Con independencia de que invierta en un chalet de lujo en los Alpes franceses o suizos, en un práctico pied-a-terre en Londres, en una gran finca para escapar al campo o en la casa de sus sueños y poder tomar el sol en el sur de Francia, siempre conviene tener información actualizada sobre los mercados inmobiliarios.

Tras hablar con los expertos inmobiliarios de Knight Frank, éstas son nuestras conclusiones:

Reino Unido: ¿Se ha tocado suelo y aumenta la nueva construcción?

Es posible que estemos cerca de tocar suelo en las mejores zonas de Londres, pero la incertidumbre política está haciendo que los vendedores sigan quedándose en casa. Muchas transacciones se han realizado sin intermediarios de por medio, y la motivación de los vendedores es o bien una de las “tres Ds” (deuda, divorcio o defunción), o bien la venta se realiza para mudarse a un inmueble de menor tamaño y transferir parte del patrimonio a la siguiente generación. Hay señales que indican un aumento de la demanda (gráfico 1). El número de potenciales compradores que están mostrando interés en las mejores zonas del centro de Londres (Prime Central London (PCL)) y de las afueras (Prime Outer London (POL)) aumentó un 6,3% en los doce meses anteriores a febrero de 2019, y el número de ofertas realizadas en PCL y POL aumentó en un 7,5% en ese mismo período. No obstante, los datos de LonRes muestran una caída de las transacciones de un 14% durante ese tiempo. Cuando se levante el velo del Brexit, es probable que la demanda acumulada facilite una recuperación de los precios.

Gráfico 1: Aumento de la demanda

Previsión de precios de la vivienda en el Reino Unido a cinco años 2019-2023 Fuentes: Knight Frank, Actualización del Mercado Residencial, 2019.

¿Quién está comprando?

Para los compradores en dólares estadounidenses, las valoraciones de las zonas prime de Londres han bajado cerca del 25% desde los máximos de 2014, y muestran signos de valor relativo. Esto ha provocado un aumento de la demanda de compradores estadounidenses, especialmente en el mercado super-prime (inmuebles con valor superior a 30 millones de libras), donde han estado detrás del 31% de las compras, frente al 17% que representan los compradores chinos.

En el tramo de inmuebles entre 10 millones de libras y 20 millones de libras, el impulso del mercado proviene fundamentalmente de la demanda interna (41%), seguida de compradores rusos y de Oriente Medio, que conjuntamente representan un 35%.

En el tramo entre 20 millones de libras y 30 millones de libras vuelve a haber demanda de compradores estadounidenses (el 22% de las transacciones) y también europeos (22% de las transacciones); estos últimos buscan en particular casas de estilo tradicional.

En Londres hay algo para todo el mundo

Londres cumple las expectativas de todos, ya busquen espacios de nueva construcción en una sola planta unidos a hoteles de cinco estrellas o viviendas tradicionales victorianas o georgianas con acceso a escuelas excelentes. 

En la actualidad, existe en el mercado una tendencia de oferta de viviendas modernas tipo “One Hyde Park”. Tengo el placer de observar desde mi oficina cómo se construye uno de estos inmuebles: la llamada “Peninsula”. Ofrecerá viviendas de lujo con todos los servicios de un hotel de cinco estrellas. Se espera que todas ellas se vendan sobre plano. No obstante, merece la pena recordar que el valor de reventa de estos inmuebles dependerá de las alternativas disponibles. Sigue habiendo demanda para One Hyde Park, el inmueble que lanzó esta tendencia en Londres en 2011, especialmente para los apartamentos que dan al parque. Sin embargo, en general es probable que los compradores se sientan más atraídos por las ofertas más nuevas.

Los inmuebles unifamiliares en zonas con una buena oferta educativa han obtenido buenos resultados en el último año, y en los barrios de Notting Hill y Holland Park se han registrado muchas más compras. 

La clase de vivienda que buscan los compradores viene determinada por su fase vital y sus hábitos culturales. Las familias europeas buscan inmuebles más tradicionales próximos a colegios y jardines, mientras que los compradores internacionales, familiarizados con los servicios de los apartamentos ubicados en hoteles de lujo estadounidenses buscan el mismo nivel de servicio que en estos últimos.

