mayoría de estos tipos también aplican a inversores extranjeros. Por ejemplo, las personas físicas no pagan plusvalías si mantienen el inmueble durante más de cinco años y, en caso de sucesión entre parientes en línea directa, se aplica un impuesto del 4% sobre el valor catastral (que suele ser muy inferior al valor de mercado).

SUIZA

Las personas con altos patrimonios llevan mucho tiempo considerando Suiza como un lugar atractivo para una segunda residencia. Desde las orillas del Lago Leman hasta sus famosísimas estaciones de esquí, el país tiene mucho que ofrecer, incluyendo su ubicación, en el centro de Europa; un nivel de vida muy alto; un entorno seguro y políticamente estable y un régimen fiscal favorable.

Aunque forma parte del espacio Schengen, Suiza no es miembro de la Unión Europea (UE), y se aplican importantes restricciones a los extranjeros que pretenden comprar inmuebles residenciales. El proceso se rige por disposiciones específicas (la llamada “Lex Koller”) aplicables a los no nacionales. Los cantones pueden, independientemente, aprobar leyes en la que se permita la titularidad extranjera de inmuebles vacacionales, lo que claramente define en qué regiones resulta posible realizar estas adquisiciones.

Estas restricciones no resultan de aplicación a los ciudadanos suizos, y, por extensión, tampoco a los ciudadanos de la UE y de los estados miembros de la Asociación Europea Libre Comercio (EFTA) residentes en Suiza (con permisos de residencia tipo “B” o “C”), ni tampoco a ciudadanos de otros países con permisos de residencia tipo B. No obstante, la aprobación de la llamada ““Lex Weber” en enero de 2016 ha dificultado la compra de segundas residencias en Suiza, imponiendo cuotas y restricciones a la construcción.

Si está interesado en comprar un inmueble residencial en Suiza, resulta esencial revisar su status jurídico al inicio del proceso con un abogado o notario local. Hay muchos beneficios para quienes lo consiguen. Comparado con otros países, el impuesto de sucesiones suizo es muy bajo o inexistente. Las transmisiones entre cónyuges suelen estar exentas, así como la mayoría de las transmisiones a los hijos, aunque esta situación puede variar según el cantón del que se trate.

Si desea comentar las perspectivas del sector inmobiliario en estos mercados, póngase en contacto con su Asesor de J.P. Morgan, o con nuestro Equipo Hipotecario, que podrá ayudarle a obtener financiación en cualquiera de estos países, o en otros.

Es importante estar bien asesorado para tomar la decisión de comprar un inmueble, y resulta esencial seleccionar un buen equipo de profesionales (como un notario, un abogado y un asesor financiero).

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Consideramos que la información que se recoge en este documento es fiable; sin embargo, no garantizamos que sea completa o exacta. Las opiniones, las estimaciones, las estrategias y las perspectivas de inversión que se expresan en este documento representan nuestra visión a partir de la situación actual del mercado y están sujetas a cambios sin previo aviso.

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