Se espera un repunte de los precios cuando acabe la incertidumbre

¿Qué factores podrían hacer que continúe la parálisis de los precios de la vivienda prime del Reino Unido? Existe un factor evidente de incertidumbre con Brexit, con la amenaza añadida de elecciones generales en este país, y amenazas menos evidentes como las posibles modificaciones de los impuestos sobre bienes inmuebles y sobre el patrimonio que dependerán del gobierno que salga de las mencionadas potenciales elecciones, y de posibles subidas de los tipos de interés. En Knight Frank consideran que todos estos riesgos son de grado medio, y Rory afirma que “parece que el temor es más grande que el riesgo”. 

Para contrarrestar estos factores negativos, hay que recordar que el Reino Unido sigue siendo un país muy estable, con un sistema educativo de gran reputación, y que el Derecho inglés sigue facilitando los negocios lo que, junto con el factor del idioma, hace más probable que se mantenga el nivel de demanda. Dicho esto, la opinión de consenso es que, hasta que se disipe la incertidumbre, el mercado, en el mejor de los casos, no se moverá mucho

Francia: Carácter, tradición y pedigrí arquitectónico

En términos generales, el mercado francés está en fase de recuperación. Los precios de las mejores zonas de París han aumentado un 18% en los últimos años, ante el fortalecimiento de la confianza de los compradores nacionales. 

Los compradores nacionales dominan el mercado, pero está aumentando el interés internacional

Actualmente, el 40% de las compras de vivienda en Francia responden a compradores franceses que o bien ya viven en Francia o están volviendo a causa del Brexit y la mayor confianza que suscita la economía francesa en estos momentos. Compradores del norte de Europa, Oriente Medio, Estados Unidos y Asia también están el mercado, y los británicos mantienen su presencia, y representan un 25% de las transacciones de inmuebles prime en 2018. Los récords en los precios de venta han venido impulsados por estadounidenses, ucranianos y noruegos en emplazamientos de lujo. 

Mark Harvey recomienda no salirse demasiado de las zonas prime para reducir el riesgo de depreciación del capital. Nos recuerda que la oferta de viviendas, especialmente en el sur de Francia, es altamente ilíquida, por lo que cualquier venta forzosa probablemente acarrearía un importante descuento. El ciclo inmobiliario generalmente tiene un horizonte temporal a 10 años, y se recomienda encarecidamente establecer en el momento de comprar el inmueble la estructura óptima para venderlo en el futuro. 

A la caza del pedigrí arquitectónico

La demanda en París sigue siendo alta, y proviene principalmente de compradores internacionales (90%), que tienden a buscar edificios de Hausmann en bulevares arbolados con buen pedigrí arquitectónico. Al no haber sufrido París tantos bombardeos en la Segunda Guerra Mundial, los promotores tienen menos margen de maniobra que en Londres, donde sigue siendo popular la mezcla de promociones modernas y tradición.

En los Alpes se están levantando las restricciones urbanísticas, y se empiezan a dividir algunos grandes chalets antiguos. Están vendiéndose por precios que oscilan entre €15,000 y €30,000 por metro cuadrado.

Para cada comprador debe existir un vendedor, y una de las principales tendencias que observa Knight Frank es cómo una generación de propietarios británicos de viviendas en Francia está aprovechando la oportunidad de realizar plusvalías, cambiándolas por viviendas más pequeñas. La relativa fuerza del euro frente a la libra esterlina constituye un motivo adicional para vender. 

Fortaleza del mercado francés en general

En general, Europa sigue siendo atractiva en términos de valor relativo. A corto y a medio plazo, el entorno político y económico podría suponer una amenaza. Los niveles de deuda podrían volver a deprimir a los mercados. No obstante, en general, las perspectivas del mercado francés son positivas, ya que los precios siguen reflejando valor relativo, la financiación se ofrece a precios históricamente bajos y existen incoherencias en ciertas áreas del mercado que pueden generar oportunidades. Si analizamos el mercado de París, por ejemplo, observamos que los precios de los arrondissements 16 y 17 (€12.000 por metro cuadrado) no se han recuperado tan rápidamente como del 6º y el 7º (€20.000 por metro cuadrado).

Gráfico 2: Los tipos de interés siguen en mínimos históricos

Tipo de referencia de la Eurozona vs. EE.UU, Reino Unido y Suiza Fuentes: Bloomberg, abril de 2019.

Suiza: Siempre puerto seguro

Knight Frank ha estado últimamente tan ocupado como siempre en el mercado suizo. Las valoraciones han permanecido relativamente estables, salvo los inmuebles de gran lujo en los alrededores del Lago Lemán, que han caído algo recientemente.

Seguridad y educación: Tema común de los compradores

Aunque la procedencia demográfica de los compradores varía, todos coinciden al responder a la pregunta de “¿Por qué comprar en Suiza?”: sigue siendo un puerto seguro. La tasa de criminalidad es baja, el sistema político es estable y el World Economic Forum afirma que su sistema educativo es el mejor del mundo.

Debido a las leyes de Weber y Koller, hay dos mercados diferenciados en el país -aquéllos en los que pueden comprar los no residentes, como ciertas estaciones de esquí, y aquéllos donde sólo pueden comprar los residentes. Cuando los recién llegados a Suiza se plantean dónde comprar, suelen acabar en la zona de habla francesa, por la calidad de sus colegios, consideraciones de planificación fiscal y su cercanía a estaciones de esquí y conexiones para viajes internacionales.

Tendencia favorable a los hoteles-residencias, aunque los edificios tradicionales siguen siendo objeto de deseo

En Suiza, los compradores prefieren edificios históricos completamente renovados. Sin embargo, también hay demanda de arquitectura moderna y eficiente desde un punto de vista energético, especialmente en mercados residenciales como Ginebra, donde el desarrollo de la zona Trois-Chêne y los nuevos edificios de apartamentos de lujo de Cologny están resultando atractivos para los compradores. La llamada Riviera Suiza, que va de Montreux a Vevey, resulta popular entre las familias que se mudan de casa para lograr un estilo de vida determinado, ya que ofrece colegios excelentes y vistas a la otra orilla del Lago Lemán a tan sólo 75 minutos en tren de Ginebra. 

Ahora que la Ley Weber ha restringido la cuota de segundas residencias de cada municipio al 20% del stock total de viviendas, está surgiendo una nueva tendencia de “hoteles-residencia” en las estaciones de esquí. Estas residencias proporcionan a su propietario una vivienda vacacional con todos los servicios, a veces con servicios de spa y de conserje compartidos, como por ejemplo en el caso del Seven Heavens de Zermatt, aunque a escala menor que en Londres, y con requisitos específicos de ocupación.

Mientras tanto, se observa una micro tendencia de venta de grandes fincas familiares alrededor del Lago Leman, como planificación anticipada de la sucesión de sus titulares, ya que estas fincas son muy caras de mantener y es más fácil dividir el producto de la venta que la propia finca.

Perspectivas de constancia y seguridad

Salvo que el franco suizo sufra un shock o se produzca un cambio significativo en el sistema político suizo, parece que el mercado inmobiliario suizo seguirá siendo una inversión segura y con un incremento constante en su valor. Al igual que en Francia, los tipos de interés están históricamente bajos, lo que implica que éste es un momento potencialmente oportuno para los compradores interesados en el mercado suizo.

Gráfico 3: Divisa activo refugio

Franco suizo vs euro, dólar estadounidense y libra esterlina Fuente: Bloomberg, abril de 2019.

Hay muchas cuestiones que debe considerar a la hora de comprar y vender inmuebles, además de fijarse en las condiciones macroeconómicas para determinar el momento en el que compra, y el inmueble concreto. Asegúrese de pedir consejo a la hora de tomar estas decisiones importantes. 

Si desea comentar las perspectivas del inmobiliario en estos mercados, póngase en contacto con su Asesor de J.P. Morgan, o con nuestro Equipo Inmobiliario, que podrá ayudarle a obtener financiación en cada una de las jurisdicciones de referencia.

Otros recursos:

Resúmenes en video de tendencias de los mercados inmobiliarios de lujo en el Reino Unido, Francia y Suiza.

De los acontecimientos geopolíticos a las tendencias de gasto en productos de lujo, ver The Wealth Report publicado por Knight Frank en 2019.

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Todos los datos económicos de los mercados están referidos a marzo de 2019, y se han obtenido de Bloomberg y de FactSet, salvo que se afirme otra cosa.

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